정부는 지난 6월 19일 문제인 대통령 취임 후 첫 부동산대책을 내 놓았다.
정부가 발표한 6.19대책의 배경은 대·내외 경제여건 개선과 함께 그동안 불안했던 정치권이 안정을 찾았고 저금리 기조가 지속되고 있으면서 부동산시장 투자심리가 호전되어 집값 상승기대가 높은 지역에서 투자목적 등의 주택수요가 증가한 것이 주원인이라고 밝혔다.
특히, 서울 등 일부 지역에서 국지적인 과열을 보이고 있어 이를 진정시키기 위한 대책이 필요했다고 밝히면서 이러한 현상이 확산될 경우 서민의 주거비 부담이 가중되고 장래 주택경기 조정과정에서 경제 전반에 부담이 될 우려가 있다고 판단하였으며. 또한 단기 전매차익을 기대하는 투기적 성격의 분양권 취득과 거래 행위로 실수요자의 입지가 상대적으로 위축되는 문제가 발생하고 있어 지역별·주택 유형별 시장분석을 토대로 선별적, 맞춤형 처방을 마련한 것이라고 밝혔다.
뿐만 아니라 과도한 차입에 의한 투자목적의 주택구입수요를 관리하기 위하여 조정대상지역에 기존의 청약제도와 전매제도에 관한 사항뿐만 아니라 담보대출에 대한 금융규제와 함께 재건축규제도 일부 도입하므로 실수요자 위주의 시장이 강화되고 이를 통해 국지적 불안지역이 안정적으로 전환될 것으로 기대하고 6.19 부동산대책을 내 놓게 된 배경으로 설명하고 있다.
정부가 발표한 6.19대책을 요약하면 결국 거래규제와 금융규제다. 거래규제는 서울 전역, 성남, 광명, 과천, 세종시, 부산진구와 기장군의 경우 입주자모집 공고분부터 청약 1순위 제한, 재당첨 제한은 입주자모집 승인 신청분부터 소유권이전등기시까지 이며 전매가 모두 금지된다.
뿐만 아니라 재건축사업에서 조합원당 재건축주택은 원칙적으로 1주택만 공급이 허용되나, 자신이 소유한 기존 주택의 가격 범위나 주거전용면적의 범위 내에서 예외적으로 2주택까지 분양받을 수 있도록 규정했다. 단, 1주택은 반드시 전용면적이 60㎡ 이하 이어야 하며 조합별 관리처분계획에 반영되어야 한다.
이렇게 재건축 조합원이 주택공급 수 제한 규정을 적용받는 시점은 법 개정이 필요한 사안이므로 개정법률 시행일 이후(금년 9∼10월 예상) 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다.
또 한가지는 금융규제다. 이는 가계부채가 급증하고 있어 정부가 극약처방으로 내 놓은 대책인 듯하다. 왜냐하면 8월에는 정부가 가계부채 종합대책을 발표하겠다고 준비하고 있기 때문이다.
그 내용을 보면 LTVㆍDTI 규제를 강화한다. 이는 가계대출 건전성 악화 가능성에 대비한 것이다. 특히, 이번에 발표한 내용에는 조정대상지역에 대해서는 금융권, 보험회사, 제2저축은행 등 전업권에서 LTVㆍDTI를 동일하게 강화(LTV 70→60%, DTI 60→50%)했다. 비수도권 조정대상지역에 대해서도 DTI 규제를 확대함으로써 차주 상환능력 심사 내실화라는 정책의 일관성을 유지하려고 했다.
뿐만 아니라 그간 규제 사각지대에 놓여있던 집단대출에 대해서도 DTI 규제를 도입해 대출 건전성 강화를 도모했다. 물론 서민·무주택 실수요자에 대해서는 기존 LTVㆍDTI 규제비율을 유지하므로 이들을 보호하는 맞춤형 정책을 내 놓은 듯하다.
이번 대책의 평가는 강남권을 중심으로 가격이 상승하고 있는 시점에 국지적 시장과열이 지속되거나 주변지역으로 확산되는 것을 방지하기 위한 대책으로 그 규제 강도는 투기과열지구에 버금가는 규제대책이었다고 평가한다. 단지 시장에 미치는 영향은 시간이 필요할 것으로 보인다.
또한 이번 대책의 문제점으로는 바로 인근지역이나 규제 대상지역에서 벗어나는 지역의 풍선효과다. 특히, 주택이 아닌 오피스텔이나 상가 등은 청약통장도 필요 없을뿐더러 분양권 전매 등 각종 규제에서 자유로워 수요 및 관심이 높아질 수 있다. 오피스텔의 수요 및 관심은 정부의 부동산대책이 나올 때마다 급증한 바 있다. 따라서 이에 대한 대책도 있어야 했다.
하여튼, 6.19대책은 문재인 대통령이 취임한 이후 처음으로 발표된 부동산 대책으로 문제인 정부의 정책 방향을 읽을 수 있다는 의미가 있다. 남은 것은 8월로 예정돼 있는 정부의 가계부채종합대책이 어느 정도 수준으로 발표될지가 관건이다.
부동산시장은 규제가 너무 강하면 시장이 침체될 수밖에 없다. 도시는 점점 늙어 가는데 도시가 슬럼화되기 전에 도시를 새로운 환경으로 변화할 수 있도록 지원하고 도와줘야 한다. 그것이 진정한 도시재생사업이다. 그렇게 하기 위해서는 정권이 바뀌어도 변하지 않는 중장기적인 부동산 정책을 내 놓아야 한다.
부동산은 지리적 위치의 고정성이라는 특성을 가지고 있기 때문에 시장 자체도 지역별로 다르게 형성된다. 물론 사회∙경제적 소득수준이나 계층별로도 시장은 상이하게 형성된다. 따라서 이 모든 것을 감안해 지역별·계층별로 그리고 중장기적으로 수요자 맞춤형 정책이 추진돼야 한다.
