Q. 저는 재개발사업을 추진 중에 있는 추진위원회의 총무입니다. 저희 같은 재개발사업의 경우에도 나중에 법인세 부과대상이 되는지, 감정평가를 하는 경우 법인세를 절세할 수 있다고 하는데 이에대해 궁금합니다.
A.
현행 세법상 재개발·재건축·도시환경정비사업의 경우 그 시행주체인 정비사업조합 자체는 세법규정에 따라 영리법인이 아닌 비영리 법인으로 보아 세법을 적용합니다.
우리 세법에서는 일반적으로 비영리 법인의 경우에도 수익사업부분에 대하여는 법인세와 부가가치세가 과세되고 있습니다. 예를 들어 비영리 사단법인이나 재단법인의 경우에도 부동산분양 또는 임대사업이 있는 경우 과세사업으로 취급하고 있습니다.
이와 같은 형평성 차원에서 정비사업조합의 경우에도 일반인에게 분양하는 부문, 즉 조합원에게 관리처분에 의해 공급하는 부문을 제외한 부문에 대해서는 비영리법인의 수익으로 보아 법인세와 부가세가 과세된다고 규정하고 있습니다(조세특례제한법 제104조의7).
법인세는 일반분양수입에서 일반 분양한 그 부동산에 해당되는 공사원가와 관리비 등 대응원가를 공제한 후 ‘소득(과세표준)×세율’로 법인세액을 계산합니다. 공사원가는 주로 용지비와 건축비 등 제사업비로 구성됩니다. 여기서 용지비는 조합의 취득가액으로써 조합법인 장부에 기장된 가액을 말합니다. 외부에서 땅값을 지불하고 취득했다면 용지 매입비가 취득가액이 됩니다.
그런데, 조합원으로부터 출자 받은 토지 등은 대금을 직접 지불하지 아니하고 출자한 종전 자산에 대응하여 조합원에게 권리를 인정하게 됩니다. 따라서 취득가액을 높게 하거나 낮게 하면 원가가 달라지고 결국 법인세액에 영향을 미치게 됩니다. 그러므로 장부상 취득가액을 얼마로 할 것인가가 중요합니다.
결국 원가를 높게 하면 소득이 낮아지게 되어 세액이 줄어들게 되므로, 일반적으로 기준시가보다는 시가를 반영한 감정가액이 높게 평가되므로 외부감정평가를 실시하여 그 가격으로 세법상 원가인정 받는 것이 절세측면에서 유리합니다.
이와 같은 조세 목적이 아니라도 관리처분계획 수립을 위해서는 종전자산의 감정평가가 필수적으로 필요하게 되나 세무목적과 관리처분목적의 두 가지 용도로 서로 가격시점이 다르므로 평가목적에 맞게 잘 활용할 수 있도록 외부 감정평가 실시여부에 대한 검토가 요구됩니다.
