재건축조합의 조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회한 경우 조합원 지위를 상실하고 현금청산대상자로 지위가 바뀌게 된다.
도시정비법 제47조 제1항은 이러한 현금청산대상자에 대해 관리처분계획인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 현금청산하라고 규정하고 있으며, 제2항은 90일 이후부터는 이자를 지급해야 한다고 규정하고 있다.
아울러 동법 시행령 제48조는 현금청산금액을 조합과 토지등소유자가 협의해 산정토록 규정하고 이때 시장·군수가 추천하는 2 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균한 금액으로 협의할 수 있다고 규정하고 있다.
그런데, 막상 재건축조합의 현금청산업무는 이러한 법 규정과는 무관하게 도시정비법 제39조를 준용한 매도청구소송에 의해 처리되고 있다. 즉, 분양신청기간 마감일 다음날부터 조합이 현금청산 대상자에게 매도청구소송을 제기해 소유권을 취득하고 있는 것이다.
이러한 관행은 대법원의 판례에 의해 수립된 것이다. 즉, 대법원은 “조합원이 분양신청을 하지 아니하거나 철회하는 등 도시정비법 제47조와 조합 정관에서 정한 요건에 해당해 현금청산대상자가 된 경우에는 조합원 지위를 상실하게 되어, 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가진다. 그러므로 매도청구에 관한 도시정비법 제39조를 준용해 재건축조합은 현금청산대상자를 상대로 정비구역 내 부동산에 관한 소유권이전등기를 청구할 수 있다”고 판시하고 있고(대법원 2013.9.26.선고2011다16127 판결 등 다수). 이러한 대법원 판시에 따라 매도청구소송이 제기되고 있다.
이러한 매도청구소송에 의할 경우 현금청산금액은 분양신청기간 마감일 다음날을 기준으로 한 감정평가금액으로 결정되며 소유권이전등기와 동시이행판결이 선고되게 된다.
문제는 이러한 실무 관행이 도시정비법 제47조 및 동법 시행령 제48조와는 조화되기 어렵다는 점이다. 위 규정에 따를 경우에는 절차가 완전히 달라진다.
첫째, 재건축조합은 분양신청기간 마감일 다음날부터 바로 매도청구소송을 제기할 수 없고 현금청산대상자와 먼저 협상을 진행해야 한다.
둘째, 협상기준은 2이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술 평균해 산정한 금액으로 협의할 수 있다. 이 경우 감정평가 기준일은 현금청산대상자가 된 날, 즉 분양신청기간 마감일 다음날이 된다.
셋째, 협상이 이루어지지 않을 경우 비로소 매도청구소송을 제기할 수 있다. 이 경우 현금청산금액은 매도청구 소장부본 송달일로 할 것인지 현금청산자가 된 날을 기준으로 할 것인지 의견이 나뉠 수 있다. 생각건대 조합설립 미동의자에 대한 매도청구소송의 경우 소장부본 송달일을 기준으로 감정이 이루어지고 같은날 매매계약이 체결된 것으로 간주되는 실무를 감안해 볼 때 전자가 타당할 것이다.
넷째, 관리처분인가일로부터 90일 이후부터는 청산금액에 대한 이자를 지급해야 한다.
이러한 매뉴얼이 재개발의 현금청산실무와 대비해 볼 때에도 타당하다. 재개발의 경우 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자에 대해 분양신청기간 마감일 다음날 기준으로 감정평가를 실시해 그 금액으로 협상을 진행하고 협상이 성립하지 않을 경우 도시정비법 제40조에 따라 수용절차가 진행되며, 수용재결의 경우 수용재결일을 기준으로 수용금액이 결정되며, 수용재결일자 기준으로 소유권이 이전되기 때문이다.
결론적으로 현재 법원에 의해 수립된 재건축조합의 현금청산업무 매뉴얼은 도시정비법상 현금청산규정과 명백히 저촉되는 바 조속히 변경돼야 한다.
