LTV·DTI 강화 … 시장엔 영향력 크지 않아
대출규제로 실수요자 피해 … 풍선효과 우려
“문재인 정부는 지난 19일 첫 부동산 정책으로 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적·맞춤형 대응방안’을 발표했다.
이번 대책의 주요 내용은 △조정 대상지역 추가 △전매제한기간 강화 △LTV·DTI 선별 강화 △재건축조합원 주택 공급수 제한 등이다. 정부는 이번 부동산 대책을 통해 투기 세력은 잡되, 실수요자의 피해는 최소화 하겠다는 의도를 내비쳤다. 하지만 전문가들은 부동산 가격 안정에 큰 효과를 보기 힘든 대책이란 주장이 나오고 있다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “이번 대책은 예상 수준을 벗어나지 않아 영향력이 크지 않을 것”이라며 “대출규제로 인한 실수요자들의 피해와 비적용 지역 풍선효과 등 부작용이 발생될 가능성이 높다”고 말했다.
▲11.3부동산 대책 강화...서울 전 지역 전매금지, 조정지역 LTV·DTI 강화
정부의 이번 6.19부동산 대책은 지역별 맞춤형 규제에 초점을 맞춘 것으로 지난해 발표한 11.3부동산 대책을 더욱 강화한 것으로 분석된다.
서울과 경기·부산 일부 지역, 세종 등 청약조정지역에 한해 LTV는 현행 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮추고, 집단대출에도 DTI를 적용하기로 한 게 핵심이다. 조정대상지역에 11.3부동산대책에는 포함되지 않았던 경기 광명ㆍ부산 기장군ㆍ부산진구를 추가했다.
이 지역을 제외한 대부분은 LTV와 DTI 규제를 종전과 같이 그대로 유지한다. 서민·실수요자의 내 집 마련을 어렵게 하는 것을 방지하기 위한 예외 규정도 포함됐다.
이번 대책에서 디딤돌대출 요건인 △부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초구입자 7천만원 이하) △주택가격 5억원 이하 △무주택세대주 등의 조건을 충족하면 서민·실수요자로 간주해 강화된 LTV·DTI 규제를 적용하지 않는다.
또한, 지난해 11.3부동산 대책을 통해 서울 강남·서초·송파·강동 등 강남 4구에 적용한 전매제한기간 규제를 서울 전 지역으로 확대했다.
재건축 조합원의 주택 공급수도 제한한다. 과밀억제권역에선 최대 3주택까지 이외 지역에선 소유주택 수만큼 분양받을 수 있었지만, 조정대상지역에서는 1주택까지만 분양을 허용한다.
국토부 관계자는 "이번 부동산 대책은 최근 서울 강남권을 중심으로 한 국지적 과열현상의 원인이 저금리 유동자금 등 투자수요 쏠림 현상에 있다고 판단했기 때문"이라며 전반적인 주택시장 침체를 가져올 수 있는 정책 대신 11.3 부동산대책 등 기존 정책을 확대했다”고 말했다.
한편, 국토부는 이번 대책에서 투기과열지구 지정이 포함되지 않았지만, 과열이 지속되거나 심화될 경우 투기과열지구 지정을 적극 검토할 방침이라고 밝혔다.
▲전문가들, 부동산 가격 안정 효과 없이 부작용 우려
전문가들은 이번 대책이 예측 범주내의 규제였기 때문에 과열되고 있는 부동산 가격 안정에는 큰 영향이 없을 것으로 내다보고 있다.
심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 규제로 인한 가격 억제 효과는 크지 않았다”며 이번 대책도 투기 세력을 잡기에는 미흡한 대책이라 가격에는 큰 영향이 없을 것”이라고 말했다.
한편 전문가들은 대출 규제로 인해 생기는 부작용을 우려하고 있다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 이번 대책은 예상 범주 내였기 때문에 실효성은 크지 않을 것”이라며 "다만 당장 적은 자금으로 대출의 도움을 받아야 하는 소비자들에게 피해가 예상된다”고 말했다. 또한 그는 "조정대상 지역 아파트 분양시장에 상대적으로 풍선효과가 발생할 가능성이 높다”고 지적했다.
또한 디딤돌대출 조건을 충족하면 대출규제 대상에 벗어나게 되지만, 서울의 경우 적용받기 어렵다는 것이 전문가들의 지적이다. 서울 아파트 한 채당 평균 매매가는 지난 5월말 기준 6억3천484만원이고, 서초·강남구뿐만 아니라 광진구·마포구·성동구·송파구·양천구·용산구·중구·종로구 등 11개 구의 평균 매매가 역시 6억원을 넘고 있기 때문에 서울에서 주택 가격 5억원 이하라는 조건을 충족해 강화된 LTV·DTI 규제 적용을 피하기는 어렵다는 것이다.
권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “서울에서 5억원 이하의 아파트를 찾기가 힘들고, 부부합산 연소득 6천만원이하라는 기준도 모든 지역에 적용하기엔 맞지 않다”며 “지역별 맞춤 규제를 한 만큼, 제외 대상도 지역별 상황을 고려한 맞춤 기준이 필요하다”고 말했다.
