재건축조합은 조합설립에 동의하지 아니한 토지등소유자에 대해 매도청구소송을 제기할 수 있고, 그 판결은 매매계약을 의제하는 효과를 가진다.
재건축조합이 매도청구소송에 따른 매수인의 의무를 부담하는 경우, 매매대금을 지급해야 하나, 조합의 재원조달이 불가능한 경우 매매대금을 지급하지 못하는 경우가 있고, 이때 각 조합원들은 재건축조합에 매도청구판결에 따른 매매계약을 해제한다는 취지의 의사표시를 하게 된다.
재건축조합은 조합원의 법적 지위를 불안하게 할 위험이 있는 매도청구권을 행사하는 경우 조합설립총회로부터 2개월 기간 내에 최고 및 소제기 등 절차를 진행해야 하고 그 기간이 도과되면 효력을 상실하게 된다.
또한 소송 판결이 확정될 때까지 1년이상의 기간도 소요되게 된다. 따라서 위 조합원의 해제의사가 적법한지, 적법하다면 다시 미동의 조합원의 토지를 확보할 방법이 무엇인지를 알고 있어야 한다.
이와 관련하여, 대법원(2013.3.26. 자 2012마1940 결정)은 “구 주택법 제18조의2에서 정한 매도청구권의 행사에 따라 매매계약이 성립된 경우 일방 당사자가 위 매매계약에 기하여 부담하는 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 그 채무불이행을 이유로 계약의 해제에 관한 일반 법리에 좇아 위 매매계약을 해제할 수 있다고 할 것이다. 이는 매도청구권자가 매도인을 상대로 매도청구권의 행사에 기한 매매계약상 의무에 관해 이행청구소송을 제기해 확정판결을 받은 후 자신이 매매계약상의 의무를 이행하지 않는 경우에도 마찬가지이다“라고 판시했다.
조합원이 이행제공을 하면서 조합의 매매대금을 지급을 청구했음에도 불구하고 이를 지급하지 않았다면, 조합원의 해제는 적법한 것이다. 따라서 조합은 매도청구소송 판결이 확정된 경우, 최대한 빨리 조합원에게 매매대금을 지급할 준비를 해야 할 것이고, 조합원이 이행의 제공을 하면서 매매대금을 요청하면 반드시 그 기간 내에 이를 이행해야 할 것이다.
위와 같이 매도청구소송 판결에 따른 매매계약이 해제된 경우 다시 매도청구소송을 제기할 수 있는지에 관해 대법원(2012.12.26.선고 2012다90047 판결)은 “매도청구권의 제척기간이 도과했다고 해서 매도청구권이 종국적으로 소멸한다고 볼 것은 아니고, 재건축 참가자 등은 다시 조합설립변경동의 및 조합설립변경인가 등의 절차를 밟아 새로 매도청구권을 행사할 수 있다고 봄이 상당하다”라고 판시했다.
따라서 조합설립변경 동의 및 조합설립변경인가를 받는 경우 이때를 기산점으로 하여 최고 및 소제기를 하면 적법한 것으로 볼 수 있다.
한편, 위 조합설립인가에 필요한 실체적ㆍ절차적 요건과 관련해서도 대법원은 “최초 조합설립에 필요한 동의서를 징구하는 것과 동일한 방법으로 새로운 동의요건을 갖추어 서대문구청장으로부터 조합설립변경인가를 받은 원고는 특별한 사정이 없는 한 이에 기하여 미동의자인 피고들을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있다”라고 판시한 바 있다.
또 대법원(2014. 5. 29. 선고 2013두18773 판결)은 “조합설립변경인가처분이 새로운 조합설립인가처분의 요건을 갖추었다고 보기 위해서는, 다른 특별한 사정이 없는 한 조합설립변경인가의 신청 전에 총회를 새로 개최해 조합정관의 확정ㆍ조합임원의 선임 등에 관한 결의를 하는 등의 절차적 요건을 구비해야 한다. 다만 이 경우 새로 개최된 총회의 의사결정은 종전의 조합설립인가의 신청 전에 이루어진 창립총회의 결의를 추인하는 결의를 하거나 총회의 진행 경과 등에 비추어 그러한 추인의 취지가 포함된 것으로 볼 수 있는 사정이 있으면 충분하다”라고 판시했다.
그러므로 조합설립동의서를 징구하되, 나머지 조합설립절차는 기존 창립총회에 대한 추인 총회 등으로 갈음해 진행하면 되겠다. 다만, 이때 새로이 미동의자가 생기는 경우 이들에 대하여도 매도청구소송을 진행하여야 함을 잊지 말아야 한다.
매도청구소송에 따른 매매계약 체결은 재건축 사업에서 조합원 확정 및 토지소유권 확보 등과 관련하여 핵심적인 업무임을 부인할 수 없다. 따라서 조합은 매도청구소송에 관하여 소송기술적으로 판결시기를 조절하여 판결 후 언제든 매매대금을 지급할 수 있는 자금계획을 짜놓는 것이 중요하다고 하겠다.
