주택정비사업의 세입자 보상규정들에 대한 헌법소원이 제기됐다. 법무법인 영진 재건축재개발팀의 강정민 변호사는 〈도시 및 주거환경정비법〉상 세입자 보상규정들은 위헌이라며 지난 5일 헌법재판소에 헌법소원심판신청서를 접수했다(사건번호 2010헌마7). 이에 본지는 위 헌법소원을 제기한 강정민 변호사를 만나 헌법소원 제기 이유와 향후 일정 등에 대해 들어보았다.

 

▲이번에 제기한 헌법소원의 요지는 무엇인가=주택재개발 등의 도시정비사업에 있어 사업시행자인 조합으로 하여금 세입자들에게 주거이전비 등을 보상하도록 규정하고 있는 〈도정법〉상의 제규정은 조합원들의 재산권을 부당하게 침해하는 규정으로서 위헌이라는 것이다. 

 

▲세입자에 대한 보상이 이루어져서는 안 된다는 취지인가=그것은 아니다. 세입자에 대한 일률적인 보상의 문제로 접근하는 것이 아니라 임대인과 세입자가 ‘사적 자치의 원칙’에 입각하여 해결하도록 하는 것이 바람직하지 국가가 나서서 이래라 저래라 하는 것은 부당하다는 취지이다.

 

▲세입자에 대한 보상이 부당한 면이 있는가=〈주택임대차보호법〉상 주택세입자의 경우 최소 2년의 임차기간을 보장받는데, 보증금이 1천만원에 월세가 30만원이라고 가정하면, 집주인인 토지등소유자의 2년간의 임대수익은 총월세수입 720만원(월30만원씩 24개월), 금융이자 100만원(보증금 1천만원에 대하여 연 이율 5%를 가정하면 연간 50만원씩 2년간), 합계 820만원의 수익을 보게 된다.

 

그런데 도시정비사업으로 위 세입자가 이주하게 되면 집주인은 세입자에게 주거이전비와 이사비를 지급해야만 한다. 세입자가 3인가족일 경우 주거전비 1천200만원, 이사비 200만원 등 약 1천400만원을 지급하여야만 한다. 집주인인 토지등소유자가 2년간 임대를 하여 얻은 수익 820만원 보다도 추가로 580만원을 더 지급해야 한다는 이야기가 되는데, 이것은 부당하다고 생각한다.

 

또한 세입자 중에는 따로 집이 있으면서도 다른 사유로 인하여 임차인이 된 경우도 많다. 이러한 부유한 임차인에게도 보상이 이루어져야만 한다는 점도 문제점이라고 생각한다.

 

▲재건축조합들도 위 소송에 참여하는 것 같던데=2009년 5월 27일 개정·공포되어 2009년 11월 28일부터 시행된 〈도정법〉 제30조와 제48조제1항은 그 주체를 ‘사업시행자’라고만 하고 있어 주택재건축정비사업의 경우에도 세입자들이 보상을 요청할 가능성이 매우 커졌다. 재건축사업을 진행하기 위해 세입자들을 상대로 명도소송을 제기하면 세입자들이 보상을 해 달라는 요청을 반드시 해 올 것이다.

 

두고 보라. 위 〈도정법〉 규정들이 주택재건축사업을 포함하여 해석될 가능성이 있다는 점에서 주택재건축정비사업조합의 경우에도 헌법소원에 참가할 실익이 있다고 본다.

 

▲세입자들을 보호하기 위해서는 세입자에 대한 보상이 필수적이라는 주장도 있는데=하나는 알고 둘은 모르는 주장이다. 세입자보상을 강제하는 것은 오히려 세입자들에게 불리한 양상으로 전개될 것이다. 세입자들에 대한 보상이 강화될수록 토지등소유자들은 이주 전에 세입자들을 내보내는 방법을 강구할 것이다.

 

즉, 계약기간이 만료되면 계약을 갱신하지 않고 임대차관계를 종료시키는 방법을 택하는 것이다. 이렇게 되면 세입자들은 더 살고 싶어도 살지 못하고 나가야만 되는데, 이는 세입자들에게 더욱 불리한 상황이 될 수 있다.

 

▲〈도정법〉 시행규칙 제9조의2제2항 구역지정 공람공고일 기준의 주거이전비 보상규정으로 인하여 큰 문제가 발생할 것이라는 전망을 하시던데=국토해양부는 주거이전비를 지급해야 하는 세입자의 범위를 구역지정공람공고일 당시의 임차인들로 한정하는 규정을 두었다. 사업시행인가 공람공고일을 기준으로 할 것인지 구역지정 공람공고일을 기준으로 할 것인지에 대한 논란에 종지부를 찍으려는 의도로 보인다. 그러나 〈도정법〉 시행규칙에 위와 같은 규정을 두었다고 하여 논란이 끝난 것은 아니다.

 

구역지정 이후에 입주한 세입자들중 상당수가 조합의 이주요청에 대하여 버티기로 나올 것이고, 조합의 세입자들에 대한 명도소송에 대하여 위 세입자들은 위 시행규칙이 위헌이라는 주장을 해 올 것이다. 결국 위 시행규칙이 위헌인지의 여부에 대한 대법원 내지는 헌법재판소의 판단이 있을 때까지 위 명도소송에 대한 판결이 보류될 가능성이 매우 크며, 이로 인하여 해당 조합들은 이주비에 대한 금융이자를 부담해야만 하는 불이익을 당하게 될 것으로 예상한다.

 

용산역전면4구역 도시환경정비사업조합 등의 세입자에 대한 명도소송에서 세입자들이 〈도정법〉 제49조제6항이 헌법에 위반된다며 제기한 위헌법률심판제청 신청이 받아들여져 전국의 모든 명도소송이 1년 가까이 지연되고 있는 점을 직시해야 한다. 아직도 헌법재판소는 이에 대한 판단을 내리지 못하고 있다.

 

▲세입자에 대한 보상금액을 개별 토지등소유자의 종전자산 가치에서 공제할 수 있도록 규정한 도정법 제48조제5항제2호는 어떠한 문제를 야기할 수 있는가=이 규정 또한 매우 큰 문제점을 내포하고 있다. 조합원중에는 세입자를 둔 경우와 두지 않은 경우, 세입자를 둔 경우에도 세입자세대수가 1세대, 2세대, 3세대 또는 그 이상인 경우 등 여러 가지 경우가 있을 수 있다. 조합원들마다 입장이 다른데, 특히 세입자를 두지 않은 조합원들은 세입자보상비를 자기도 부담해야 한다는 점을 납득하기가 어려울 것이고 이는 결국 위 법 규정대로의 정관변경을 요청하는 방식으로 표출될 것이다. 세입자를 둔 조합원과 그렇지 않은 조합원간의 분쟁이 필연적으로 발생하게 되는 것이다. 이는 조합원들을 양분하는 계기가 될 것이고, 그렇지 않아도 분쟁의 불씨가 많은 정비사업을 파국으로 몰아가는 도화선이 될 수 있다. 일선 현장의 조합은 위와 같은 조합내부 분쟁이 발생할 수 있다는 점을 전제로 그에 대한 대책을 강구해야만 한다.

 

▲헌법소원에 대한 결론은 언제쯤으로 예상하는가=지금까지 조합측에서 세입자보상에 대한 문제제기를 한 적은 없다. 모든 문제제기는 세입자들의 보상요청으로 인한 것들이었다. 이번 헌법소원은 사업시행자인 조합이나 추진위원회가 문제를 제기했다는 점에서 획기적인 면이 있다.

 

재개발이나 재건축사업에서 세입자보상을 해야 하는 것인가의 문제는 여러 가지 법·정책적인 문제를 내포하고 있는 것으로 단순하지가 않다. 헌법소원이 제기되더라도 이에 대한 결론이 나는데까지는 무수한 논의와 진통이 예상되며 최소 2년이라는 논의의 세월이 필요할 것으로 예상한다.

 

▲언제부터 헌법소원을 제기할 생각을 하게 되었는가=2008년 10월 15일자 흑석6구역 주거이전비 지급 판결, 왕십리뉴타운 2구역 주거이전비 지급의무 확인 판결, 2009년 1월 20일 용산화재참사, 2009년 5월 27일 〈도정법〉 개정·공포 등의 일련의 사건들을 지켜보면서 도시정비사업에서의 세입자보상 규정이 과연 합당한 것인지에 대하여 생각하게 되었다.

 

▲도시정비사업은 공익사업이 아니라는 주장을 하시던데=도시정비사업을 공익사업으로 생각하는 것은 잘못된 판단이다. 도시정비사업은 토지등소유자가 자신이 소유한 토지와 건물을 출자하여 이루어지는 사업이다. 일반분양분이 적어 건축비 등 사업비를 모두 충당하기 어려운 경우에는 추가부담금까지 갹출하여 진행하는 사업으로 국가에서 보태주는 것은 아무것도 없다.

 

오히려 국가에서는 여러 가지 명목으로 여러 가지 것들을 거두어 간다. 이러한 도시정비사업이 어떻게 공익사업인가? 이는 철저한 사익사업이다. 따라서 공익사업에 적용되는 보상규정이 〈도정법〉상의 도시정비사업에 함부로 적용되어서는 안되는 것이다.

 

〈도시개발법〉상의 도시개발사업과 〈도정법〉상의 도시정비사업은 그 발상의 차원이 다른 데, 이를 구분하지 않고 모두 공익사업으로 판단하는 것은 중대한 오류이다.

 

▲세입자에 대한 보상문제에 대한 바람직한 접근방법은 무엇이라고 생각하는가=세입자에 대한 보상문제는 원칙적으로 사적 자치의 원칙에 맡겨두어야 한다. 세입자 문제는 임대인이 알아서 해결하면 된다. 임대인과 임차인이 적대적인 관계에 있다는 것도 편견이다. 임대인과 임차인이 오랜 세월 계약관계를 유지하여 온 경우라면 이미 이웃사촌이다. 한지붕 아래에서 오랜 세월을 같은 풍상을 겪으며 함께 살아온 사이인 것이다. 이러한 관계에 법이 끼어들면 안된다고 생각한다.

 

현장별로 세입자보상을 할 것인지의 여부는 조합원총회에서 결정하도록 하고, 세입자보상을 하겠다고 하는 경우에는 사업시행인가시에 세입자 보상액의 120%(적정성 여부는 여러 가지 요소를 고려하여 판단하여야 할 것인 바, 예시하는 차원에서)의 수입이 발생할 수 있도록 용적률 인센티브를 부여하는 방안이 필요하다고 생각한다. 세입자보상을 위한 용적률 인센티브의 경우에는 부여된 용적률을 모두 활용할 수 있도록 다른 제한 규정(층고제한 등)도 적용제외될 수 있도록 하여 용적율 인센티브가 유명무실해지는 경우를 방지하여야 할 것이다. 〈도정법〉 제40조의2는 일정한 기준 이상의 세입자 보상이 이루어지는 경우에만 용적률 인센티브를 부여하는 방안을 채택하고 있으나, 세입자 보상이 이루어지는 모든 범위에서 인센티브가 부여되는 것이 타당하다고 생각한다.

 

▲이번 헌법소원 접수는 1차라고 하던데, 향후 일정이 있는가=법령 헌법소원의 제소기간은 법령시행일로부터 90일까지이다. 세입자 보상에 대하여 규정하고 있는 개정 〈도정법〉이 2009년 11월 28일자로 시행되었으므로 제소기간은 2010년 2월 28일까지이다.
헌법소원에 동참할 조합과 추진위원회를 모집하고 있다. 1월 29일에 2차 헌법소원, 2월 26일에 3차 헌법소원까지 접수할 예정이다. 뜻을 같이 하는 조합과 추진위원회의 적극적인 동참을 당부드리고 싶다.