지난 기고문에 이어 매도청구 관련 감정평가 관련 주요 사항에 대해 살펴보기로 한다.
가. 감정평가의 시점
당연한 이야기겠지만 부동산을 포함한 모든 재화의 가격은 시간의 경과에 따라 변화한다. 따라서 부동산의 가액을 표시하는 감정평가는 특정한 시점을 기준한 가격으로 가격산정의 기준이 되는 시점이 사전에 확정되어야 한다. 감정평가에서는 이를 ‘기준시점’이라고 한다.
그렇다면 매도청구에서의 시가산정의 기준이 되는 시점이 언제가 합리적일까. 이를 이해하기 위해서는 매도청구의 법적 성격에 관한 판례를 살펴볼 필요가 있다.
판례는 그 소장 부본에 재건축 참여 여부에 대한 회답 최고서를 첨부한 사안에서, 조합이 최고서를 첨부한 소장 부본의 송달로써 상대방에게 매도청구권에 관한 최고를 한 이상, 이는 상대방이 최고기간 내에 재건축사업에 불참가할 것을 정지조건으로, 회답기간 만료 다음날 매도청구권을 행사한 것과 동일한 효과가 발생하였다고 볼 수 있으므로, 결국 위 소장 부본 송달 이후 도래한 회답기간 경과일 다음날을 매매계약 성립일로 볼 수 있다(대법원 2010.7.15, 선고, 2009다63380, 판결)고 판시한 바 있다.
만약 어떤 물건에 대한 매매금액을 감정평가한다고 할 때 그 기준이 되는 시점은 다른 사정이 없는 한 매매계약을 체결한 날짜라고 할 수 있을 것이다. 따라서 매도청구에서 감정평가의 기준시점은 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 시점(소장부본 등)이 적절한 날짜일 수 있다. 기준시점에 대한 정확한 확정은 법원의 감정명령서에 기재되는 것이 바람직할 것이다.
나. 매도청구에서의 ‘시가’란?
매도청구는 그 상대방에게 시가로 매도하도록 청구하는 것을 말한다. 판례는 ‘시가’의 개념에 대해 매도청구권에 있어서 시가는 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 가격이 아니라 그 건물에 대해 재건축결의가 있었다는 것을 전제로 하여 구분소유권과 대지사용권을 일체로 평가한 가격, 즉 재건축으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이라고 판시하고 있다(대법원 2005.6.24 선고 2003다55455 등 참조).
그런데 재건축현장에서 간혹 판례의 내용을 오해하는 경우가 있는 것 같다.
① 시가에 개발이익을 더하는 것이 아니라 시가에 개발이익이 포함되어 있음
시가의 개념에 관한 판례를 매도청구의 가격이 시가에 개발이익을 더해 주어야 한다고 잘못 해석하는 경우가 있는 듯하다. 매도청구의 상대방이 감정평가 결과가 법원에 제출되었는데 감정평가액에 개발이익이 포함되지 않았다하여 전술한 판례를 언급하며 개발이익을 별도로 산정해 매도청구가액에 포함시켜 줄 것을 요청한 사례들이 대표적인 예라 할 수 있다.
그러나 판례는 매매되는 시가에 개발이익이 포함되어 있다고 보고 있다(대법원 2003다55455, 2005.6.24.).
그 내용을 살펴보면 좀 더 쉽게 이해할 수 있을 듯하다. 판례는 시가에 관한 사항에서 “일반적으로 부동산중개업소를 통하여 형성된 재건축아파트의 실제 거래가격은 개발이익이 반영되어 형성된 것이라는 점과 감정인에 대한 1심 재판장의 지시사항이나 감정서에 기재된 감정인이 감정시 고려한 사항, 감정방법, 거래사례의 수집사례, 수집된 실제 거래사례에 나타난 평형별 거래가와 이 사건 각 아파트의 감정가가 비슷하다는 점 등을 고려해 보면, 원심이 인정한 이 사건 아파트의 시가는 이 사건 매도청구의 대상 아파트에 대한 구분소유권과 대지사용권의 객관적 거래가격으로서, 개발이익을 충분히 고려한 것이라고 보여진다”고 하여 대상물건이 시장에서 거래되는 거래가격 즉 시가에는 개발이익이 반영되어 있는 것이라는 판시하고 있다.
② 매도청구가액에서 개발이익이 얼마인지를 구별할 수 없음
두 번째는 매도청구가액에서 개발이익이 얼마인지 구별해달라는 경우이다. 아직까지 매도청구소송 진행 과정에서 상대방이 매도청구평가액에 개발이익이 얼마인지를 알려달라는 사례들이 발생하고 있는데 앞서 설명했듯이 시가에는 개발이익이 포함된 것이기 때문에 시가에 개발이익이 얼마인지를 논하는 것은 의미가 없다. 또한 이러한 구분은 거래형태와도 맞지 않는다. 필자는 아직까지 매매계약서에 개발이익이 얼마라는 식으로 기재된 것은 보지 못했다.
③ 매도청구 시점에서 구체화되지 않은 개발이익까지 포함되는 것은 아님
재건축사업에서 매도청구 기준시점 현재에 현실화 또는 구체화 되지 않은 개발이익까지 포함되는 것은 아니라고 보아야 한다. 즉 개발이익이란 재건축결의로 인해서 시장에서 합리적으로 형성되는 매매가격 수준에 포함되는 부분까지 반영되는 것이지 재건축조합원의 부담을 전제로 한다던가 하는 통상의 범위를 넘는 부분까지 반영되는 것은 아니라고 보아야 한다.
