주거공급 형태는 특징에 따라 여러 가지로 열거할 수 있지만 예전에는 상품에 따라 분양방식이 달라지곤 했다.

통상 많이 분양하는 아파트분양 방식에서는 신규분양방식 즉 사전홍보, 오픈, 미분양홍보 등으로 나눠 분양했다. 여기서 말하는 사전홍보는 오픈 전 현장의 특징과 분양가의 마찰을 줄이기 위해 사전홍보도우미가 인구 밀집지역에 가서 설문조사 및 판촉물을 나눠주는 방식을 진행한다.

이때 동시다발적으로 오픈일자를 공지함으로써 오픈 날 많은 사람이 운집토록 유도함으로써 관심효과를 증대시키는 한편 인기 있는 아파트처럼 보이게 한다. 그 후 청약 및 계약체결과 미분양진행을 한다.

이런 방식으로 분양을 하게 되면 분양시장이 좋은 시기에는 마감이 잘 이뤄져 시행사나 시공사들이 다른 형태의 분양방식을 검토할 필요가 없다.

그러나 분양시장이 악화되면서 조직분양이라는 형태가 분양방식으로 시장을 잠식하게 된다. 처음에는 언론이나 전문가들 모두 이런 분양방식을 부정적인 시각으로 많이 봤다. 약간 서툴면서도 비전문가적이고 수수료만 받고 무책임하게 계약 중심적 마케팅을 하면서 민원 또한 많이 발생하게 된다는 것이다.

하지만 분양악화로 부도위기에 몰릴 시행사 및 시공사로서는 선택의 여지가 없었다. 분양방식과 민원보다 사업성공을 원하게 된 것이다. 약 6~7년 전 어떤 지역에서 약 200여명이 몰려서 아파트를 순식간에 다 팔았다는 소문이 돌기 시작했다. 이것이 분양방식의 변화를 불러올지는 그 시절에 아무도 몰랐다.

지금은 미분양 및 투자상품 위주로 모든 분양에서는 조직분양이라는 이름의 방식이 채택돼사용되고 있다. 그러면 여기서 신규분양방식과 조직분양방식의 차이점을 한번 살펴보기로 하자

▲신규분양방식

-직원들의 월급제 방식, 체계적인 분석을 통한 비용절감형 분양방식

-모델하우스에 상담석 형태로 약 10~15명 정도만 상담 진행

-전화문의 시 간략전화답변, TM 전문요원들이 상세한 설명과 모델하우스 방문안내 진행

-방문 시 고객이 직접 돌아보면서 필요시 상담석 이용

▲조직분양방식

-수수료 지급방식 월급제가 아님, 일대일 분양방식으로 통합적인 분석이 힘듦

-모델하우스 내 원형테이블 형태로 집중상담 진행, 현수막 및 신문광고 선호

-모델하우스 상주직원 약 50~100여명이상 1대1 홍보 진행 및 밀착상담 진행

-고객 방문 시 손님과 직원이 직접 대동해 홍보 진행 팀장급이상 상담 진행

-수수료 지급시기에 민감함. 시기지연시 상주홍보인원 이탈현상 보임

상기 내용에서 보듯 두 분양방식에서 많은 차이를 보이게 된다. 시행사 입장에서는 성과 후 수수료 지급방식이므로 분양악화나 강력한 분양방식을 선호할 경우 조직분양 형태를 선택하게 된다. 그래서 분양시장에서는 ‘신규분양방식 + 조직분양방식’을 잘 융합해 진행하는 분양사를 선호하게 됐다. 

그러나 기존의 큰 분양사는 조직분양을 하지 못하거나 선호하지 않으며, 처음 부터 조직분양으로 성장한 회사는 신규분양방식에서 서툰 모습을 보이기도 한다.

이런 현상으로 조직분양과 신규분양을 경험한 신흥 분양사들이 속속히 등장하고 있다 시행사나 시공사는 분양사의 실적이나 외형적인 모습보다는 그 회사의 조직분양과 신규분양능력을 갖추고 있는지를 확인하고 선택해 보는 것이 점점 변해가는 분양방식에서 새로운 패러다임을 찾게 되고 사업적인 리스크도 줄일 수 있다.