장기간 사업이 정체되어 있던 재개발구역을 뉴스테이와 연계해 사업을 추진하기 시작해서 벌써 두해가 되어가고 있다.
처음 시범사업으로 지정됐던 인천의 청천2구역은 이제 이주가 막바지 단계에 이르고 있다. 청천2구역의 사업속도는 인천시와 부평구 등의 전폭적인 행정지원 아래 추진된 결과이다.
청천2구역 이후에 국토부에서는 2016년 상·하반기로 나누어 뉴스테이 연계형 정비사업구역을 공모했다. 이렇게 공모해 선정된 구역 등을 포함하면 총27개 구역이 뉴스테이와 접목해 사업을 추진했다.
이렇게 뉴스테이와 연계해 정비사업을 추진하게 되면 일반분양분 주택 전량을 기업형임대사업자에게 할인해서 매각해야 하고, 사업시행자인 조합은 할인 매각에 따른 손실을 만회하기 위해 정비계획의 변경을 통해서 지자체로부터 용적률 인센티브를 제공받게 된다.
그런데 용적률 인센티브를 모두 확보하기 위해서 불가피하게 고층의 아파트 계획이 불가피하게 된다. 대략 40층 정도의 높이로 계획하게 된다. 그런데 고층개발에 따른 적지 않은 우려 등 뉴스테이 연계형 정비사업의 추진에서 불거지고 있는 마찰적 요소들이 있다.
첫째는 고층·고밀개발이 지속가능한 개발수법인가에 대한 것이다. 할인 매각에 따른 손실을 보존하기 위해 용적률 인센티브를 제공받는데 이를 확보하기 위해서는 불가피하게 고층 아파트의 계획이 이루어진다. 이렇게 도심내에서 약40층 정도의 고층건물군이 들어서는 것이 도시맥락이나 경관적인 측면, 그리고 향후 노후되었을 때의 상황 등을 고려해 보면 적절한 것이냐 하는 의견이 있는 것이다.
이런 의견들은 상당히 타당성이 있지만 지금 당장의 재개발구역 상황과 비교해 보고 판단해야 한다. 장기간 사업 정체로 폐가와 공가가 즐비하고 사람이 거주하기에 적절하지 않은 주택들이 밀집돼 있다. 이런 주거환경을 개선할 다른 방법이 없다는 것을 고려하지 않을 수 없는 것이다. 이런 측면에서 보면 고층·고밀개발에 대한 우려도 충분히 이해가 되지만 지금 거주하기에 부적절한 주택에서 살고 계시는 분들의 주거환경도 같이 고려해서 결정돼야 할 것이다.
둘째는 용적률이 늘어나면서 세대수가 대폭 증가한다는 것이다. 물론 세대수 증가 요인 중에는 중대형평형에 대한 선호도가 낮아져서 소형평형을 더 많이 계획하는 것도 적지 않게 작용하고 있다. 하지만 종래의 계획보다 뉴스테이를 하면서 증가한 세대수가 적지 않음에도 불구하고 도로나 공원 같은 기반시설은 대폭 늘어나지 않는다는 의견이 있다. 이는 곧바로 도시의 기능에 문제를 야기하거나 주거환경을 떨어뜨리게 될 것이라는 의견인 것이다.
이런 주장도 상당히 타당하다. 특히, 기반시설 중에서 도로에 대한 논란이 적지 않다. 도로는 자동차교통을 전제로 하고 있다. 즉, 앞으로 자동차가 더욱 늘어날 것이고 그렇기 때문에 도로용량에 문제가 생길 것이라는 견해인 것이다.
앞으로 그럴 가능성을 부인할 수는 없다. 하지만 이미 우리나라는 자동차가 거의 2명당 한 대꼴에 달하고 있다. 과연 앞으로 얼마나 더 늘어날 수 있을까 하는 측면에서 보면 도심내의 도로 폭을 확장해야 하나 하는 의문이 들기도 하다. 또한 그동안 교통문제를 주로 자동차교통을 중심으로 해왔었지만, 대중교통과 도보 그리고 자전거와 같은 다른 수단들도 고려해 볼 필요가 있다. 그럼에도 부족하다면 사람보다는 자동차가 조금 더 고생하는 방법으로 생각해보면 어떨까 싶다.
기반시설 중에서 도로와 마찬가지 많은 사람들이 관심 있는 것이 공원과 같은 녹지다. 공원면적이 크게 확보되지 않아서 주거환경이 열악해 질것이라는 의견이 있다. 그러나 요즘의 아파트단지는 주차장을 대부분 지하에 설치하고 지상을 녹지나 사람을 위한 공간으로 만들고 있어서 공원에 대한 우려는 조금 덜수 있을 것 같기도 하다.
고층・고밀개발과 기반시설에 대한 다양한 의견들이 존재하고 있다. 그리고 사실 어떤 것이 합리적인지는 현재로서는 가늠하기 쉽지 않아 보인다. 그래도 많은 전문가들과 시민들이 충분히 합의점을 만들어 낼 수 있을 정도라고 보인다.
사실 도시의 장점은 좁은 지역 내에 많은 사람들이 밀집해서 거주한다는 것이다. 이를 잘 활용하면 교통수요도 상당부분 줄 일수 있을 것이다. 더 좋은 방안은 주거와 직장의 거리를 조금이라도 더 줄이는 노력이 병행돼야 한다. 당장은 쉽지 않겠지만 앞으로 차츰 변화가 있을 것이다. 정부에서는 이렇게 직장과 주거의 거리를 좁히기 위해서 재개발사업에서 용도지역이 허용하는 건축물을 허용하도록 하고 있다.
