건설사들 무리한 공사비 인상 요구로 교체바람 자초
건설사들 무리한 공사비 인상 요구로 교체바람 자초
건설회사 이기주의 발상 전환 필요한 도시정비사업
  • 문상연 기자
  • 승인 2017.06.01 11:23
  • 댓글 0
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택지공급 중단·수주전 과열로 조합이 사업주도
적정한 공사비 제시하고 조합의견 적극 반영해야

 

불과 몇 년 전만 하더라도 재건축·재개발 사업을 진행하는데 있어 조합이 시공자에게 사정을 해야 하는 구도였다. 하지만 최근 조합이 앞장서 시공자 교체를 내세우면서 건설사들을 압박하는 역전현상이 나타나고 있다. 리스크를 감수하더라도 시공자 교체에 나서고 있는 조합이 많아지면서 업계에서는 건설사들이 시공권을 지키기 위해서 조합이 만족할 수 있도록 사업 조건을 개선해야 한다는 지적이 있다.

정비업계 관계자는 “최근 재건축 단지의 사업성이 부각되며 굳이 불리한 조건으로 계약을 맺을 필요가 없다는 인식이 커지고 있다”며 “사업 주도권이 완전히 조합에게 넘어가버린 형국이라 시공권을 유지하기 위해서는 건설사들의 마인드 변화가 필요하다”고 말했다.

▲치열해지고 있는 수주경쟁 속에 사업주도권 쥔 조합

최근 정비구역 곳곳에서 시공자들의 교체가 속출하고 있다. 과천주공1단지 재건축조합은 지난 1월 입찰 당시 제시한 공사비를 준수하지 않고, 설계 변경과 고급 마감재 적용 등을 이유로 추가 공사비용을 조합에 요구했다며 기존 시공자와의 시공계약을 해지하고 새로운 시공자로 대우건설을 선정했다.

부산 범일3구역은 시공자가 장기간 사업비 지급을 중단했다는 이유로 시공자 교체를 단행했다.

또한, 최근 서울 강남권인 방배5구역도 주택도시보증공사(HUG)의 지급보증을 거부하고, 불리한 사업비 대출 조건을 제시했다는 등의 이유를 들어 기존 시공자였던 프리미엄사업단(GS·포스코·롯데)과의 계약을 해지했다.

이밖에도 강남구 대치구마을 3지구 재건축, 성북구 장위6구역 재개발 등에서도 시공자 교체라는 압박카드를 통해 시공자와 재협상에 들어갔다.

업계에서는 과거 시공자에게 끌려갔던 조합이 최근 사업 주도권을 쥐게 되면서 시공자 교체가 속출하는 경우가 발생하고 있다고 분석하고 있다.

특히, 신도시 택지지구 공급을 중단하기로 한 2014년 9.1부동산 대책이 결정적인 역할을 했다는 분석이다. 정부가 택지 공급을 줄이면서 대형 건설사들은 물론 중견건설사까지 정비사업 수주에 뛰어들면서 조합이 주도권을 가질 수밖에 없는 구조라는 것이다.

부동산 업계 관계자는 “대규모 택지 공급의 중단으로 재건축·재개발에 대한 상대적 가치가 높아지면서 지방 중견 건설사까지 먹거리를 찾아 수도권 재건축·재개발 시장에 가세하다보니 사업 주도권이 조합에게 넘어가고 있는 추세”라고 말했다.

▲전문가들, 무리한 수주로 손실 메꾸기 위한 공사비 증가 악순환 바꿔야

재건축·재개발 등 정비사업을 추진하는 구역에서 시공자를 교체하는 가장 큰 이유는 ‘공사비 인상’ 문제 때문이다. 시공자를 선정한 후 본계약을 체결하기까지 적잖은 시간이 소요되기 때문에 이 과정에서 시공자는 공사비를 많이 올리려 하고, 조합은 최대한 낮추려고 한다. 이때 시공자와 조합이 공사비 인상폭에 대한 합의점을 찾지 못하면 시공자 교체로 이어지게 된다.

특히 전문가들은 건설사들의 과잉경쟁으로 인한 무리한 수주로 매몰비용이 증가하고, 그 결과 공사비에 전가시키는 행태가 계속되면 조합이 시공자를 바꾸게 되는 악순환은 계속될 것이라고 지적하고 있다.

과거와는 달리 리스크를 감수하더라도 시공자 교체에 나서고 있는 조합이 많아지고 있기 때문에 추후 공사비 증액을 염두에 두고 일단 따고보자식의 수주전략은 경계해야한다는 것이다.

주거환경연구원 도시정비포럼 김상규 실장은 “건설사들의 과잉경쟁이 이어지며 이때 발생한 매몰비용을 기존 수주지에 떠넘기는 과정에서 시공사 변경이 잦아지고 있다”며 “잇따른 시공자 교체 소식이 전해지면서 기존 조합들도 더 좋은 조건으로 사업을 추진하기 위해 시공자 교체 카드를 꺼내드는 단지가 늘고 있다”고 말했다.

또한 그는 “건설사들이 시공권을 유지하기 위해 수주경쟁에서도 무리한 수주보다 적정 공사비를 제시하고 향후 사업 추진에 있어서도 조합이 만족할 수 있도록 조합원의 의견을 반영하고 이해를 구하면서 같이 사업을 추진하는 자세가 필요하다”고 말했다.

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