영세소유주 지원·주택비축은행 신설·사업비보증 급하다
영세소유주 지원·주택비축은행 신설·사업비보증 급하다
차기정부 도시정비사업 활성화 전문가 좌담
  • 김병조 기자
  • 승인 2017.04.26 10:45
  • 댓글 0
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안철수 후보 정책특보 참석해 활성화 방안들 논의
다양한 정비사업 보증상품 활용해 분담금 낮춰야

도시정비 부문 전문연구기관 주거환경연구원이 차기 정부에 전달할 도시정비 정책 제안을 내놨다. 대선을 앞두고도 도시정비 분야에 대한 정책 공약이 나오지 않은 상황에 대한 안타까움으로 올바른 도시정비 부문 정책 수립에 도움을 주기 위해서다.

우선 김우진 주거환경연구원장(안철수 대통령후보 정책특보)는 △영세소유주 대책 마련 △주택비축은행 설립 △사업비 보증 세 가지 정책으로 도시정비사업의 기틀을 마련해야 한다고 강조했다.

도시정비사업에서 추가부담금이 발생하는 이유는 예측불가능한 리스크 때문으로, 김 원장은 약간의 정책 지원이 이뤄진다면 이 같은 예측불가능한 각종 변수를 조기에 없앰으로써 도시정비사업을 활성화시킬 수 있다고 강조했다.

▲수익 확보하고, 비용 낮추자

김 원장은 조합원 분담금을 낮춤으로써 도시정비사업 활성화에 나서야 한다고 지적했다. 이를 위한 세 가지 세부 정책 제안을 통해 수익은 확보하고, 비용은 낮춤으로써 분담금을 낮추자고 제안했다.

제안 내용에 따르면 우선 영세소유주 대책으로 소득이 도시근로자 가구 월평균 소득의 70% 이하이고, 이 주택 외에 다른 주택을 소유하고 있지 않은 1가구 1주택자인 경우에는 다양한 지원을 해야 한다는 것이다.

구체적인 지원방안으로는 △이주비와 함께 공사기간 동안 저렴한 공공임대주택을 거주지로 제공해 이주기간에 따른 비용을 획기적으로 낮추자는 것 △분담금을 낼 돈이 부족한 영세소유주에게는 주택도시기금에서 저리의 조합원 분담금 대출을 실시하자는 것 △준공 후에는 시가로 주택금융공사의 역모기지론을 제공하자는 것이다. 역모기지론은 일종의 주택연금제도로 주택을 담보로 주택소유주가 생활비를 받아 사용하는 제도를 말한다.

이 같은 제도가 도입된다면 영세소유주들이 도시정비사업으로 인해 현 주거지에서 쫓겨나지 않고 계속해서 거주할 수 있게 된다.

일정 수익을 확보하기 위한 주택비축은행 설립도 제안됐다. 현행 도시정비사업 구조에서 가장 리스크가 큰 것이 분양시점에서 발생하는 리스크다. 이때 분양 시장이 좋으면 수익이 크게 나고, 시장이 악화돼 있다면 손해가 나는 구조다. 문제는 평균 10년 이상이 소요되는 도시정비사업에서 분양시장의 순풍과 역풍 상황을 미리 파악할 수 없다는 것이다.

김 원장의 주택비축은행 설립 제안은 이 같은 분양 리스크를 조기에 없애자는 게 골자다. 국민연금, 교직원공제회, 군인공제회 등 대규모의 재원을 가진 기관으로부터 약 6조원의 자금을 끌어와 사업초기에 조합원 분양분을 제외한 주택물량을 매입하는 것이다.

김 원장에 따르면 현재 사업이 개점휴업 상태인 전국 241개 도시정비사업 현장을 대상으로 6조원의 자금을 확보하면 약 10만가구를 확보할 수 있는 것으로 추산하고 있다.

이렇게 되면 건설회사는 단순 도급자가 되어 미분양 리스크에 대한 책임을 지지 않고, 이주비 및 사업비 조달에 따른 보증도 하지 않아도 되기 때문에 현재보다 훨씬 저렴한 공사비로 사업에 참여할 수 있는 토대가 구축된다는 설명이다.

조합원 입장에서는 조기에 수입액이 확정돼 명실상부한 확정지분제가 자리잡음으로써 향후 추가부담금에 대한 공포 없이 안정적으로 사업에 참여할 수 있게 된다. 이에 따라 조합원 간 갈등이 사라지는 한편 사업지연에 따른 금융비용 부담도 사라져 사업에 선순환 구조가 만들어진다는 설명이다.

HUG(주택도시보증공사)를 통한 도시정비사업의 사업비 보증 활성화도 제안됐다. 주택비축은행에서 일반분양분 전체를 매입하는 사업에 대해서는 HUG가 각종 사업비에 대한 지급보증을 할 수 있도록 하자는 것이다.

현재 HUG에서는 도시정비사업을 대상으로 하는 많은 상품이 마련돼 있는 상태다. 전체 사업비 중 5%에 대한 초기사업비 보증, 종전자산평가액 70% 규모의 이주비 보증, 조합원 분담금 70%에 대한 보증 등 여러 상품이 만들어져 있다. 문제는 HUG가 도시정비사업은 예측불가능한 변수가 많다고 판단해 보증에 참여하려고 하지 않는다는 것이다.

김 원장은 “HUG를 도시정비사업에 보증기관으로 참여시키기 위해서는 각종 리스크를 없애는 것이 중요하고, 이 리스크를 없애기 위한 제도가 주택비축은행을 통한 입도선매의 방법이다”며 “리스크가 없어지면 HUG가 도시정비사업에 참여하게 되고, HUG가 각종 자금 집행에 보증을 하면 시공자에게 돈을 빌려달라고 손 내밀 필요가 없어 사업의 선순환 구조가 만들어지게 될 것이다”고 강조했다.

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