1. 사건의 개요
원고들은 대지 및 그 지상 건물에 관한 공유지분권자로서 피고의 조합원이었던 사실, 그런데 피고가 정한 분양신청기간의 종료일인 2006.5.27.까지 원고들의 분양신청은 이루어지지 아니했고, 2008.12.18. 인가된 관리처분계획에는 원고들이 분양대상자에서 제외되어 있었던 사실, 원고들은 피고에게 위 대지 및 건물 중 각자의 소유지분에 관해 2005.10.4. 또는 2007.11.14. 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 2007.2.경 위 건물이 철거되기 이전에 위 대지 및 건물 중 원고들의 점유 부분을 인도한 사실, 원고들의 위 소유 지분에 관하여는 신탁등기 이전에 원심판결 별지 ‘근저당권설정내역’기재 근저당권설정등기가 마쳐져 있었는데, 이들 근저당권설정등기는 원심 변론종결 당시까지 말소되지 아니한 사실 등을 알 수 있다.
원심은 이러한 사실관계에서, 원심판결 별지 ‘근저당권 설정 내역’ 기재 근저당권설정등기가 말소될 때까지 피고가 청산금 전부에 대해 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다고 보고, 청산금 전부의 지급과 위 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 명하는 한편, 원고들의 지연손해금 청구를 전부 기각했다.
2. 대법원 전원합의체 판단
구 도시정비법(2012.2.1.개정 전의 것) 제47조가 정한 요건에 해당해 토지․건축물 등(이하‘토지 등’이라함)을 현금으로 청산해야 하는 경우, 사업시행자인 조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지등소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다(대법원 2008.10.9.선고 2008다37780 판결).
다만 토지등소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 조합이 구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 근저당권설정등기 말소와의 동시이행을 주장해 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지에 비추어 공평의 관념과 신의칙에 따라 정해야 한다.
그런데 구 도시정비법 제47조의 규정 내용과 입법취지 등을 종합해 알 수 있는 현금청산관계에 관한 다음과 같은 사정들,
즉 ①구 도시정비법 제47조는 재건축사업의 원활한 추진을 위해 같은 조 각 호에 해당하는 토지등소유자에 대하여는 그 소유자의 의사와 무관하게 조합과 사이에 토지 등을 현금으로 청산받아야만 하도록 규정하고 있는 점,
②그 과정에서 토지등소유자는 조합과 협의가 이루어지지 아니하는 이상 토지 등에 관해 설정된 근저당권을 조합에 인수시키는 내용으로 계약관계를 형성할 기회를 갖지 못한 채 근저당권설정등기의 말소의무를 부담하게 되는 점,
③토지 등에 관해 소유권이전등기를 마치고 인도까지 받은 조합은 그 토지 등을 이용해 재건축사업을 추진하는 이익을 누릴 수 있고, 민법 제364조에 의해 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데, 근저당권설정등기가 말소되지 아니했다는 이유로 구 도시정비법 제47조가 정한 청산기한 이후에도 근저당권의 채권최고액을 넘어 청산금 전부를 지급하지 아니할 수 있다고 보는 것은, 현금청산의 기한을 법정하고 있는 구 도시정비법 제47조의 취지에도 부합하지 아니하는 점,
④조합은 사업수행을 위해 필요한 경우에는 스스로 토지등소유자에게 청산금 중 권리제한등기를 말소하는데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액만을 지급하고 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 구할 수 있는 점(대법원 2008.10.9.선고 2008다37780 판결, 대법원 2014.8.20.선고 2012다69159 판결 등 참조) 등을 고려하면,
구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 토지등소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 아니한 경우, 조합은 말소되지 아니한 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대하여만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다고 보는 것이 공평의 관념과 신의칙에 부합한다.
이와 달리 토지등소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마친 때에도 근저당권설정등기가 말소되지 아니했다면 조합이 청산금 전부에 대해 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장해 지급을 거절할 수 있다는 취지로 판시한 대법원 2009.9.10.선고 2009다32850, 32867 판결 등은 이 판결의 견해에 배치되는 범위 내에서 변경하기로 한다.
3. 검토
이미 신탁등기되어 소유권 이전까지 이뤄지고 인도까지 이뤄진 상황에서 근저당권 말소가 이뤄지지 않았다는 이유로 청산금 전부에 대한 이행거절권을 행사하는 것은 공평의 관념과 신의칙에 심히 배치된다는 점에서 위 판례 변경은 타당하다고 보인다. <문의 02-537-3322>
