평생 1가구 1주택자·미실현이익에 부과

상속·증여세 맞먹는 과도한 50% 세율

연초부터 시작된 재건축 초과이익환수제를 둘러싼 논란이 수개월째 이어지고 있다. 올해 연말 유예가 종료된다는 점이 알려지면서 경기 위축을 우려한 주택건설업계에서는 유예 연장이나 폐지를 주장하고 있으며, 서울 강남권 등 재건축 추진 단지 역시 부담금이 크게 증가할 것을 우려해 부활 여부를 놓고 촉각을 곤두세우고 있다.

지난 20일 주거환경연구원이 주최한 ‘차기정부의 도시정비사업 정책제언 좌담회’에서 제2주제 발표자로 나선 이우진 대표세무사(세무법인 이레)는 “재건축 초과이익환수제도 자체에 많은 문제점들이 내포돼 있어 제도 시행 시 위헌 소송 등 많은 논란을 불러일으킬 것으로 예상된다”며 “도시 발전 및 안정적인 주택 공급을 위해 재건축부담금 제도 폐지 또는 합리적인 법 개정이 절실하다”고 강조했다.

▲국민의 재산권 침해 문제

이날 좌담회에서 지적된 재건축 초과이익환수제도의 문제점은 △국민의 재산권 침해 가능성 △미실현이익에 대한 세금 부과에 대한 위헌성 △부담의 평등성원칙 위배 여부 △다른 이익 환수제도와의 모순 등이다.

우선 산출기준상 의도적으로 초과이익을 부풀려 조합원의 재산권 침해가 발생하게 한다는 지적이다. 재건축 초과이익 개시 시점은 공시지가로 산정하기 때문에 실제 시세 대비 최소 20~30% 낮은 수준에서 산정하는 반면, 종료 시점의 가격은 감정가액으로 산정하고, 이는 시가를 대부분 반영한다.

따라서 실제 개발차익이 없음에도 불구하고 순전히 가격 기준의 차이 때문에 분담금이 과도하게 부과될 수 있어 국민의 재산권 침해 가능성이 높다. 부담금을 납부하기 위한 납세비용이 과도하다는 지적도 나온다.

이 대표세무사는 “부담금 산출을 위해서는 △주택가격의 기준시가 파악 △정상지가 상승분 계산 △총사용비용의 계산 등이 필요한데 조합이 자체적으로 산출하기에는 무리가 있어 결국 외부전문용역업체에 맡겨야 한다”며 “결국 용역비 등으로 조합의 사업비는 더욱 늘어날 전망”이라고 말했다.

▲미실현이익 과세에 대한 위헌성

업계는 재건축 초과이익환수제가 미실현 이익에 부담금을 부과하는 것으로 위헌 소지가 있다고 주장하고 있다. 재건축부담금은 매매를 통한 양도 소득에 대해 적용하는 것이 아니라 종료시점(준공인가일)과 사업개시시점(추진위 승인)의 가격 차이를 대상으로 부담금을 부과하고 있기 때문이다.

이 대표세무사는 “재건축사업 과정에서 초과 이익이 발생했더라도 이는 장부상의 이익일 뿐 아직 처분한 것이 아니기 때문에 실제 이익이 발생한 것은 아니다”라며 “장부상 초과 이익이 발생해 부담금을 냈는데 나중에 실제로 처분했을 때 이보다 집값이 떨어졌을 경우 실제 수익이 발생하지 않았는데도 세금만 내는 결과가 되는 셈”이라고 말했다. 

재건축 초과이익환수제와 법적 성격이 유사한 1990년에 시행된 토지초과이득세(이상 토초세)의 경우 비실현 이익에 대해 과세한다는 논란이 일어 1994년에 헌법불합치 판정을 받고 1998년에 폐지된 바 있다. 토초세는 개인이나 법인이 소유한 비업무용인 토지의 가격이 상승하면서 발생하는 초과이득에 대해 이득의 일부를 조세로 거둬들이고자 부과하는 세금으로, 3년 단위로 유휴토지의 지가상승분에 대한 30〜50%를 세금으로 부과한 바 있다.

이 대표세무사는 “재건축 초과이익환수제 역시 미실현 이익에 대한 과세인 토초세와 법적 성격이 유사하다”며 “본인의 손에 들어오지도 않은 미실현 이익을 부과하라고 하는 초과이익환수제는 명백한 위헌”이라고 지적했다.

▲부담의 평등성원칙 위배

초과이익환수제의 또 다른 모순은 부담의 평등성 원칙에 위배된다는 것이다. 초과이익환수제는 인근 주택의 시세 상승률보다 많이 상승하면 부과된다. 예를 들어 인근 신축 아파트가 10% 상승할 때 재건축 아파트가 20% 상승하면 부과된다는 뜻이다.

하지만 반대로 신축 아파트가 20% 상승하고 재건축아파트는 10% 상승할 경우 신축 아파트는 초과이익환수제가 적용되지 않는다. 오직 재건축사업에서 초과 이익이 발생할 때만 부과되기 때문에 결국 이 제도는 재건축을 억제하기 위한 차별적 규제라는 주장이 거세게 일고 있다.

또한 이익을 거둔 사람과 세금을 내는 사람이 다른 사람일 수 있다. 초과이익환수 부담금은 최종적으로 재건축이 완료된 아파트를 소유한 사람에게만 부과된다. 극단적으로는 10년의 기간을 보유하더라도, 준공 이전에 매도할 경우 분담금 부담에서 벗어난다.

반대로 사업시행인가에서 관리처분인가 단계의 재건축을 구매할 경우 실제 발생하지 않은 이익에 대한 분담금을 부담해야 한다.

재개발사업과의 불평등 문제도 존재한다. 재건축과 재개발사업은 같은 도정법에 의해 진행되는 사업임에도 불구하고 재개발사업은 부과대상이 아니고 재건축사업만 과세 대상이기 때문이다.

▲다른 이익 환수제도와의 모순

업계는 재건축 초과이익환수제도가 타 이익환수제도와 비교해도 모순이 있다고 지적한다.

우선적으로 지적되는 것이 1가구 1주택 양도소득세 비과세제도와의 모순점이다. 현행 소득세법에서는 국민주거생활의 안정을 위해 일정요건을 갖춘 1가구 1주택에 대해서는 보유기간동안에 발생한 이익에 대한 소득에 대해 비과세하고 있다. 그러나 이같은 이익에 재건축 부담금을 부과할 경우 당초의 정책적 목적 달성을 위한 취지에 어긋나는 모순이 발생하게 된다.

이 대표세무사는 “일정 요건에 맞게 보유한 조합원에게는 주택 등 투기목적 등으로 소유하고 있는 다른 조합원과 차별해 우대하는 제도 개선이 요구된다”며 “또 이미 납부한 부담금을 양도시 양도소득세액에서 세액공제하거나 또는 환급해주는 방안도 필요하다”고 말했다.

현행 개발부담금 부과제도와의 불평등도 존재한다. 토지의 개발이익에 대해 2018년 6월 30일까지 인가받은 사업의 경우 수도권은 50% 감면, 지방은 100% 면제하고 있지만 초과이익환수제에서는 이러한 감면제도가 없다.

이 대표세무사는 “특히 개발부담금의 부과시점은 개발사업의 인가 및 사용승인일을 받은 날로 규정돼 있으나 재건축 부담금 부과시점은 추진위원회 설립 승인 시점부터 계산되기 때문에 사업 추진이 길었던 정비사업장의 경우 과대이익으로 계산될 우려가 높다”고 말했다.