현재 대도시권역에서 시행중인 정비사업은 1천138개 구역(재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업 포함)이 추진되고 있으나 4년 이상 사업이 지연되고 있는 구역은 520개 구역, 조합설립이 되고도 지연되고 있는 구역이 241구역이나 된다.
사업 지연의 원인은 다양하나 몇 가지로 간략히 한다면, 그 첫째가 분양가 인상의 한계일 것이다. 사업성 개선을 위해 분양가 인상이 불가피 하나 분양가 인상은 미분양 증가로, 미분양 증가는 금융비용 급증을 초래한다. 분양가 인상을 못하면 대신 조합원 부담금을 올려야 하나 조합원의 반대로 사업은 정체된다.
둘째, 사업비 인하의 한계이다. 분양가를 올릴 수 없는 상황에서는 반대로 사업비를 낮추어야 하나 초기사업비, 이주비, 사업비 및 조합원분담금을 시공사 보증으로 조달해야 하는 상황에서 사업비의 대부분을 차지하는 건설비를 낮추기가 쉽지 않은 구조적 문제가 있다.
셋째, 영세 소유주들 반대이다. 이주비를 받아도 기존 세입자들의 보증금을 돌려주고 나면 공사기간동안 갈 곳도 없다. 분담금을 낼 여력도 없으며, 새집을 받아도 관리비 등의 비용 때문에 새집에 살기도 힘들다. 지금까지 살아온 삶의 터전을 잃고 개발이익도 크게 기대할 수 없어 재정비사업에 반대한다.
정부는 재정비 사업을 활성화시키기 위해 2015년부터 ‘뉴스테이 연계형 정비사업’ 방식을 도입했다. 이는 미분양 리스크를 없애고, 시공사 자금조달 부담을 덜어 줌으로써 사업비 인하가 가능하고, 용적률 인센티브 등으로 수익성을 높여줘 사업의 활성화를 도모한 것이다.
그러나 현재 시스템은 리츠가 매입하는 일반분양분 아파트의 매입비 외의 사업비와 이주비, 조합원부담금을 여전히 시공사 보증으로 차입하고 있다. 시공사의 위험부담은 계속 유지되어 사업비를 낮추기가 쉽지 않으며, 반대로 늘어난 수익성은 지분비율로 배분되기 때문에 지분이 적은 영세소유주들에게는 큰 효과를 느끼지 못하므로 사업에 반대하는 경우가 발생한다.
따라서 ‘뉴스테이 연계형 정비사업’이 탄력을 받기 위해서는 다음의 몇 가지 보완책이 따라야 할 것으로 생각된다.
먼저 뉴스테이 연계형 정비사업을 수용하겠다고 약정한 사업장에 대해서는 이미 HUG에서 지급보증 상품으로 발표된 초기사업비 보증, 사업비 보증, 이주비 보증, 그리고 조합원 분담금 보증을 자동 실시하도록 해 건설사는 순수 단순 도급자로 참여하는 구조로 바뀌어야 사업비를 획기적으로 낮출 수 있다.
다음으로 소득이 일정 수준이하이고, 현 거주주택 외 다른 주택을 보유하고 있지 않은 가구에 대해서는 첫째, 이주비와 함께 공사기간 동안 임시 거주지로 공공임대주택이 제공돼야 하며, 둘째, 주택도시기금에서 저리의 조합원 분담금 대출을 실시하고, 셋째, 재정비 주택연금 상품이 개발되어 영세소유주가 새집을 팔지 않고 새집을 바탕으로 매월 일정금액의 주택연금을 받고 살아갈 수 있게 해야 한다.
이러한 조치가 이뤄진다면, 오도 가도 못하는 재정비 사업장의 주민들 합의가 훨씬 원만히 이루어 질 것이다.
