용적률 300% 기준으로 리모델링 사업 추진 땐 조합원 분담금 대폭 낮춰

일반분양 80가구 늘려 사업성 제고

지난해 12월 7일 서울시 리모델링 기본계획이 수립된 후 강남 대청아파트가 수직증축 리모델링의 첫 주자로 나오면서 리모델링사업에 대한 기대감이 커지고 있다.

대청아파트 리모델링조합(조합장 박철진)은 지난해 12월 14일 기본계획 수립 7일만에 열린 도시·건축공동위원회에서 ‘대치택지개발지구 지구단위계획 결정 및 특별계획구역 1-1 세부개발계획 결정’이 통과되고 지난 2일 최종 고시가 나면서 리모델링사업에 탄력을 받게 됐다.

박철진 조합장은 “대청아파트의 단지 특성상 재건축보다 리모델링이 사업성과 속도 모든 측면에서 유리하다”며 “조합원 822명 모두가 만족할 수 있는 사업이 되도록 노력하겠다”고 말했다.

▲대청아파트 리모델링사업에 대해 소개해 달라

대청아파트는 서울 강남구 개포동 12번지 일대에 위치해 있고 최고 15층, 6개동으로 현재 822가구로 구성돼 있다. 수직증축 리모델링 사업을 통해 지하 2층, 지상 최고 18층으로 증축해 총 902가구로 늘어난다. 수직증축을 통한 가구수 증가로 인해 80가구의 일반분양분이 생겨 그만큼 조합원의 분담금도 낮아지게 된다.

단지는 지하철 3호선 대청역 역세권으로 분당선 대모산역도 도보 5분 거리에 있고, 인근에 대진초, 중동중, 개원중, 중동고, 경기여고, 휘문고 등이 있어 교육환경이 우수하다. 또한 삼성병원, 롯데백화점(강남점), 세텍(SETEC) 등이 근접해 있고 양재천, 대모산과 가까워 주거환경도 쾌적하기 때문에 일반분양 등 사업성이 뛰어나다.

▲재건축이 아닌 리모델링사업을 추진하게 된 이유는

조합원들에게 리모델링사업이 더 이익이 되기 때문에 추진하게 됐다. 일반적으로 재건축을 리모델링보다 선호하는 경향이 있지만 대청아파트는 재건축을 할 경우 리모델링보다 사업성이 훨씬 떨어진다.

중층아파트의 경우 기존 용적률이 150%를 넘어가면 사업성이 낮아서 재건축이 어렵다는 게 업계의 중론인데 대청아파트의 기존 용적률은 182.69%나 된다. 업계 전문가들을 통해 대청아파트의 사업성을 분석해봐도 재건축보다 리모델링이 적합하다는 결론이 나왔다.

용적률 300%를 기준으로 리모델링을 하면 일반 분양가구도 80가구를 확보할 수 있게 되면서 조합원의 분담금도 낮출 수 있다. 하지만 같은 평형으로 재건축을 하게 되면 용적률 300% 적용시 총 862가구를 건립할 수 있게 된다. 그 중 74가구는 임대아파트로 건립해야 되기 때문에 조합이 분양할 수 있는 가구는 788가구에 불과해진다. 이렇게 되면 기존의 가구수보다 줄어들어 조합원 분양분도 부족하게 되는 상황이 발생해 사업성이 극도로 나빠진다.

또한 대청아파트가 1992년에 지어졌기 때문에 재건축을 하기 위해선 아직 5년의 시간이 더 필요하지만, 리모델링은 이미 15년이 지났기 때문에 곧장 사업추진이 가능하다. 최근 이슈가 되고 있는 재건축 초과이익환수제도 리모델링사업은 대상이 아니다.

▲리모델링 추진에 대한 조합원들의 반응은

사업 초기에는 이런 대청아파트의 현실을 제대로 인지하지 못하고 재건축을 원하는 조합원들이 많았다. 하지만 조합이 대청아파트의 재건축과 리모델링사업의 비교와 사업성 분석 검토 자료를 통해 충분히 설명하고 설득한 결과, 현재는 많은 조합원들이 리모델링사업에 동의하고 조합을 믿고 협조해주고 있다.

▲향후 추진 계획은

조만간 도계위 심의와 전문기관 안전성 검토, 건축심의 신청을 하기위해 준비하고 있다. 이미 이를 위한 자료 준비는 거의 완료한 상태다. 계획대로만 된다면 내년에는 행위허가 승인을 받을 수 있을 것으로 본다.

이번 도시·건축공동위원회의 ‘대치택지개발지구 지구단위계획 결정 및 특별계획구역 1-1 세부개발계획 결정’ 고시를 통해 조합원들의 기대치도 점점 높아지고 있다.

조합장을 하면서 가장 중요하게 여기는 것이 조합원의 통합과 화합이다. 조합은 822명의 모든 조합원의 이익을 위해 최선을 다해 인근에서 가장 살기 좋은 아파트, 가장 차별화된 아파트를 만들도록 할 것이다. 조합을 믿고 도와준다면 대청아파트 리모델링사업은 반드시 성공할 것이라고 확신한다.