서울 아파트시세가 오르고 있다. 한국감정원이 매월 발표하는 지수로 보면 5월까지 0.99%가 상승했다. 지난해 같은 기간에 0.35% 상승한 것과 비교해 보면, 약 3배 수준의 상승세다. 양천구, 중랑구, 강북구 등 몇몇 지역을 제외하고 전체적으로 평균 상승률을 상회한다. 강북권보다는 강남권의 상승세가 크다.
이런 분위기 때문일까. 세간에서는 2년 전에 완화한 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 강화해야 한다는 목소리가 커지고 있다.
현재 적용하고 있는 LTV 수준은 전국 70%이다. DTI는 수도권만 60%를 적용하고 있다. 2년 전에 LTV는 50~85%, DTI는 수도권만 50~65%였다. 2002년에 은행권 주택담보대출을 대상으로 LTV를 처음 도입한 이후, LTV·DTI는 주택경기에 따라 완화 또는 강화를 반복해 왔다. 완화할 때면 가계부채가 급격히 증가할 것이라는 우려가 있었고, 강화할 때면 주택가격이 하락하고 주택거래가 감소하면서 시장이 위축될 것이라는 우려가 있었다.
지금상황도 다르지 않다. 7월에 일몰 예정인 LTV·DTI를 두고 긴장상태이다. 현재 수준으로 LTV·DTI를 유지해야 한다는 입장과 2년 전으로 환원해야 한다는 의견이 대립되고 있다. 또 다른 시각에서는 2년 전 보다 더 강한 규제를 해야 한다고 한다. 2년 전으로 환원하는 것도 규제강화 시그널로 받아들이는 시장분위기가 형성되고 있다.
이런 상황에서 연 초 업무보고를 통해 LTV·DTI를 현재 수준으로 유지하면서 총체적상환능력비율(DSR)을 통해 가계부채를 관리하겠다고 한 금융위원회 입장도 애매해지고 있다. LTV·DTI를 본연의 목적으로 사용하지 않고 주택경지조절 수단으로 활용하면서 나타난 부작용이다.
LTV·DTI와 같은 주택금융규제 수단은 금융회사의 건전성이나 금융시스템의 안정성 확보를 목적으로 활용되는 것이 일반적이다. 미국, 일본, 영국 등 다른 나라에서 LTV·DTI·DSR은 주택경기 조절수단으로 활용하지 않는다. 금융기관의 건전성을 관리하는 수단으로 각 나라의 특성에 따라 상당히 유연하게 활용하고 있다. 우리나라처럼 일정 수준을 정해두고 전방위적으로 적용하는 경직성도 없다.
대부분의 국가는 LTV 중심으로 운영하면서 다양한 기준을 두고 있다. DTI나 DSR을 강력하게 적용하는 나라는 중국이나 네덜란드 ,캐나다, 홍콩, 싱가포르 정도로 파악된다. 오히려 생애최초주택구입자나 저가주택에는 기준보다 높은 LTV를 적용해 주택구입을 지원하고 있다. 과도한 대출로 파악되면 진입 자체를 불허하기보다는 가산금리를 두어 리스크를 분담하고 있다.
이처럼 각 국의 사정에 따라 LTV·DTI·DSR을 차등적으로 적용하면서 금융기관의 건전성과 금융시스템의 안정성을 확보하고 있다. 그러면서도 제도의 유연성을 두어 생애최초주택구입자나 저가주택 구입자 등에게는 좀 더 높은 지원을 하고, 투자나 재융자, 2번째 이상 주택 구입 가구는 지원 수준을 낮추면서 차등적 규제를 적용하고 있다.
더 이상 LTV·DTI·DSR을 주택경기조절 수단으로 활용하지 말아야 한다. 제도 취지를 살리면서 차주의 특성과 주택구입 목적이나 주택구입 가격 등에 따라서 차별적으로 규제수준을 적용하고, LTV수준에 따라서도 DTI나 DSR을 차등적으로 적용할 수 있는 방법을 모색할 필요가 있다.
합리적인 규제는 시장안정에 기여한다. 그러나 획일적이고 경직된 규제는 오히려 시장작동에 걸림돌이 될 수 있다. 이러한 점에 유념하여 다른 나라의 선진화된 적용방식을 잘 살펴 지속 가능한 주거지원과 건전한 가계부채 관리를 위한 적정한 주택금융규제 방안이 만들어지기를 기대해 본다.
