평가금액 높을수록 현금청산자만 늘어
종전자산평가 둘러싼 오해 거둬야
재건축·재개발사업에서 종전자산평가를 바라보는 조합원들의 인식에도 변화가 필요하다. 특히, 재개발사업 현장에서 낮게 책정된 종전자산평가액을 두고 마치 분담금 폭탄을 맞게 된다면서 갈등이 일어나는 경우가 많다.
대부분의 조합원들이 종전자산평가를 높게 받아야만 분담금이 적게 나온다는 오해를 가지고 조합에 불만을 제기하기 때문이다. 하지만 종전자산평가액의 높고 낮음은 조합원의 추가분담금과 큰 관련이 없다는 것이 전문가들의 입장이다. 총 사업비에서 일반분양 수입을 제외한 금액이 조합원이 내야하는 분담금이기 때문이다.
▲종전자산평가 목적은 ‘조합원 간 공평한 분배’
전문가들은 조합원들이 종전자산평가를 하는 목적을 제대로 알고 판단해야 한다고 지적한다. 재건축·재개발사업에서 종전자산평가는 전체 조합원의 분담금 총액을 개별 조합원들 간에 합리적으로 분배하기 위한 기준을 마련하기 위한 것이다.
개별 조합원들마다 종전자산의 가치가 다르기 때문에 이를 합리적으로 정산하기 위해서 감정평가를 한다.
재건축이나 재개발사업에는 공사비를 포함한 막대한 사업비가 들어간다. 이 사업비는 결국 전체 조합원이 내는데, 일반분양 수입금을 제외한 금액이 조합원이 내야하는 분담금 총액이다.
즉, 종전자산평가는 관리처분계획을 수립하기 위해 조합원들 사이에 분배의 기준이 되는 권리가액을 산정하는 데 주된 목적이 있다. 종전자산평가액이 특정인만 과다하게 높게 책정되는 것이 아니라 모든 조합원이 가진 재산의 형평성에 맞게 적절한 비율로 산정됐다면 종전 감정평가로 인해 분담금이 추가로 발생되는 경우는 전혀 없다는 것이다.
전문가들은 조합원들이 종전자산평가액을 바라볼 때 개인이 소유한 부동산 가치와 다른 조합원들 평가금액을 상대평가했을 때 문제가 없는지 판단하는 것이 중요하다고 지적한다.
▲종전자산평가액 높을 경우 현금청산자 늘어 사업에 악영향
종전자산평가액이 높아지면 현금청산자가 늘어나면서 사업에 차질을 불러올 수 있다는 지적도 있다.
종전자산평가액이 높게 책정된다면 굳이 재개발사업에 참여하지 않고 현금청산을 받길 원하는 조합원이 늘어나는 역효과를 불러올 수 있기 때문에 막연히 높은 종전자산평가액을 요구하는 것은 주의가 필요하다는 것이다.
현금청산자가 많아질수록 사업이 어렵다는 것은 업계의 중론이다. 조합에서는 막대한 청산금을 지급해야 되기 때문에 자금 마련부터 문제가 된다. 또한 현금청산자 증가는 현금청산을 염두에 두지 않았던 조합원들에게 불안감을 키워 자칫 대거 현금청산 사태가 발생하는 악순환으로 이어질 수도 있다.
