종전 토지·건축물에 설정된 제한물권
종전 토지·건축물에 설정된 제한물권
  • 봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
  • 승인 2017.03.16 11:29
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도시정비법 제55조 제1항은 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권, 전세권, 저당권, 임차권, 가등기담보권, 가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다”라고 규정하고 있다.

그리고 도시및주거환경정비 등기처리규칙(이하 도시정비 등기처리규칙) 제5조 제1항은 “시행자는 법 제54조제2항의 규정에 의한 이전고시를 한 때에는 지체 없이 그 사실을 관할 등기소에 통지하고 다음의 등기를 신청해야 한다”라고 규정한 후, 제3호에서 “종전 건물과 토지에 관한 지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나 권리소멸의 약정, 처분제한의 등기(이하 ‘담보권 등에 관한 권리의 등기’)로서 분양받은 건축시설과 대지에 존속하게 되는 등기”를 규정하고 있다.

이와 같이 도시정비법과 도시정비 등기처리규칙은 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 저당권 등이 정비사업으로 새롭게 신축되어 분양된 토지 또는 건축물에 설정된 것으로 간주하고, 이전고시에 따른 등기신청 시에 이와 같은 등기를 신청하도록 규정하고 있어 논란의 여지가 없다할 것이다.

그런데 종전에 수개의 토지 또는 건축물을 소유하고 있던 자가 새롭게 신축되어 분양되는 부동산 중 1개의 부동산만을 분양받게 될 경우 종전의 수개의 토지 또는 건축물 중 어느 하나에 저당권이 설정되어 있다고 하여 이 수개의 부동산에 기초해 분양받게 된 1개의 부동산 전부에 저당권이 설정된 것으로 보아야 할 것인가? 이와 같은 점에 대하서는 도시정비법이나 도시정비 등기처리규칙에는 명시적인 규정이 존재하지 않는다.

이에 대해 대법원은 “도시정비법에 따른 이전고시는 준공인가의 고시로 사업시행이 완료된 이후에 관리처분계획에서 정한 바에 따라 종전의 토지 또는 건축물에 대해 정비사업으로 조성된 대지 또는 건축물의 위치 및 범위 등을 정해 그 소유권을 분양받을 자에게 이전하고 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나 대지 또는 건축물을 정하지 않고 금전적으로 청산하는 공법상 처분이다.

(중략) 한편, 도시개발법 제32조에서 규정하는 입체환지는 시행자가 도시개발사업을 원활히 시행하기 위해서 환지의 목적인 토지에 갈음해 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여하는 것을 말하는데, 도시정비법상 이전고시는 종전 부동산과 새로운 부동산 사이에 형태상 일치가 존재하지 않는 점, 새로 취득하는 부동산이 건물과 그 부지의 지분이라는 점, 그것이 토지등소유자의 신청에 기초한다는 점에서 도시개발법상 입체환지와 유사하다.

그러므로 도시정비법상 토지등소유자가 분양받은 대지 또는 건축물에 관하여는 도시정비법에서 특별히 규정하는 내용을 제외하고는 원칙적으로 도시개발법상 환지에 관한 법리, 그중에서도 특히 입체환지에 관한 규정이 준용될 수 있다.

(중략) 따라서 도시정비법상 정비구역에 포함된 종전의 여러 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업으로 조성된 하나의 대지 또는 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전함에 있어 종전의 여러 토지 또는 건축물 중 일부의 토지 또는 건축물에 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 환지등기절차 등에 관한 업무처리지침 상 합필환지의 규정을 준용, 도시정비법 제55조 제1항에 의해 소유권이 이전되는 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 보게 되는 근저당권의 목적물 범위는 위 대지 또는 건축물 중 위 근저당권이 설정되어 있던 종전의 토지 또는 건축물의 지분에 한정되는 것으로 볼 수 있다”라고 판시했다(대법원 2013다73551 판결 참조).

위 판례의 법리에 따를 경우, 예컨대 어떤 토지등소유자가 A라는 건물과 B라는 토지를 소유하고 있었고, 이 중 A 건물에만 근저당권이 설정되어 있었는데, 종전 자산에 대한 감정평가 결과 A 건물이 1억원, B토지가 1억5천만원으로 산정되었고, 이 토지등소유자가 A와 B를 현물출자해 C라는 부동산을 분양받은 경우 C에는 관리처분계획에 정해진 권리가액이 아니라 종전자산 평가의 평가액을 기준으로 하여 2억5천만원분의 1억원 지분에 대하여만 근저당권이 설정될 수 있을 뿐이고, 이를 초과하는 부분에 근저당권이 설정될 경우 이는 무효가 된다고 할 것이다.  <문의 02-2038-3839>

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