재건축사업에서 조합설립 이후 조합은 조합설립에 동의하지 아니한 자들의 소유권 확보수단으로 매도청구권을 행사하게 된다.
이때 매도청구권은 조합설립 미동의자들에 대한 조합설립동의 촉구(최고) 후 2개월(소위 ‘회답기간’)이 지난 다음날부터 2개월이 되는 시점까지 행사해야 하고, 위 회답기간 경과 후 2개월은 제척기간으로서 위 제척기간이 경과한 후에는 원칙적으로 매도청구권을 행사할 수 없다.
조합이 위 제척기간을 도과한 경우 다시 매도청구권을 행사하기 위해서는 조합원들로부터 재차 조합설립동의를 받은 후 창립총회에 준하는 조합원총회를 거쳐 조합설립변경인가를 받아야 하는 등 시간적, 경제적으로 불필요한 손해를 입을 수밖에 없게 된다.
이처럼 매도청구권 행사에 있어 제척기간 준수는 매우 중요한 의미를 가진다. 그리고 실무에서는 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 소장 부본이 제척기간 내에 법원에 접수된 것만으로 제척기간을 준수한 것으로 볼 것인지 아니면 그러한 소장이 제척기간 내에 상대방에게 도달해야 하는지가 문제되고 있다.
이에 대해 인천지방법원 부천지원은 “매도청구권을 소송 제기 방법으로 행사하는 경우, 조합이 최고에 대한 회답기간인 2개월이 경과한 후로부터 다시 2개월 내에 법원에 매도청구권을 행사한다는 취지의 소장을 접수시키면 비록 피고들에게 소장부본이 위 2개월이 경과한 후에 송달되었다 하더라도 매도청구권의 행사기간을 준수했다고 보는 것이 타당하다.
왜냐하면 집합건물법에 정한 매도청구권에 관한 분쟁은 대부분 대단지 아파트에서 발생하고 이 경우 매수청구권의 상대방은 적어도 수십 명에 이르는데, 그들에 대한 소장부본 송달시점을 기준으로 위 제척기간의 준수 여부를 판단한다면 재건축에 반대하는 구분소유자들이 의도적으로 그들에게 소장부본이 송달될 수 없는 상황을 연출함으로써 정당한 재건축사업의 추진을 방해할 수 있다.
뿐만 아니라 이를 이용해 재건축사업을 추진하는 측에게 시가보다 높은 가격에 구분소유권 등을 매수할 것을 사실상 강요할 수 있고, 그렇지 않다 하더라도 매도청구권을 행사하는 내용이 담긴 소장이 위 기간 내에 법원에 접수되었음에도 불구하고 그 소장부본이 위 기간을 도과한 후에 송달되었다는 우연한 사정에 의하여 위 기간을 준수하지 못했다고 보는 것은 사회·경제적으로 무용한 비용의 추가 지출을 가져오기 때문이다”라고 판시했다.
그러나 다른 사안에서 서울고등법원은 매도청구권 행사기간의 준수 여부가 소장 부본 송달시가 아닌 소 제기시를 기준으로 판단해야 한다는 주장에 대해 “집합건물법 제48조 소정의 매도청구권은 형성권이고 그 행사기간은 제척기간이므로 매도청구권 행사의 의사표시는 민법의 일반원칙에 따라 상대방에 대한 일방적 의사표시에 의하고 그 의사표시의 효력은 상대방에게 도달한 때에 발생한다.
그러므로 위 매도청구권을 행사하는 조합이 매도청구권을 재판상 행사하는 경우에는 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 소장 부본이 상대방에게 도달한 때에 비로소 매도청구권 행사의 효력이 발생한다고 할 것이어서 위 소장 부본이 제척기간 내에 상대방에게 송달되어야만 매도청구권이 제척기간 내에 적법하게 행사되었다고 할 것이고 그 소장이 제척기간 내에 법원에 접수되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다”라며 위 인천지방법원 부천지원 판결과는 상반되는 판결을 했다. 위 두 판결은 모두 대법원에서 심리불속행으로 확정됐다.
이상에서 살펴본 바와 같이 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 소장 부본이 제척기간 내에 법원에 접수돼야 하는지 아니면 더 나아가 제척기간 내에 그러한 소장 부본이 상대방에게 도달해야 하는지에 대해 아직 확립된 대법원 판례가 존재하지 않고 상반된 하급심 판례만이 대립되고 있는 상황이다.
매도청구권의 행사기간을 2월로 제한한 취지는 구분소유권 등의 시가가 가장 낮아지는 시기를 임의로 선택하여 매도청구를 함으로써 재건축에 참가하지 아니한 구분소유권자의 권익이 부당하게 침해되는 것을 막고 그들의 법적 지위가 장기간 불안정하게 되는 것을 피하는 등 그들의 정당한 법적 이익을 보호하고 아울러 재건축을 둘러싼 법률관계를 조속히 확정하기 위함이다.
이런 점을 감안하면, 재건축사업을 추진하는 측이 적어도 법원에 매도청구의 의사표시를 현출한 이상 소장 접수시점을 기준으로 제척기간의 준수 여부를 판단해도 재건축에 참가하지 아니하는 토지등소유자들에게 부당한 결과를 가져오지 않는다고 할 것이다.
다만 재건축사업을 추진하는 조합으로서는 매도청구를 위한 절차적 안정성 측면에서 위와 같이 상반되는 판례가 현존하고 있는 상황을 고려해 매도청구권 행사의 의사표시가 담긴 소장 부본이 제척기간 내에 미동의자들에게 도달하도록 조치할 필요가 있다.
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