임대사업자 마이마알이, 약속했던 부동산펀드 조성 못해

계약 위반 책임 마이마알이에 있음에도 위약금 지불…불공정계약 논란

국내 최초 ‘뉴스테이 연계형 정비사업’으로 추진되던 인천 부평구 십정2구역 재개발사업이 뉴스테이 임대사업자의 부동산펀드 조성 불발로 다시 원점으로 돌아갔다.

최근 인천도시공사에 따르면, 공사 측은 지난 11일 십정2구역의 기업형임대주택 사업자였던 ㈜마이마알이에 부동산매매계약 해지를 통보하고 원금 2천억원 및 이자 112억원을 마이마알이에 돌려줬다. 마이마알이 측이 이달 10일까지였던 사업 추진을 위한 펀드조성 기한을 넘겼기 때문이다.

인천도시공사 측은 “지난 2월까지 마이마알이가 내기로 했던 아파트 매입비용 중 6천500억원의 잔금 납부시기를 3개월이나 연장해줬음에도 이날까지 부동산펀드가 설정되지 않았기 때문에 계약 해지가 불가피하다”고 못 박았다.

▲인천도시공사, “펀드조성 기한 넘겨 마이마알이와 계약해지”

앞서 십정2구역 주거환경개선사업 시행자인 인천도시공사는 마이마알이와 지난해 2월 십정2구역에 건설될 공동주택 5천678가구 중 3천579가구를 8천500억원에 매매키로 계약했다.

계약금 마련을 위해 마이마알이는 특수목적법인(SPC) 인천십정2뉴스테이 유한회사를 설립, 자산유동화증권을 발행해 증권사로부터 자금을 유치해 2016년 2월과 5월 각각 1천억원씩 총 2천억원을 인천도시공사에 지급했다. 이 과정에서 IBK투자증권과 NH투자증권이 ABCP(자산유동화기업어음) 인수약정기관으로 참여해 1천억원씩의 자금을 끌어와 마이마알이에 투자했다.

이후 마이마알이는 나머지 6천500억원에 대한 펀드를 올해 2월까지 조성하기로 했지만 펀드 조성이 어려워지자 이달 10일까지 연기한 바 있다.

하지만 마이마알이는 투자금 완납시한 이틀 전인 지난 8일 약속된 기한까지 펀드 설정이 불확실해지자 또 한 차례 인천도시공사에 기한 연장을 요구한 것으로 알려졌다. 특히 이미 납부한 2천억원을 제외한 6천500억원을 적절한 시기에 일시불로 지급할 수 있다는 입장도 밝혔다.

마이마알이 측은 “최근 인천도시공사 노조와 시민단체의 의혹 제기로 검찰과 감사원이 조사에 착수해 주택도시보증공사(HUG) 보증이 늦어졌고 펀드 조성도 늦어졌다”며 “시간적 여유를 주면 6천500억원을 한꺼번에 납부할 수 있다”는 입장을 공사에 전달한 것으로 알려졌다.

부동산펀드 대신 금융기관 등으로부터 자금을 끌어와 납부하겠다는 것이다.

특히 마이마알이 측은 도시공사가 매매계약을 해지할 경우 십정2구역 재개발사업은 중단될 수 밖에 없다며 공사를 압박했다. 계약해지 이후 경쟁입찰을 통해 새로운 사업자를 선정하고 관리처분 총회와 인가도 새로 받아야 하는 등 약 1년 이상 사업이 늦어질 수밖에 없다는 게 마이마알이 측의 주장이다.

이에 대해 일각에서는 마이마알이가 펀드 설정을 실패한 것을 자신의 귀책사유가 아니라는 점을 부각시키고, 시간을 더 연장하기 위한 꼼수가 아니냐는 지적도 나오고 있다.

인천도시공사 관계자는 “십정2구역은 기업형임대사업자의 선 자금조달(부동산펀드) 이행을 전제로 추진하는 사업”이라며 “마이마알이가 최근 단기차입 등을 통해 필요자금을 일시적으로 조달하는 브릿지론 형태의 ABCP(자산유동화기업어음)발행을 통해 6천500억원을 일시불로 납부하겠다고 제안했지만 이는 과도한 이자비용 및 주민들의 추가비용 부담 등이 우려돼 수용할 수 없다”고 못 박았다.

▲계약해지시 도시공사가 위약금…마이마알이만을 위한 계약?=인천도시공사는 향후 빠른 시일 내에 새로운 임대사업자를 물색할 방침이라고 밝혔지만 이번 계약 해지로 인한 공사의 피해는 상당할 전망이다. 최초 도시공사와 마이마알이가 체결한 계약서에 ‘도시공사 매매대금 반환의무’ 조항이 명시돼 있기 때문이다.

인천도시공사 노조에 따르면 계약서에는 사업이 무산될 경우 쌍방이 책임을 묻지 않기로 해, 마이마알이측의 귀책사유로 사업이 무산됐을 경우에도 인천도시공사가 대출원금에 시중금리보다 높은 상법상 법정이율(4.99%)을 적용한 반환 이자를 돌려주게 돼 있다. 때문에 이번 마이마알이와의 계약 무산으로 공사가 마이마알이에게 물어줄 위약금액은 원금 2천억원 및 이자 112억원에 달한다.

이와 관련 최근 인천도시공사 노조와 인천시 시민단체들은 인천도시공사가 민간사업자인 마이마알이를 상대로 특혜를 준 것이 아니냐는 의혹을 제기한 바 있다.

도시공사 노조 관계자는 “계약서상의 도시공사 매매대금 반환의무 조항은 사실상 업체의 채무 상환을 도시공사가 보증하는 것이나 다름없다”며 “마이마알이의 귀책사유로 지연이나 무산됐을 경우에도 도시공사가 이를 물어 줘야하는 이해할 수 없는 구조의 계약”이라고 비판했다.

또 다른 관계자는 “계약서 상 마이마알이는 자기 신용이 없어도 도시공사만 있으면 대출로 계약금을 마련할 수 있는 구조”라며 “마이마알이 입장에서 사업이 무산되더라도 4.99% 이자만큼 위약금을 돌려받기에 대출이자 3%를 제하더라도 2% 만큼 수익을 챙길 수 있다”고 밝혔다.

마이마알이가 부동산펀드 대신 6천500억원을 일시불로 납부하겠다는 것을 인천도시공사가 거부한 이유도 이 매매대금 반환의무 조항 때문으로 알려지고 있다. 

일각에서는 이같은 인천도시공사와 마이마알이간 불공정계약에 대해 인천시의 ‘보이지 않는 힘’이 개입했다는 의견도 나오고 있다. 뉴스테이 실적 쌓기에 급급한 시가 부채에 허덕이는 인천도시공사를 끌어들여 임대사업자만을 위한 뉴스테이 사업을 전개하고 있다는 주장이다.

인천 동·남·부평구 사업장 7곳에서 결성된 비상대책위원회 연합(이하 비대위)은 “인천시가 뉴스테이 사업에 적극 나서고 있지만 이는 과거 박근혜 정부의 뉴스테이 실적 쌓기에 불과하다”며 “원주민들과 사업시행자인 도시공사는 등한시한 채 오로지 임대사업자 배만 불리는 정책”이라고 비판했다.

▲ 오는 9월까지 임대사업자 재선정…“계획대로 연말 착공”

인천도시공사는 3개월 안에 새로운 임대사업자를 선정해 당초 계획대로 7월 철거 및 12월 공사에 착수한다는 계획이다.

이와 관련 공사 측은 12일자로 대체 임대사업자 모집 공고를 내고 6월 13일까지 사업제안서를 신청 받을 예정이다. 이어 9월 10일까지 대체 사업자를 최종 선정해 사업을 진행한다는 방침이다.

황효진 인천도시공사 사장은 “사업중단 등을 우려한 주민들 동요와 여러 부정적 영향을 고려해 새로운 임대사업자 선정 시까지 도시공사 자체 자금을 투입해 사업을 책임지고 정상 추진할 방침”이라고 말했다.

황 사장은 “기업형 임대사업자가 교체되더라도 기존의 분양신청을 완료한 원주민들에게 불이익이 발생하지 않도록 하겠다”며 “조속한 주민이주가 진행돼야 이후 사업이 정상적으로 추진 될 수 있다”고 강조했다.