이주·수용·명도 턴키 발주하고

주관사 정해 책임 부여해야

조합원 손실 줄일 수 있어

▶이주개시는 청산금 등 사업비 지출 신호탄

작년 아파트 분양의 호황 속에서 많은 조합들이 앞 다투어 관리처분을 진행했고 이주를 마치고 일반분양을 마무리한 조합들은 나름 성공했다고 자평하고 있다.

반면 조합설립 이후 분양성을 이유로 사업일정을 미루며 긴 잠을 자고 있던 조합들은 늦게나마 기지개를 펴고 관리처분을 준비하고 있지만 최근 금융권의 대출제한 등으로 상당한 고민을 안고 있다.

관리처분인가를 마치고 이주를 시작한 조합들은 과거 이주업무를 무사안일하게 추진하던 조합들과 달리 이주업무의 중요성에 대한 인식을 새롭게 각인하고 있다. 그건 이주가 시작되면 막대한 이주비, 영업보상이나 청산금, 사업비 등 기타 엄청난 비용이 지출됨으로써 새어 나가는 금융비용을 생각하지 않을 수 없기 때문이다.

특히 관리처분인가나 이주개시 후 착공기일을 8~10개월 정도 예상하고 시공사와 본 계약 약정을 하기 때문에 명도가 늦어 착공기일이 지연될 경우 물가상승률에 대한 공사비 인상은 모두 조합원들의 몫이 되기 때문이다.

▶이주대책업무는 치밀한 계획을 필요하는 업무

조합들이 사업비를 최소화하고 조합원들의 분담금을 한 푼이라도 덜어주기 위해서는 이주개시 후 명도를 최단 기일 내에 마무리하고 예정된 공사착공을 해야 한다. 때문에 일단 이주가 시작된 조합들은 수시로 명도와 관련된 업무를 점검하고 관련업체에게 채찍을 가해야 한다.

그러나 조합집행부가 아무런 개념 없이 무사 안일한 생각을 하는 경우 이주개시 후 착공까지 1년 이상, 심지어 2년이 훌쩍 넘어 버리며 막판 급한 사정에 이주촉진비를 만들어 쏟아 붓는다.

서울시에서도 일선 조합들이 막대한 이주용역비를 지출하고도 명도가 효율적으로 되지 않은 이유에 대해 분담금 산출의 프로그램을 만들어 문제점과 대책을 내놓기도 했다.

왜 이처럼 명도지연으로 착공에 문제가 생기는 것일까? 가장 큰 이유는 이주관리와 수용재결의 궁극적인 목적은 명도임에도 각기 별도로 용역이 발주되고 구심점 없이 각자 용역이 진행됨으로써 착공시점에 명도가 누락되어 있거나 수용재결의 보상업무지연 등 여러 변수가 명도업무의 발목을 잡고 있기 때문이다.

결론적으로 이주업무는 적어도 사업시행계획의 분양신청마감 이후 치밀한 계획을 세워 준비해야 하는 종합적인 하나의 업무다. 즉, 이주관리는 명도를 위한 사전준비업무이고 수용재결의 보상업무는 명도와 직결돼 있는 업무가 분명하기 때문이다.

▶이주대책업무가 실패하는 주된 요인

이주업무는 변수가 너무 많다. 시행착오라며 깨닫기에는 그 손실이 너무 가혹하고 크다. 그 주된 요인을 보면 부실하게 조사된 명도대상의 현장자료로 명도소송을 진행하다가 이주막판에 누락이나 착오가 발생한 사례가 빈번하기 때문이다. 또한 청산자나 영업보상의 재결업무가 완료되지 않아 명도소장을 접수하지 못하고 마냥 세월을 보내는 경우도 있다.

이렇듯 명도업무가 마무리되어야 할 시점에 변수가 발생해 어떻게 손쓸 방법이 없게 되는 것이다. 조합원들의 분담금으로 돌아올 사업비를 매월 수억원에서 수십억원씩 가만히 눈뜨고 날려 보낼 수밖에 없다.

심지어는 이주막판에 깡통조합원들이 만세를 부르는 바람에 세입자의 임대보증금을 조합에서 수억원씩 대신 물어주는 사태가 발생하기도 하고, 보상재결금을 공탁하면서 이해관계인의 피공탁자를 누락해 조합에서 그 피해금을 물어주고 조합원들에게 말도 못하고 속앓이를 한다.

최근에는 수용재결을 위한 보상계획공고 후 악덕 감정평가사들이 청산자들로부터 추천동의서를 받아 협의보상의 감정평가금을 턱없이 올려 관리처분계획을 불가능하게 하거나, 감정평가서 납품기한을 고의로 지연시켜 청산자들에게 지연 가산금을 매달 수억원씩 늘려준다.

이런 장난질에 명도업무는 지연될 수밖에 없고 조합의 사업성 악화로 인한 피해는 선량한 조합원들에게 고스란히 돌아가게 된다.

▶이주관련용역은 책임을 지는 조건계약이 필요

이렇듯 이주대책 업무의 변수는 실전경험이 없으면 사전에 예견해 대응하는 게 쉽지 않다. 가장 큰 문제는 이주업무가 실패하더라도 어느 누구도 책임을 지지 않는다는 사실이다.

법원의 명도업무를 수행하는 변호사나 법무사는 이주관리나 수용재결업체에 책임을 미루고, 이주관리나 수용재결업체는 자기 맡은 용역만 기한 없이 완료하면 되므로 책임을 질 이유가 없다는 것이다.

이런 이유로 요즘 조합들은 서울시의 프로그램에 의거 이주대책업무로 이주관리, 수용재결, 명도업무를 일괄 턴키로 용역을 발주하고 주관사를 정해 모든 책임을 지도록 하며, 기한 내에 명도를 완료하지 못할 경우 지체상금으로 용역비를 차감하는 조건으로 용역계약을 체결한다.

만약 이주대책용역에 실패할 경우 주관사인 업체는 지체상금으로 용역비를 거의 못 받아 가는 상황이 발생할 수도 있다. 종전의 방식대로 얼렁뚱땅 용역을 수주해 대충 일을 하고 용역비를 받아 가는 그런 시절은 지났다.

점차 조합원들의 정비사업에 대한 관심과 지식도 높아지고 인터넷의 정보 등으로 조합업무를 꿰뚫고 있는 만큼 업체의 업무소홀로 손실이 발생한다면 반드시 그 책임을 물어야 한다. 더군다나 작년 11.3부동산조치로 철거가 전체 완료돼야만 일반분양이 허용이 되므로 명도업무의 중요성은 더욱 높아지게 됐다.

따라서 조합은 분양신청 마감 이후 전반적인 이주대책 업무를 세워야 하고 용역업체는 사전에 철저한 용역계획을 세워 계약조건을 성공적으로 이행하는 것이 조합원들에게 용역비에 대해 보답하는 길이다. <문의 : 02-544-0559>