재건축 재개발 등을 하는 노후주택을 사려고 마음먹었다면 무조건 부동산이 뜨는 시기, 더 정확히 말하면 뜨기 시작할 때 사야한다.
부동산이 가라앉는, 즉 침체기에는 재건축아파트나 재개발주택의 경우 사업은 진행되지 않으면서 관리 유지비에 드는 비용은 높아 결과적으로 큰 손실을 볼 수 있기 때문이다. 또 시장하락기에는 일반분양 물량에서 미분양이 날 확률이 높아 기존 분담금 외에 추가분담금이라고 하는 예상치 못한 비용을 치러야 하는 경우도 발생한다.
분담금이란 기존의 낡은 주택에서 재건축 재개발을 통해 새아파트를 분양받을 경우 기존주택 가격과 새아파트의 가격차에 따라 차액을 추가로 부담하는 금액을 말한다.
추가분담금이란 이미 분담금을 냈지만 사업추진 과정 또는 공사과정에서 건설사의 사정이 아닌 조합의 사정으로 인해 공사비나 사업비가 예상보다 더 많이 소요되는 경우 조합원들이 갹출해 내는 분담금이다.
한데 이 추가분담금은 대부분 부동산침체기 때 많이 발생한다. 지난 2014년 서울시 동작구의 한 재개발아파트가 완공되고 입주를 시작했지만 일반분양을 받은 사람을 제외한 조합원들의 입주를 건설사가 저지한 사태가 발생한 바 있다. 건설사는 추가부담금을 내지 않으면 입주를 할 수 없다고 으름장을 놨고, 이 때문에 물리적인 충돌사태도 벌어졌다.
여기서 알아야 할 점은 바로 2014년이 어떤 시기였나이다. 이 때 완공했다면 착공을 한 시기는 대략 2011년 안팎(공사기간 약 3년)이다. 2011년에서 2014년까지의 서울 부동산시장은 최악의 침체시기를 맞은 때이다. 바로 이 시기에 분양을 했지만 성공적 분양이 안됐고, 그 결과 시공사는 공사대금을 조합원에게 떠넘겨 결과적으로 조합원은 추가분담금을 내야하는 문제를 안게 된 것이다.
반면, 부동산시장이 상승하는 시기는 어떤가.
과거 2003년부터 2007년까지 약 5년간의 부동산광풍은 재건축아파트를 시작으로 전국 부동산시장으로 퍼져나갔다. 이 시기 강남의 개포주공아파트나 송파의 가락시영아파트, 강동의 고덕주공아파트 등 재건축사업을 추진하는 아파트들의 주택가격은 크게 상승했다.
또 이 시기에 일반분양을 했던 곳들은 100%에 가까운 분양성공을 이뤄 새 아파트에 입주하면서 오히려 환급을 받았던 때 이기도 하다.
재건축·재개발사업의 특이한 점 중 하나는 조합원에게 분양하는 분양가와 일반인에게 하는 일반분양가가 다르다는 점이다. 대개는 일반분양가가 조합원 분양가보다 3.3㎡당 100만원에서 많게는 1천만원에 가까운 금액 차이가 나는데, 그 차이의 기준은 우습게도 분양시기 즉 부동산시장의 상황에 따라 다르다는 것이다.
시장이 안 좋으면 분양가 차이가 크지 않고 시장이 좋을 때는 분양가의 갭이 크게 발생한다. 즉 불황에는 조합원의 분담금액이 커지고, 반대로 좋으면 일반분양가를 높이는 등 분담금 부담을 일반 수요자에게 넘길 수 있어 부담금의 규모가 작아지는 것이다. 이런 현상을 처음으로 돌아가 설명하면 부동산시장이 좋을 때는 일반인이 집을 사려는 심리가 커 분양수요 또한 많다.
결국 수요가 많아지면 가격이 올라도 팔릴 것이라는 심리가 강하기 때문에 분양가를 높이게 되는데 그 결과 재건축 조합원은 크게 이익을 남길 수 있다.
부동산상승 시기에 무조건 재건축아파트 재개발주택을 사야하는 이유가 바로 여기에 있다. 반대로 시장이 침체되는 시기에는 분담금을 일반분양수요자에게 전가할 수 없고, 그 부담을 고스란히 조합원 자신이 져야하기 때문에 침체기에 재건축아파트 또는 재개발주택 가격이 낮아도 사면 손해를 보게 되는 이유가 바로 이것이다.
따라서 지금의 시기가 부동산시장의 상승기인지 하락기인지를 잘 가늠해 재건축 재개발사업에 참여(구매)할 것인지 아니면 좀 더 지켜봐야 할 것인지를 가늠해야 한다.
