추정분담금과 감정평가④ 클린업시스템관련 Q&A
추정분담금과 감정평가④ 클린업시스템관련 Q&A
  • 조근렬 감정평가사 / 대화감정평가법인 이사
  • 승인 2017.05.30 15:38
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4. 클린업시스템 관련 자주하는 질문사항

서울시 클린업시스템, 경기도 분담금시스템 운영 관련 토지등소유자, 추진위원회 등에서 자주하는 Q/A 대해 알아보고자 한다.

1) 토지등소유자별 추정분담금의 산정방법은?

토지등소유자별 개별분담금은 분양받을 주택의 조합원 분양가격과 개별조합원 권리가액차액으로 산정하며, 구체적인 산정방법은 상기“2. 클린업시스템 주요 내용과 한계, 라. 토지등소유자별 개별분담금 추정”참조.

2) 신축예정인 건축설계는 어떻게 결정되는지?

정비사업의 시행으로 신축 예정인 건축물 등에 대한 설계부분은 정비구역 지정당시의 정비계획에 의거 추진위원회 등에서 입력하며, 추진위원회가 구성되지 아니한 구역의 경우 해당 시·군에서 입력하고 최종 사업시행인가 단계에서 변경될 수 있다.

3) 종후자산에 대한 분양수입은 어떻게 추정하는지?

종후자산의 총수입은 분양주택, 임대주택, 근린생활시설 및 업무시설, 기타 조성 택지 등으로 분양률은 100%를 가정해 추정했으며, 분양수입은 종후자산 각 유형별로 인근지역 시세 및 매각(산출)가격를 조사해 입력한 조사단가를 기준으로 구역여건에 따라 추진위원회 등에서 금액을 조정해 입력할 수 있으며, 조합원 분양아파트의 분양가격은 일반분양 아파트의 일정 비율을 선택해 적용할 수도 있다.

4) 건축공사비를 포함한 사업비는 어떻게 추정하는지?

사업비 항목은 정비구역에 따라 개별적 특성이 강해 표준화하기 어려운 부분이나 정비사업 시행시 일반적으로 소요되는 비용 항목별로 관련법령 및 기존 관리처분계획인가 자료를 분석한 후 약 55개 항목으로 구분해 사업유형별(재개발, 재건축, 도시환경정비사업) 표준적인 사업비가 자동으로 제공되며, 구역의 특성에 맞게 추진위원회 등에서 직접 입력할 수 있으며 신축 연면적당 총사업비를 표시하여 사업비 항목 구분의 자의성에 따른 오류를 보완하고 있다.

5) 클린업시스템에 공개된 금액으로 분담금이 확정되는지?

클린업시스템을 통한 토지등소유자별 추정분담금은 다양한 전제하에 사업초기단계에서 산정된 예측치로서 내부 의사결정을 위한 참고자료에 불과하며 정비사업은 구역별 특성이 있고 장기간이 소요되는 만큼 계속적으로 변동할 수 있다.

6) 개별조합의 종전자산추정치가 낮아서 분담금이 높게 나오는 것은 아닌지?

정비사업에서 개별조합원의 종전자산은 절대적인 금액보다는 전체 종전자산에서 개별 토지등소유자의 자산비율을 산정하는 데 의의가 있으며 해당정비사업구역의 종전자산추정치를 전체적으로 일정한 비율로 변동시켜도 개별 토지등소유자의 추정분담금에는 영향을 미치지 않는다.

7) 분담금을 낮추기 위한 조건은 무엇인지?

토지등소유자별 분담금은 자산비율이 일정하다고 가정할 때 일반 분양수입과 총사업비에 의해서 결정되며 사업수익(총수입-총사업비)이 클수록 분담금은 낮아진다. 쉽게 설명하면 일반분양가가 높고, 총사업비가 낮을수록 개별 토지등소유자의 분담금은 낮아지게 된다.

5. 맺음말

정비사업조합설립추진위원회 운영규정[2016.4.8.국토교통부고시 제2016-187호]의‘별표 00정비사업조합설립추진위원회 운영규정안’제5조(추진업무 등) 제4항에 의하면“시공자·감정평가업자의 선정 등 조합의 업무에 속하는 부분은 추진위원회의 업무범위에 포함되지 아니한다. 다만, 추진위원회가 조합설립 동의를 위하여 법 제16조제6항에 따른 추정분담금을 산정하기 위해 필요한 경우 감정평가업자를 선정할 수 있다”라고 규정하고 있다.

따라서 추진위원회는 클린업시스템의 구조적 한계를 인지하고 보다 정밀한 추정분담금 등을 토지등소유자에게 제공함으로서 향후 발생될 분쟁과 갈등을 미연에 방지하고 원활한 사업진행을 위해 조합설립 전에 감정평가업자를 선정할 필요성이 있다. 필자의 서울시 클린업시스템 도입 당시 서울 25개 자치구 담당 공무원의 교육과 운영 관련 자문역할을 수행한 경험에 비추어 보면, 단순한 감정평가 경험이 아닌 클린업 클린업시스템의 구조적 이해뿐만 아니라 각종 사업비에 대한 적정성 분석 등 재개발·재건축사업에 대한 전반적인 이해와 평가 노하우를 지닌 재개발·재건축 분야의 전문 감정평가사의 역할이 무엇보다도 중요하다고 할 것이다.

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