홍봉주 변호사 "조합원 수 조합원 권리의무 등 세심하게 검토해 정관 작성"
이우진 세무사 "조합이 세무 회계시 부동산조세와 절세전략도 검토필요"
재개발·재건축 등 정비사업과 관련된 핵심이슈를 주제로 매주 화요일에 열리고 있는 (사)주거환경연구원의 전문가 특강이 높은 교육열기 속에 순항하고 있다.
지난달 28일은 ‘조합설립동의·창립총회 조합정관 작성 실무’를 주제로 홍봉주 H&P법률사무소 대표변호사가 강의했다.
홍 변호사는 “추진위원회가 조합설립동의를 받기위한 정관을 작성할 경우 사업 전반에 걸친 내용을 규정하는 것이기에 일부내용이 미흡할 수 있다”며 “정관 작성에 세심한 신경을 써야한다”고 강조했다.
정관 작성 주된 검토내용으로는 △조합원 가입과 수 산정 △조합원의 권리 의무 △조합원 제명·탈퇴·교체에 대한 사항 △정비사업 예정구역 위치 및 면적 △조합·정비사업의 비용부담 및 회계 등이다.
또한 법원의 판결로 조합설립인가의 무효 혹은 취소가 확정돼 조합설립인가를 다시 신청할 경우 기존 동의서를 재사용할 수 있으며, 이 경우 기존동의서를 재사용할 수 있다는 취지와 반대의사 표시의 절차 및 방법을 서면으로 설명·고지하고 정비구역, 조합정관, 정비사업비, 개인별 추정분담금, 신축되는 건물의 연면적 등 정비사업의 변경내용이 서면에 포함돼야 한다고 강조했다.
이어서 지난 4일은 이우진 세무법인 이레 대표세무사가 ‘조합의 세무·회계와 부동산조세 및 절세전략’을 주제로 강의했다.
이우진 세무사는 “재개발·재건축 등 정비사업은 부동산 관련 사업으로 각종 세금이 적용되며, 재산세 과세 기준일인 매년 6월 1일 현재 소유자에게 재산세가 과세된다”고 설명했다.
이 세무사에 따르면, 정비사업은 조합원에게 공급하는 비수익사업, 일반인에게 분양하는 수익사업 부문으로 구분할 수 있으며 세법에서는 일반분양 사업에 대하여는 수익(영리)사업으로 보고 일반 법인처럼 똑같이 납세의무를 지우고 있다.
조합은 법인으로서 수익사업인 일반분양수입(분양가총액)에서 그 일반분양한 아파트나 상가의 공사비 등을 공제한 일반분양 이익에 대해 법인세와 지방소득세를 신고 및 납부해야 한다.
일반분양이 있는 조합은 영리법인으로 취급하기 때문에 사업자 등록도 당연히 해야 하고, 세금계산서를 주고받고, 해당되는 부가가치세를 신고 및 납부하거나 환급 받아야하며, 이에 대해 매 3개월마다 세무서에 신고 및 납부 또는 환급 절차를 이행해야 한다.
준공 시에 일반분양할 아파트나 상가에 대해 보존등기 시점에 취득세와 등록세를 신고 및 납부해야 하며, 사업 초기 매도청구소송 등에 의해 조합이 취득하게 되는 부동산에 대해서 취·등록세도 신고 및 납부해야 한다.
이 세무사는 “조합의 세무 문제는 세액이 크고 복잡하며 어려워서 반드시 전문세무사의 도움을 받을 것”을 강조했다.
