자치구 검증위원회 거쳐 분양가·사업비는 물론 종전자산추정액 등 검토
도정법 제16조 제6항이 신설 시행(2013.2.2.)됨에 따라 해당 정비사업 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 분양가, 사업비 및 종전자산 추정액 등 추정분담금을 반드시 토지등소유자에게 개별 통보해야 한다.
그러나 대부분의 정비사업 추진위원회는 추정분담금 등 관련 규정에서 정하고 있는 정보를 토지등소유자에게 어떠한 방법, 내용 및 절차 등에 따라 제공해야 하는지 모르고 있는게 현실이다.
조합설립 전에 제공하는 추정분담금 등은 정비사업의 중요한 첫 출발점으로서 첫 단추를 잘못 끼우면 조합설립단계에서부터 토지등소유자의 갈등과 분쟁이 발생해 더 이상 사업을 진행할 수 없을 뿐만 아니라, 향후 관리처분단계(분양신청 전후)에서 엄청난 민원을 유발하게 된다.
따라서 추진위원회는 최대한 객관적이고 토지등소유자들이 신뢰할 수 있는 추정분담금 등을 제공해야 하는데 현행 서울시, 경기도 등에서 제공하고 있는 추정분담금 프로그램을 통한 추정분담금은 해당 정비구역별 다양한 여건 등이 정확히 반영되지 않아 구조적으로 많은 한계점을 가지고 있다.
간단하게 설명하면 추정분담금 프로그램에서 기본적으로 제공하고 있는 종전자산 가격 및 사업비 등이 구역별 특수성을 반영하지 못해 너무 높거나, 낮을 수도 있어 추정비례율이 왜곡될 수 있으며 결국은 토지등소유자별 추정분담금의 왜곡을 가져올 수 있다.
따라서 해당 추진위원회는 추정분담금의 정확성을 높이고 원활한 사업진행을 위해서 정비사업 초기단계인 조합설립 이전부터 추정분담금 산정과 관련해서 재개발·재건축 분야에 대한 특수한 노하우를 가지고 있는 전문 감정평가사 등 전문가의 도움을 반드시 받아야 한다.
따라서 앞으로 총 4회에 걸쳐 추청분담금 관련 서울시의 사업비 및 분담금 추정프로그램인 클린업시스템 운영 경과 및 관련 규정을 먼저 알아보고 그 주요 내용과 한계점, 자치구 전문가 검증위원회 검증 및 자주하는 질문사항 등에 대해 소개하고자 한다.
1. 추정분담금 관련 운영 경과 및 관련 규정
서울시는 도정법 제16조 제6항 시행 전부터 2010.7.16. 공공관리제도 시행에 따라 추정분담금의 산출 등과 관련, 사업비 및 분담금 추정프로그램인 ‘클린업시스템’을 개발 도입했다. 정비사업 초기에 사업추진 여부에 대한 의사결정에 활용하고 향후 관리처분 단계에서의 분담금 공개로 인한 토지등소유자들의 갈등과 분쟁을 최소화하고자 2011년 6월부터 본격 운영해 오고 있다.
또한, 2010년 7월 클린업시스템을 시범 도입하면서 서울시 지침으로 ‘클린업시스템 운영지침’을 제정 시행(2010.6.30.)하고 있으며 관련 매뉴얼도 작성 보급해 운영하고 있는 실정이다. 나아가, 서울시지침 ‘분담금추정프로그램 종합개선 계획(2012.12.14.)’에 따라 추정분담금을 토지등소유자에게 공개하기 전에 자치구 전문가 검증위원회의 검증절차를 거처 분양가, 사업비 및 종전자산 추정액 등에 대한 적정성을 검토하고 있다.
한편, 경기도에서도 서울시와 마찬가지로 정비사업비 및 추정분담금 프로그램인 GRES(이하‘분담금시스템’)를 개발해 운영하고 있다.
<관련 규정>
△ 도정법 제16조 제6항
추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다.[신설 2012.2.1, 시행 2013.2.2]
△ 도정법 시행령 제27조의2(추정 분담금 등 정보의 제공)
법 제16조 제6항에서“대통령으로 정하는 정보”란 다음 각 호의 정보를 말한다.
1. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거
2. 그 밖에 분담금의 산출 등과 관련하여 시·도 조례로 정하는 정보 [신설 2012.7.31, 시행 2013.2.2]
△ 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제50조(조합설립 등의 업무지원)
① 시장은 추진위원회 또는 조합이 개략적인 사업비등을 산출할 수 있는 프로그램을 제공할 수 있다.
② 추진위원회위원장 또는 조합임원은 조합설립 동의시부터 최초로 관리처분계획을 수립하는 때까지 사업비에 관한 주민 동의를 얻고자 하는 경우에는 시장이 지정한 홈페이지에서 제1항에 따른 프로그램에 정비계획 등 필요한 사항을 입력하고, 토지등소유자가 개략적인 분담금 등을 확인할 수 있도록 하여야 하며, 토지등소유자에게 개별 통보하여야 한다.<개정 2012.1.5., 2016.7.14.>
③ 추진위원회위원장 또는 조합임원은 토지등소유자에게 동의를 얻고자 하는 사업비의 내용과 부합되게 자료를 입력하여야 한다.
④ 법 제8조제8항제2호에 따른‘그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 시·도조례로 정하는 사항’과 영 제27조의2제2호에‘그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 시·도조례로 정하는 정보’란 제1항에 따라 제공된 프로그램을 이용하여 산출된 정보를 말한다.<신설 2016.7.14.> [본조신설 2010.7.15.]
