정비사업 활성화와 규제 완화
정비사업 활성화와 규제 완화
  • 이석주 / 서울시의원
  • 승인 2017.04.27 11:13
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경기하락과 규제 강화로 각종 재정비사업들이 대거 취소 및 중단되면서 지역환경 악화, 주민 갈등 및 의욕상실, 매몰비용 등 도시문제가 우려되고 있다. 또한 노후된 불량지역과 건물은 녹물, 주차, 붕괴위험 및 각종 시설부족과 극심한 설비 노후화로 화재 등 대형사고마저 우려되고 있다.

시는 해마다 거액 예산으로 도시재생 활성화 구역 지정과 가로주택정비 및 주거환경관리사업 유도 등 대안을 찾고 있지만 예산 한계와 참여율 저조로 실적은 매우 부진하며, 열악한 기반시설 위에 저급 원룸들만 우후죽순 늘어가고 있다.

사업추진지역과 신규 재생지역 지원 및 활성화를 위한 대책으로, 우선 재정비사업들의 취소 및 중단 사유를 찾고 적절한 처방을 하는 것이다.
주요 원인에는 거시적 경제와 수요부진도 있지만 사업 비례율 저조가 가장 큰 중단 사유라 할 수 있다. 비례율 추락은 복잡한 진행절차 및 높이·용적률 등 각종 행정규제와 함께 3대 악성요소이며, 그 중 공공 및 기반시설 무상 기부체납이 주범이라 하겠다.

공원·도로·임대주택 등을 조성 후 기여하는 의무적 부담과 학교·교통·상하수·발코니 등 각종 부담금도 거액들이다. 공원만 해도 세대당 3㎡나 대지 전체 5%를 체납해야 하는 대관청 요구를 거역할 수 없으니 비례율은 추락할 수밖에 없다.

공공기여란. 수익자 부담 원칙이라는 일부 명분은 있지만 사업별, 규모별로 획일화된 부담 원칙은 분명한 오류이며, 재개발·재건축·도시환경 등 사업별 똑같은 적용도 큰 문제다.

또 다른 비례율 저조 원인은 복잡한 절차로 인한 정비사업기간 장기화로 조합 운영비 대거 소모, 그리고 시공비 상승과 함께 분양면적 축소라 하겠다.

3종 주거지역의 경우 현 기준 용적률이 210%다. 친환경 등 공사비를 올려야 230% 허용하고 사업대지를 잘라 체납해야 250%까지 주며, 임대주택을 체납하면 275%를 주는 제도로 인해 비례율을 높일 수 있는 분양면적은 늘 빈약할 수밖에 없는 구조다.

상황이 이런데도 인가권자는 각종 법령과 규정들을 강화시켜 사업 주체들의 목을 조이고, 특히 도시·건축·경관계획 심의제도를 이용해 무리한 공공기여, 용적 및 층수 등 각종 규제를 계속하니 대다수 재정비사업들은 중단 및 취소될 수밖에 도리가 없다.

이에 따른 문제해소를 위해 몇 가지 방안을 제시하며 공감대를 구한다. 첫째, 도정법 제4조의3(구역해제)과 시조례 규제조항을 대폭 완화시켜야 한다. 둘째, 국계법 등 관계법령상 정비사업 완화규정을 확대시키며 정비사업별 기본계획상 용적률 등의 체계를 재정비해야 한다. 셋째, 공원면적 등 무리한 공공기여를 축소하고 학교시설 및 교통유발 부담금 등 각종 부담금 제도를 대폭 조정 현실화시켜야 한다. 넷째, 부서별 의견 및 각종 심의제도를 통한 갑질행정을 지양하고 높이나 밀도 등 환경 및 사업성과 연계되는 규제는 모두 완화해야 한다.

고액의 보유세와 거래세를 충실히 납부하고 사업소득세를 비롯한 각종 세금을 모두 납부했으면 국가나 지자체가 기반 및 공공시설은 당연히 부담해서 설치해주는 등 노후지역 정비사업 비례율을 억지로 낮추는 원인을 조속히 찾아 해결하길 바란다.

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