재건축이 황금알 낳는 거위… “재테크수단이란 인식 바꿔라”
재건축이 황금알 낳는 거위… “재테크수단이란 인식 바꿔라”
조합원들 사고의 대전환 필요한 도시정비사업
  • 문상연 기자
  • 승인 2017.06.01 11:39
  • 댓글 1
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재건축 성공위해 개인보다 조합이익 우선 돼야
사업지연 따른 비용 누수 최소화가 성공 지름길

현재 재건축사업 대상 아파트 단지들은 극히 일부를 제외하고는 기존 용적률이 높은 중층아파트가 대부분이다. 중층아파트 재건축은 기존 용적률이 높은 관계로 늘어나는 일반분양가구가 적어 조합원의 분담금 발생이 불가피하다. 하지만 아직 조합원들 사이에 재건축 사업이 ‘로또’라는 인식이 여전히 남아 있어 분담금 발생으로 인한 분쟁이 끊이질 않고 있다.

업계에서는 이런 분쟁으로 인한 사업 지연 등이 결국 조합원 전체의 분담금 증가로 이어지기 때문에 사업을 빨리 추진할 수 있도록 조합원들의 인식 변화가 필요하다고 지적하고 있다.

정비업계 관계자는 “중층아파트 재건축 시대가 오면서 용적률과 분양가로 새집을 거저 얻는 시대는 끝났다”며 “빠른 사업추진으로 사업을 성공시키겠다는 조합원들의 대승적 사고와 판단이 분담금을 최소화 시킬 수 있다”고 말했다.

▲재건축을 돈버는 수단으로 생각하는 인식부터 변화가 필요

중층아파트가 재건축 시장을 주도하면서 전문가들은 헌집 주면 같은 크기 이상의 새집을 거저 얻는다는 인식부터 변화가 필요하다고 지적한다.

사람들 뇌리에 ‘황금알 낳는 거위’라는 강한 인상을 심어준 재건축사업은 기존 용적률이 100%도 되지 않는 저층아파트가 대부분이었다. 하지만 중층아파트는 기존 용적률이 높기 때문에 일반분양을 통한 수익이 많이 발생하지 않는다.

따라서 사업비 충당을 위해 조합원들에게 많게는 억대의 분담금이 발생하게 된다. 하지만, 여전히 조합원들은 현실을 무시한 채 높은 분담금에 대해 불만을 제기하면서 사업을 지연시켜 결국 조합원 전체의 피해를 불러오는 경우가 많다.

건국대학교 부동산학과 심교언 교수는 “중층아파트 재건축 시대가 열리면서 극히 일부 사업장을 제외한 대부분의 사업장에서 적지 않은 추가부담금이 발생하고 있다”며 “조합원들이 직접 공사비를 내고 헌집을 헐고 새집을 짓는다는 인식을 가져야 한다”고 말했다.

▲사업지연은 분담금 증가로 직행…신속한 사업추진 위해 대승적 사고 필요

조합원들이 사업을 빨리 진행할 수 있도록 대승적인 사고와 판단을 하는 것도 중요하다. 수많은 조합원들이 함께하는 사업인 만큼 개개인의 사익보다 조합원 전체의 이익을 위한 판단을 해야 한다는 것이다.

개인의 사익을 추구하기 위해 사업을 지연시킨다면 금융비용 등 불필요한 사업비가 발생해 조합원 전체의 분담금 증가로 직결된다. 재건축사업은 분양수익이 나기 전에는 협력업체 등으로부터 사업비를 조달받기 때문에 시간이 지체될수록 빌린 돈에 대한 금융비용이 늘어나게 되면서 분담금은 증가할 수밖에 없다.

정비업계 관계자는 “조합원 다수가 사업을 추진하기로 결정을 했다면 빠른 속도로 사업을 마무리해 추가분담금을 최소화하는 것이 올바른 선택이다”며 “특히 이주비가 지급된 시점부터는 매달 엄청난 금액의 이자가 발생하기 때문에 최대한 신속히 사업이 추진될 수 있도록 조합원의 단합이 중요하다”고 강조했다.

▲눈앞의 분담금보다 미래의 자산 가치 봐야

전문가들은 조합원과 토지등소유자들이 자기만의 이익을 생각하는 입장에서 벗어나 장래의 자산 가치를 염두에 두고 판단하는 인식의 변화가 필요하다고 주장한다. 당장의 종전자산 평가금액이 많고 적음을 우선시하는 것이 아니라 향후 재건축사업의 성공이 불러올 단지의 가치 상승을 고려해야 한다는 것이다.

최근 이주에 돌입한 노원구 상계주공8단지 재건축사업이 대표적인 참고 사례다. 상계주공8단지는 저층으로 구성돼 있지만 기존 용적률이 200%에 달한다. 재건축사업에 따른 신축 용적률이 293.51%로 증가됐지만 확보할 수 있는 일반분양가구수는 단 80가구에 불과해 조합원당 많게는 1억원 후반대의 분담금이 발생한다. 

하지만 조합원들은 높은 추가분담금이 발생함에도 불구하고 지난 2월 11일 개최한 관리처분총회 당시 재적조합원 총 814명중 731명이 찬성했다. 조합은 조합원들의 적극적인 협조에 힘입어 지난달 관리처분인가를 득하고 지난 17일부터 이주에 돌입하면서 원활히 사업을 추진 중이다.

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지킴이 2017-06-12 21:24:47
https://www.youtube.com/watch?v=6Y-brE36XTs&t=38s
저는 춘천소양촉진2구역 재건축조합 조합원입니다.
’17년 4월 29일 춘천소양촉진2구역조합은 조합임원해임 임시총회를 개최하여 기존의 임원진 전원을 해임하였고, 총회에 참석한 공증변호사부터 공증도 받고 총회 관련 서류도 춘천시에서 문제가 없음을 확인하여. 춘천지방법원에 관리처분무효확인 및 임시이사선임과 직무정지가처분소송을 변호사를 선임하여 진행중에 있