매도청구란 재건축사업에서 조합설립에 필요한 동의율을 충족하는 경우 미동의자에 대해 그 소유토지 등을 시가로 매도하도록 청구하는 것을 말한다.

이 제도는 사업자체에 반대하는 등의 이유로 사업시행자와 미동의자 간에 이해관계가 충돌하고 상호간에 합의가 이뤄지지 않을 때, 원활한 사업추진을 위해 미동의자분의 소유권을 소송을 통해 확보할 수 있는 방법을 마련한 것이라 할 수 있다.

본 지면에서는 매도청구 관련 규정 등을 먼저 살펴보고 매도청구 관련 재건축 매도청구에서 매도청구가격의 개발이익 포함 여부 등 감정평가 관련 주요사항과 재건축조합에서 효율적인 매도청구를 위해 준비해야 하는 부분에 대해 3회에 걸쳐 살펴보고자 한다.

1. 매도청구 규정 및 관련 판례

먼저 매도청구 규정과 판례 등을 살펴본다. 이러한 사항을 고찰하는 이유는 매도청구 관련 감정평가 방법 및 주요 쟁점사항과 관련돼 있기 때문이며 현행‘도시 및 주거환경정비법’(이하‘도정법’) 및 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’) 내용을 세분해서 검토할 필요가 있다.

도정법 제39조는 “사업시행자는 주택재건축사업 또는 가로주택정비사업을 시행할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자의 토지 또는 건축물에 대하여는‘집합건물법’제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다”고 하고 있다.

집합건물법 제48조는 “①재건축결의가 있으면 지체 없이 재건축에 참가 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하고 ②촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하고 ③기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 보고 ④기간이 지나면 조합이 기간 만료일부터 2개월 이내에 미동의자 등의 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다”고 규정하고 있다.

현행 규정은 집합건물법 절차에 의해서 매도청구를 진행하도록 하고 있으나 2017.2.8.일자로 개정돼 2018.2.9.일자로 시행되는 개정 도정법에서는 재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 30일 이내 서면으로 촉구하고, 집합건물법과 유사한 후속절차를 진행하도록 해 재건축 매도청구를 도정법에서 직접 규정해 놓았다.

이와 관련해 한 가지 주목해야 할 부분이 있다. 현행 규정이 조합의 입장에서는 매도청구의 소송제기 시점 등에서 보다 더 탄력적이었는데, 개정 법률이 미동의자에 대한 촉구 기간을 정함으로서 오히려 조합에 불리할 수 있다는 점이다.

판례는 재건축결의가 있으면 지체없이 촉구를 하라는 조항의 ‘지체없이’의 의미에 대해 재건축 결의가 이뤄진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비춰 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 의미라고 판시하고 있다. 즉 현재 규정으로는 촉구절차를 합리적인 기간내에서 조율이 일정부분 가능해 매도청구의 소제기 시점을 어느 정도 조정할 수 있다.

그러나 앞으로는 이러한 기간조정이 다소 어려울 것이며 이는 뒤에 서술할 시점에 따른 매도청구 가격에도 영향을 줄 수 있다.

다만 사업시행인가 이후에 매도청구를 하도록 하는 것은 서울시와 같이 시공사의 선정시기가 사업시행인가 이후인 경우에는 어느 정도 유리한 측면도 있을 것이다. 재정적인 부담으로 조합설립인가를 받고 사업시행인가 이전에 매도청구를 승소하더라도 매매대금 지급에 어려움을 겪는 경우가 많기 때문이다.

집합건물법에서 “미동의자 등의 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다”에서‘시가’에 관한 개념도 중요한 사안이며 매도청구를 위한 감정평가의 방법, 평가가격 수준 및 개발이익 포함 여부와도 관련이 있다. 도정법 제39조는“이 경우 재건축결의는 조합 설립에 대한 동의(제3호의 경우에는 사업시행자 지정에 대한 동의를 말한다)로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다”고 돼 있다.

매도청구의 목적물을 규정한 것으로서 매도청구 감정평가의 평가대상이 된다. 간혹 건축물의 일부가 멸실 혹은 증축됐거나 등기상의 착오 등으로 인해 공부와 현황이 불일치하는 경우가 발생하는데 이 경우 매도청구의 대상을 확정하는 작업이 수반돼야 한다.

2. 매도청구 감정평가 관련 주요 사항

감정평가를 위해서는 첫째 평가를 하는 목적이 필요하고, 둘째 평가의 기준이 되는 시점이 확정돼야 하며, 섯째 감정평가의 대상이 확정돼야 한다.

감정평가의 목적이 매도청구이고, 평가대상이 사업시행구역의 미동의자 소유 부동산임은 이미 기술했으므로, 매도청구와 관련 감정평가 규정을 먼저 검토하고 감정평가의 시점과 그 밖에 평가와 관련된 주요사항에 대해 살펴보기로 한다.

감정평가에 관한 절차와 평가방법 등을 규정하고 있는 ‘감정평가 실무기준’의 규정은 다음과 같다.

3.4 매도청구에 따른 감정평가 재건축사업구역 안의 토지등에 대한 도정법 제39조의 매도청구에 따른 감정평가는 ⓐ법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, ⓑ기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제해 감정평가한다.