재개발조합이 현금청산자의 보상금을 산정할 때, 현금청산을 위한 협의단계에서 2 내지 3개 감정평가 업체에 해당 현금청산자 소유의 부동산 및 동산, 영업권 등을 평가하게 되고, 그 협의가 이루어지지 아니하면 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)’에 따라 지방토지수용위원회에 재결을 신청하게 되는데 이때에도 적어도 2개의 감정평가 업체로부터 감정평가를 받게 된다.
이후 이의재결 및 수용보상금 증액 청구소송 등에서도 감정평가를 받게 된다.
이때 현금청산자가 종교시설 등이라면, 많은 감정평가에도 불구하고 일반적으로 협의가 쉽지 않다. 따라서 종교시설에 관한 현금청산에서는 그 보상금 산정을 위한 감정평가가 다른 현금청산자보다 더 중요하게 된다.
종교시설은 영리를 목적으로 하지 않는 비영리시설로서 영업손실보상에는 해당되지 않는다. 교인들의 헌금 등으로 많은 수입을 올렸음에도 불구하고, 이에 대한 영업손실보상을 받지 못해 보상금에 대한 갈등이 더욱 커진다.
시설이전비 등은 토지보상법 등 관련법령이 정하는 바에 따라 감정평가를 해야 한다. 토지보상법 제75조 제1항은 “건축물·입목·공작물과 그 밖에 토지에 정착한 물건에 대하여는 이전에 필요한 비용으로 보상해야 한다. 다만, 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상하여야 한다. 1. 건축물 등을 이전하기 어렵거나 그 이전으로 인하여 건축물 등을 종래의 목적대로 사용할 수 없게 된 경우”라고 정하고 있다.
위 규정이 그나마 영업보상을 받지 못하는 종교시설의 보상금을 적정하게 평가받을 수 있는 규정이라고 볼 수 있다.
이에 대해 대법원은 “물건의 수용에 있어서는 그 물건의 이전이 현저하게 곤란하거나 이전으로 인해 종래의 목적에 사용할 수 없게 되는지의 여부를 먼저 가려보고 그에 따라 이전비용 또는 취득가액 중 어느 것으로 보상해야 할 것인지를 정해야 한다”고 판시했다.
또한 수원지방법원에서는 “이 사건 토지의 불교시설물 중 법당 내부에 있는 미륵불상과 연화좌대, 삼존불상과 각 좌대, 탱화 4화, 천왕 벽화 (중략)는 법당 및 산신각에 맞추어 특별히 주문 제작되어 그 장소를 떠나서는 더 이상 성보로서의 기능을 수행할 수 없는 것으로서 (중략) 위 지장물에 대해 취득가격에 못 미치는 이전비용만을 보상하는 것은 정당한 보상의 원칙에 따른 것이라 볼 수 없다”고 판시했다.
따라서 종교시설 내에 지장물 등은 이전이 현저하게 곤란하거나 이전으로 인해 이를 종래 목적에 사용할 수 없게 되는 경우 이를 시중에서 구입 가능하다면 구입비용을, 구입이 불가능하다면 그 제작비용을 취득가액으로 평가해야 한다.
따라서 조합은 현금청산자에 대한 최초 협의시부터 감정평가를 할 때 위와 같은 사정이 존재하는 지장물 등에 대한 평가를 신중히 하도록 유도하고, 이를 감정평가 결과에 반영해 종교시설과의 협의에 이를 수 있도록 노력해야 한다.
또한 현금청산자가 된 종교시설도 막연히 위와 같은 사정을 고려하지 않은 것을 기화로 시간을 끌며 협의에 응하지 않을 것이 아니라, 조합에게 적정한 보상가 평가를 위한 모든 협조를 하되, 평가가 끝나면 명도 등 절차에 관해 사업진행에 협조함으로써 조합과 종교시설, 나아가 조합원 전체의 이익을 고려한 보상절차를 진행해야 한다.
