으뜸재개발조합은 현재 현금청산자에 대한 보상협의를 진행중이다. 근데 하루는 청산자가 아닌 이불만 조합원이 나정비 조합장을 찾아와 강하게 항의하기 시작한다.

“이보시오 나조합장! 이거 해도해도 너무한거 아니오 어떻게 조합원인 우리보다 현금청산자들이 청산금을 더 받아간단 말이오. 조합원들 종전자산을 평가할 때는 불법증축이라며 평가에 포함 안된다, 또 수목이나 담장 등은 평가도 안해준다더니 우리옆집 박청산씨 보상내역을 보니 불법증축부분이며 나무, 담장, 장독대, 심지어 컨테이너 이전비까지 모두다 보상금에 포합돼 있던데 이거 조합원은 봉이고 청산자들 배만 불려주는거 아니오?”

어쩌면 이와 같은 상황은 우리 주변에서 자주 볼 수 있는 경우가 아닌가 싶다. 왜냐하면 통상적으로 종전자산평가시에는 토지이외의 자산평가는 건축물대장상의 면적만으로 건축물의 가격에 대해서만 평가하지만, 현금청산자 보상평가시에는 토지이외의 모든 지장물, 즉 건축물의 실측면적과 그 이외의 모두 지상에 있는 토지를 제외한 모든 물건이 보상대상이기 때문이다.

그러면 이번에는 토지보상법상 물건조사의 개념과 그 조사방법에 대해 살펴봄으로서 종전자산평가와 토지보상법상 보상평가가 왜 다른지 이해해 보도록 하자.

1. 개요

• 건축물에 대한 현장조사는 타인점유 토지에 대한 출입을 요하므로 토지보상법 제10조 에 규정에 따라 출입 5일전까지 일시 및 장소를 시장 등에게 통지하고 시장 등으로 하여금 토지소유자에게도 통지토록 협조요청 한다.

• 서명 날인-건축물에 대한 현장조사사항에 대하여는 입회인의 서명날인을 받아 추후 발생 할 수 있는 분쟁을 사전 예방한다.

2. 조사대상

• 건축물조사는 건축법 제2조의 규정에 의한 건축물(토지에 정착하는 공작물중 지붕과 기 둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수되는 시설물, 지하 또는 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등)을 대상으로 조사하되 가설건축물·이동식 건축물·비닐 하우스 기타 공작물도 건축물에 준하여 조사한다.

• 실제 존치하는 면적을 기준으로 건축물을 조사하되, 토지보상법 제25조의 규정에 의거 사업인정고시가 있은 후에 건축된 불법 건축물은 보상에서 제외된다.

지장물건조사서는 소유자별로 조사해 1물1건으로 작성함을 원칙으로 하되 복합부동 산이거나 부속건축물 등 수개의 건축물이 일단으로 이용되는 건축물에 대하여는 1건의 조사서를 작성. 다만, 공부상 또는 담장 등을 경계로 명확히 구분되거나 실제 이용상황 이 명확히 구분되는 경우에는 구분하여 각각 작성한다.

3. 일반적인 유의사항

① 건축물 소재지

• 건축물의 소재지는 지적도나 용지도에 의해 확인되는 실제 소재지번으로 기재하되 등 기부등본·건축물대장·주민등록지등과 다른 경우에는 사유를 확인해 부기한다.

• 건물 등이 수필의 토지에 겅쳐 있는 겨우 주된 지번을 대표 지번으로 하여 “OO번지 외”로 표기한다.

• 건물 또는 기타 부대시설 등이 사업구역의 일부에 편입되는 경우에는 편입된 부분의 소 재지번으로 조사한다.

② 건축물의 소유자확인

• 건축물의 소유자는 등기부상의 소유자를 기록하는 것을 원칙으로 하되, 건축물대장 등 다른 공부상의 소유자와 다른 경우에는 다르게 된 경위를 확인해 부기한다.

• 미등기 또는 무허가건축물 등은 건축물대장, 과세대장, 건축허가서 등 정당한 소유자임 을 주장하는 자가 제시하는 자료 또는 현거주자·인근주민 등의 진술 등을 부기한다.

• 건축물소유자와 부지소유자가 다른 경우에는 이를 부기하고, 토지소유자로부터 경위를 확인해 기록한다.

• 공유 또는 구분소유의 경우에는 그 내역을 조사하여 기록하고 소유자가 변동된 경우에 는 조사기준일 현재를 기준으로 조사하되 그 내역을 부기한다.

➂ 건축물의 면적은 공부상의 면적에도 불구하고 현지 실측에 의한 실제현황면적을 기준으 로 산정하며 공부상의 면적과 차이가 있는 경우에는 공부상의 면적과 증축내역 등을 부 기하고, 건축물의 일부가 편입되는 경우에는 공부상의 면적과 증축내역 등을 부기하고, 건축물의 일부가 편입되는 경우에는 당해 건축물 전체를 조사하여 전체면적과 편입면적 을 구분기재하고 잔여 부분만으로 종래의 용도대로 사용 가능한지의 여부 등을 조사한다.

➃ 건축물의 종류(용도)는 건축물의 일시적 이용 상황에도 불구하고 현실적이고 객관적인 실제 이용 상황을 조사·기록하되, 일시적으로 이용되고 있는 경우에는 주용도를 기준으로 기록하고 부수되는 주요용도 및 용도별 면적 등을 부기 한다.

예) 점포겸용 가옥, 창고겸용 축사, 장독대 겸용 창고

➄ 건물에는 주 건물, 부속건물(우사, 축사, 헛간, 변소, 창고 등), 부대시설(우물, 담장, 물 탱크, 분묘, 자가 수도 등), 건축설비(전기, 전화, 난방 장치, 소화전, 굴뚝, 수도 등)가 있 는 바 일반거래에 있어서는 일체로 거래되는 것이 원칙이나 일반거래와 달리 보상에 있어 서는 건축설비를 제외하고는 이를 물건별로 구분 평가하는 것이 관행으로 되어 있으므로 기본조사 시 이를 구분 조사하는 것을 원칙으로 한다.

➅ 문화재인 건물

• 지정문화재로서 건물이 문화재보호법에 의한 문화재이거나 사원, 공공시설일 경우에는 그 내용을 기입하고, 건축연월일과 구조, 건축양식의 특수성 및 단청, 벽면 등을 상세히 조사 기입 한다.

• 준 문화재로서 재실, 효자각, 전각 등 문화재에 준하는 건물은 이를 정확히 조사해 그 내용을 기재해야 한다.

➆ 세대별 가족 및 전세, 셋방조사

건물조사 시 병행하여 조사한다. 세대별 가족상황은 자가 및 차가 별도로 하여 가족 수, 성별, 직업별, 생활정도, 이주예정지등을 조사한다. 이때는 조사 시 거주하고 있는 자를 조사하되, 임시거주자(공사 또는 사업장의 일용인, 잡부인 및 관외거주 군인과 그 가족, 여관장기투숙자 및 하숙인 등을 말한다)는 세입자대책 수립대상여부에 불구하고 별도 기 록해 두었다가 이후 다른 자가 거주를 주장할 때 입증자료로 활용한다.

➇ 건물 중 세입자가 설치하였거나 소유를 주장하는 부분에 대하여는 이를 구분하여 조사 하는 것이 합리적이라고 판단되는 경우 소유자의 확인을 받아 구분 조사한다.

위에서 보듯 토지보상법상 물권조사의 개념은 복잡하고 전문적인 지식이나 경험이 필요하다. 그런데 현장에서의 현실은 조합이 이 업무를 대수롭지 않게 여겨 전문적인 지식이 부족하거나 경험이 부족한 곳에서 업무를 맡기기도 한다. 그러나 그 또한 정비사업의 특수성이니 어쩔 수 없다. <문의 02-517-1778>