매도청구 관련 감정평가에 관한 마지막 사항으로 매도청구 감정평가를 효율적으로 진행하기 위해 재건축조합에서 준비·검토해야 하는 사항에 대해 살펴보자.

1) 매도청구 소제기 시에 검토사항

① 감정평가액은 특정한 시점의 가격임에 대한 이해가 필요

매도청구 소제기 시점과 감정평가액이 특정한 시점의 가격인 것과는 상관관계가 없는 듯 보일 수 있다. 지난 기고문에서도 설명한 바와 같이 부동산의 가격은 시간의 경과에 따라 변화하는 것이고 감정평가액은 특정한 날짜(예:2017년 4월 15일)의 가격이고 매도청구는 소제기 시점에서 매매계약이 체결된 것으로 볼 수 있다고 했다.

그럼 소송제기 후 정상적인 절차에 의해 매도청구가 진행된다고 가정할 때 만약 A라는 조합이 2016년 4월 15일에 소송을 제기한 경우와 2017년 4월 15일에 제기한 경우에 그 가격수준은 어떻게 될까? 부동산 경기변화가 상승세에 있는지 아니면 그 반대에 있는지 등의 여러 가지 요인에 의해서 매도청구의 시가도 변화할 수 있을 것이다.

이와 관련해 현행 도정법의 적용을 받는 조합의 경우에는 지난 기고문에서 언급한 ‘재건축결의가 있은 후 지체없이 촉구해야 한다’의 ‘지체없이’의 의미에 대해 재건축 결의가 이루어진 직후는 아니더라도 적어도 재건축사업의 진행 정도에 비추어 적절한 시점에는 이루어져야 한다는 판례의 해석에 대해 검토할 필요도 있을 것이며 2018.2.9.시행되는 개정 도정법의 적용을 받게 될 경우 촉구 절차에 변화가 있어 매도청구 감정평가의 기준시점에 가변성이 줄어드는 점을 고려해야 한다.

② 매도청구 대상에 관한 사항

간혹 매도청구 대상이 등기사항전부증명서 등 관련 공부와 현황이 증축이나 멸실됨으로 인해 불일치하는 경우 그 처리에 관해 관련 전문가의 조언을 거치는 것이 필요할 수 있으며 경우에 따라 현황측량 등이 수반돼야 할 수도 있다. 청구 목적물의 착오가 중대한 경우 매도청구를 진행한 것 자체가 무의미해 질 수 있기 때문이다. 

③ 감정평가사의 선정 및 선정 절차

가) 매도청구 감정평가사는 해당 재판부에서 선임함=매도청구는 매도인과 매수인간에 합의가 어려워 법원의 판결에 의해서 진행하는 것으로 법정된 법률의 규정에 의한 감정평가이다. 감정평가는 평가의 의뢰주체와 평가목적 등에 의해 감정평가사를 선임하는 방식을 달리하는 경우가 많은데 법원에서 절차를 진행하는 매도청구의 경우에는 절차 진행자인 법원에서 감정평가사를 선임하도록 하고 있다.

나) 관할 재판부에 관한 사항=추가적으로 고려해야 할 점은 매도청구 대상자가 다수인 경우 재판부를 어느 정도 숫자로 하는 것이 바람직한가라는 것이다. 재판부 숫자가 많은 경우가 더 바람직할 수 도 있으나 재판부 숫자만큼 감정인이 늘어나게 되어 소송진행이 오히려 비효율적일 수도 있기 때문이다.

다) 선정 절차=재건축조합이 매도청구소송을 제기한 후 법원감정인이 선임되고 해당 감정인이 재판부에 제출한 예상 수수료를 예납해야 감정평가 절차가 진행된다. 특히 사업시행인가 이후에 시공자를 선정해야 하는 서울시에 소재한 조합의 경우 비용부담문제가 발생하므로 재정적 상황등과 종합적인 검토가 필요하다고 본다.

2) 매도청구 소제기 후 소송진행 과정에서 검토사항

① 매도청구 당사자로서의 지위

매도청구는 다른 견해도 있으나(지면상 법적 성격에 관해서는 생략하기로 한다) 청구인과 피청구인과의 협의가 이루어지지 않기 때문에 법률적 절차에 의해서 진행되는 매매계약으로 볼 수 있다. 즉 사업시행자인 조합은 계약의 당사자로서 지위를 가진다는 것이다. 계약이란 양 당사자의 의견이 반영되는 합의물이라 할 수 있으므로 소송제기 후 각 당사자는 재판부와 선임된 감정인에게 합리적인 의견 개진이 가능할 것이다.

② 일반분양 시점과의 관계

재건축사업에서 매도청구는 조합설립에 동의하지 않은 경우뿐만 아니라 도정법 제47조의 분양신청을 하지 아니한 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 또는 제48조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대해서도 적용된다. 그런데 일반분양을 위해서는 청산대상자의 소유권이 사업시행자에게 확보되는 것이 전제돼야 한다.

재건축사업에서 조합설립에 동의하지 않는 경우는 시간상 충분한 경우가 많으나 분양신청을 하지 않는 현금청산자의 경우 종전자산 금액 또는 협의에 의해 소유권이 확보되는 경우보다 매도청구에 의한 경우가 많으므로 일반분양 일정에 차질이 없도록 소송을 진행하는 것이 바람직 할 것이다.

③ 상급심에서의 재감정

매도청구의 주요 사안은 소제기 절차의 적정성도 있겠으나 무엇보다 매도청구 금액(시가)에 관한 사항이라 할 수 있다. 이와 관련하여 최근의 추세를 보면 물론 사안별로 다른 경우도 있겠으나 원심(1심)에서의 감정평가 결과와 별도로 2심에서 재감정을 진행하는 것보다는 1심의 감정결과를 그대로 인용하는 사례가 더 많은 것으로 보인다.