명확한 기준·선례없어 인허가 과정서 혼란 우려 
전문가들 “시공자선정에 사업시행변경 결의 필수”

내년 부활하는 재건축 초과이익환수제를 피하기 위한 대안으로 공동사업시행방식을 적용하는 단지들이 점점 늘어나고 있다. 특히 공동사업시행방식 적용 조합들은 하나같이 사업기간 단축을 위해 기존 조합방식의 사업시행인가와 공동사업 건설업자 선정을 동시에 진행하는 움직임을 보이고 있다.

하지만 전문가들은 공동사업시행 방식에 대한 명확한 기준도 없는 상태에서 초과이익환수제 회피를 목적으로 일부 조합들이 무리하게 사업을 추진하고 있음을 우려하고 있다.

김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “공동사업시행과 관련해 아직 명확한 기준이 없고 선례가 없어 인허가 과정에서 많은 혼란이 발생할 수 있다”며 “특히 기존에 수립한 조합방식의 사업시행계획을 변경하지 않는다면 문제가 될 수 있다”고 말했다.

▲초과이익환수제 회피 수단으로 각광받고 있는 공동사업시행방식

공동사업시행방식은 지난해 3월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정되면서 도입됐다. 애초에는 조합설립이후 시공자 선정을 할 수 있다는 기대감을 갖게 했지만 같은 해 11월 서울시가 ‘공동사업시행 건설업자 선정 기준’을 마련해 건축심의 이후 시공자(공동사업 건설업자) 선정을 하도록 하면서 외면 받았다. 시공자 선정 시기를 겨우 3개월 정도 앞당겨 공공지원제의 돈맥경화를 해결하는 데는 한계가 있었기 때문이다.

하지만, 초과이익환수제 부활을 눈앞에 두면서 공동사업시행에 대한 인식이 바뀌고 있다. 초과이익환수제를 눈앞에 둔 조합들이 사업시행인가와 시공자 선정 절차를 동시에 진행시켜 사업기간을 단축시킬 수 있다고 판단하면서 도입에 속도를 내고 있다 것이다.

실제 방배14구역의 경우 지난 2월에 사업시행인가를 신청했지만 조합이 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하면 물리적으로 연내 관리처분인가 신청이 어렵다고 판단해 미리 시공자를 선정하기 위해 공동사업시행방식으로 전환했다고 밝혔다.

또한, 신반포14차 역시 건축심의 결과가 예상보다 늦게 나오면서 사업시행인가와 공동사업시행 건설업자 선정을 동시에 진행하는 투트랙 전략을 선택했다.

신반포14차 김정현 조합장은 “예상보다 건축심의가 늦게 나오면서 일반 조합방식으로는 연내 관리처분 신청 일정을 맞추기 힘들기 때문에 공동사업시행방식으로 전환했다”며 “사업시행인가와 시공자 선정을 동시에 진행해 연내 관리처분 신청을 진행해 초과이익환수제를 피하겠다”고 말했다.

이외에도 방배13구역, 신반포13차 등에서도 사업시행인가 신청을 한 상태에서 공동사업시행 건설업자 선정을 진행 중이다. 반포주공1단지(1,2,4주구)는 공동사업시행을 위해 조합원 동의를 받고 있는 중이다.

▲기존에 수립한 사업시행계획은 공동시행 건설업자 선정 후 변경이 필수

공동사업시행방식이 사업시행인가와 공동시행 건설업자 선정을 동시에 진행할 수 있어 사업기간 단축을 할 수 있다는 장점이 있지만 절차상 문제가 발생할 수 있다는 것이 전문가들의 지적이다.

방배13·14구역과 신반포13·14차 모두 건설업자 선정 이전에 사업시행인가를 신청을 해 둔 상태로 건설업자 선정 후 기존에 신청한 사업시행계획에 대해 인가를 받는대로 관리처분 신청에 돌입한다는 계획이다.

이들 조합 모두가 기존의 조합단독시행방식을 기준으로 수립한 사업시행계획을 토대로 변경 없이 곧바로 관리처분인가 신청에 돌입하겠다는 계획을 세우고 있다.

신반포14차 조합 관계자는 “공동사업시행 건설업자 선정전인 지난 6월 22일 총회를 통해 의결한 사업시행계획을 서초구청에 인가신청한 상태다”며 “선정 후 따로 사업시행계획 변경 없이 곧바로 관리처분인가 신청에 돌입할 계획이다”고 말했다.

하지만 법률 전문가는 기존에 인가를 신청한 사업시행계획이 조합단독시행방식의 사업시행계획인 점을 지적하고 있다. 특히, 공동시행 건설업자 선정전에 신청한 사업시행계획은 조합단독시행방식이기 때문에 사업시행자 항목에 조합만 기재 돼있어 반드시 선정 후 사업시행자를 조합과 선정된 건설업자로 변경하는 사업시행변경인가가 필요하다는 것이다.

김은유 법무법인 강산 대표변호사는 “공동시행 건설업자 선정 후 사업시행계획 변경총회를 개최해 사업시행자를 변경해야 된다”며 “변경 총회 의결 없이 공동사업시행으로 추진했을 경우 인가가 나더라도 향후 소송에 의해 문제가 될 수 있다”고 말했다.

김래현 법무법인 산하 변호사 또한 “공동사업시행자 선정전 조합 단독으로 수립한 사업시행계획의 총회 결의 자체가 효력이 없다고 보지 않는다”며 “다만 기존에 사업시행계획 총회 결의는 단독 사업시행 방식을 염두에 둔 것이기 때문에 별도로 총회를 개최해 사업시행계획 변경(안)에 대한 총회 결의는 추가로 필요하다”고 말했다.

김향훈 법무법인 센트로 대표변호사 역시 “공동사업시행자가 선정되면 변경하는 절차가 필요하다”며 “사업시행자가 단독이냐 공동이냐는 매우 본질적이고 중요한 문제이기 때문에 대의원회 사후추인으로 불가하고 총회결의가 필요하다”고 말했다.

이어 그는 “공동사업시행 건설업자 선정총회 자체에서 사업시행계획변경 안건을 동시에 올리면 될 것으로 보인다”며 “선정총회에서 ‘기존에 의결된 사업시행계획에서 사업시행자로 돼 있는 부분을 모두 조합과 OO사가 공동으로 시행하는 것으로 변경한다’라는 안건을 의결해두면 될 것으로 생각한다”고 말했다.