재개발 구원투수 뉴스테이… 정비사업 활로 위해 지속 필요성 대두
재개발 구원투수 뉴스테이… 정비사업 활로 위해 지속 필요성 대두
인천 미추8구역 등 정체된 정비사업지 정상화 기틀 마련
  • 김하수 기자
  • 승인 2017.07.19 10:22
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인천 미추8구역 등 침체 정비사업장 정상화 기틀 마련
전문가들 “정비사업 연계형 뉴스테이 지속 추진” 요구

문재인 정부 들어 뉴스테이(기업형 임대주택)에 대한 갑론을박이 이어지며 폐지 목소리가 쏟아지고 있다. 과도한 사업자 특혜 논란과 중산층을 대상으로 하는 만큼 높은 임대료로 인해 서민들의 주거비용을 상승시킨다는 것이다.

전문가들은 용적률 완화, 조세감면, 기금지원 등 기업에게 과도한 특혜를 주는 뉴스테이는 공공택지 등을 싼 값에 분양받아 추진되는 기업주도형 뉴스테이로 손질이 불가피하지만, 정비사업 연계형 뉴스테이는 지속돼야 한다고 입을 모은다.

뉴스테이 연계형 정비사업의 경우 오랜 기간 정체된 정비사업지에 새로운 활로를 뚫을 수 있기 때문이다. 다만 단순히 사업성만을 쫓아 ‘따고 보자’식으로 사업에 참여하는 부실 임대사업자들의 정리가 우선돼야 하며, 주민들의 마인드 역시 변화해야 사업이 성공할 수 있다고 전문가들은 강조한다.

▲뉴스테이, 고가 임대료·기업 특혜 논란 심화

뉴스테이는 지난 2015년 추진된 박근혜 정부의 대표적인 주택 정책으로, 중산층의 주거안정을 목적으로 도입됐다. 정부가 그린벨트와 같은 공적 자원을 촉진지구로 지정해 건설사에 싼값에 공급하는 방식이다.

뉴스테이는 임대료 상승률이 연 5% 이내로 제한되고 8년 임대 의무기간이 지나면 분양전환도 받을 수 있어 전·월세난에 시달리고 있는 세입자들에게 큰 호응을 얻었다.

또한 뉴스테이의 등장으로 수요자들의 주택에 대한 인식도 ‘사는(Buy) 것’에서 ‘사는(Live) 곳’으로 변화하면서 임대주택정책의 지평을 넓혔다는 평도 받고 있다.

이에 따라 기업들의 뉴스테이사업 참여에도 속도가 붙고 있다. 사업 시행 초기에만 해도 참여 의사를 밝힌 건설사는 대림산업·대우건설 정도였지만, 최근에는 대형건설사와 함께 중견건설사들도 뉴스테이에 적극적으로 참여하고 있다.

이처럼 국내 기업들이 뉴스테이사업에 열을 내는 것은 정부가 공공택지를 저렴한 가격에 공급하며 뉴스테이 민간사업자 공모를 한 영향이 크다.

최근에는 금융업계도 유휴 점포와 토지를 이용해 뉴스테이 사업에 뛰어들고 있다. 이들은 일반 매각이 여의치 않은 부동산을 뉴스테이로 활용해 수익 극대화를 추구하고 있다.

한 금융업계 관계자는 “은행으로선 불필요해진 부동산을 헐값에 매각하는 대신 리츠 투자자가 돼 배당수익을 받고 8년 뒤 분양에 따른 매각차익도 노려볼 수 있다”며 “도시지역에 땅이 많은 은행으로선 뉴스테이가 꿩 먹고 알 먹는 사업으로 떠오른 것”이라고 말했다.

하지만 주요 타깃층이 중산층을 대상으로 하고 있는 만큼 고가 임대료 논란도 끊임없이 지적되고 있다.

주택산업연구원에 따르면, 현재 뉴스테이의 주요 수요자인 중산층의 소득분위는 3~9분위 수준으로, 이를 가처분소득 기준으로 환산하면 177만원에서 531만원 수준이다. 소득분위란 통계청이 우리나라 전체 가구를 분기 소득수준에 따라 10%씩 10단계로 나눈 지표로, 숫자가 높을수록 소득수준이 높다는 것을 뜻한다.

주산연 관계자는 “현재 대부분의 뉴스테이 임대료는 소득 6분위 이상이나 부담이 가능한 수준으로, 특히 위례신도시나 서울의 경우 소득 8분위 이상이라야 가능하다”고 설명했다.

대기업 특혜 및 공공지원 과잉 등의 논란도 불거졌다. 박근혜 정부 시절 사업에 참여하는 건설사 및 임대사업자들에게 과도한 인센티브를 제공해 사업자들의 배만 불리는 수단으로 전락했다는 주장이다.

▲뉴스테이 연계형 정비사업, 침체된 정비사업장 활로 개척

최근에는 재건축·재개발 등을 통해 공급되는 일반분양 아파트를 임대사업자가 사들여 뉴스테이로 공급하는 ‘뉴스테이 연계형 정비사업’도 주목받고 있다. 이 사업은 사업추진이 더디거나 장기간 중단된 정비사업을 원활하게 재개시키는 것이 핵심이다.

뉴스테이 연계형 정비사업은 정부와 지자체가 용적률을 상향해주고 기금을 지원하는 등 인센티브를 부여해 사업성을 높여주는 대신, 조합원 지분을 뺀 나머지 일반분양 물량을 기업형 임대사업자가 일괄 매입해 임대사업을 진행하는 방식이다.

정부가 지난 2015년 뉴스테이 연계형 정비사업 시범사업 구역으로 △청천2 재개발·십정2 주거환경(인천) △누문동 도시환경(광주)을 지정한 이후 현재까지 지정된 사업장은 총 27곳에 달한다.

뉴스테이 연계형 정비사업은 임대사업자가 일반분양 물량을 전부 사들이기 때문에 조합 입장에선 미분양 위험이 없고, 정비사업이 지지부진한 지역에서는 이 방식으로 추진동력을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 낙후된 주거환경이 개선되고, 저렴한 공공임대주택 공급으로 서민 주거공간을 확충하는 효과도 있다.

올해에도 뉴스테이 연계형 정비사업으로 변경한 사업장들이 속속 시공자를 맞이했다. 대우건설과 동부건설은 지난 3월 뉴스테이 연계형 정비사업 중 전국 최대 규모인 부산 감만1구역을 수주했다. 총 도급액은 1조4천821억원으로, 신축가구수인 9천777가구 중 조합원 지분을 뺀 뉴스테이 임대분양 물량만 7천여가구에 이른다.

포스코건설도 4천251억원 규모의 천안 대흥4구역을 수주했다. 아파트 2천622가구와 오피스텔 301실을 신축하는 사업으로, 조합원 물량을 제외한 1992세대를 뉴스테이로 공급한다.

뉴스테이 연계형 정비사업을 도입한 후 사업에 활기를 찾은 대표적인 정비사업장 중 하나가 인천에 위치한 미추8구역이다. 이곳은 지난 2010년 5월 재정비촉진계획 결정으로 재개발 정비구역으로 지정됐지만 2012년 글로벌 금융위기 영향으로 국내 건설 및 주택 경기 침체가 가속화하면서 시공자 선정단계에서 매번 유찰의 고배를 마셨다. 분양 리스크에 대한 우려로 시공자들이 사업 참여를 꺼렸기 때문이다.

이후 미추8구역은 지난해 2월 뉴스테이 연계형 정비사업을 도입해 대한토지신탁을 임대사업자로 선정, 연초에 시공자로 한화건설·포스코건설 컨소시엄을 맞이하면서 사업에 가속페달을 밟았다.

권나경 미추8구역 재개발조합장은 “재개발사업 추진 당시 시공자 선정 유찰이 지속되면서 뉴스테이 연계형 정비사업 도입을 검토하게 됐다”며 “최근 전국 최초로 초기사업비를 대출·지원받는 뉴스테이 조합으로 선정되는 등 겹경사를 맞으며 향후 사업 진행속도도 더욱 빨라질 것으로 기대된다”고 말했다.

홍봉주 H&P법률사무소 대표변호사는 “뉴스테이 연계형 정비사업은 원도심 개발을 통해 낙후된 도심지역 전체에 활력을 불어넣을 수 있으며 조합 입장에서는 정비사업 시행에 필요한 사업비 마련뿐만 아니라 지자체로부터 용적률 상향 등의 혜택을 받아 일반분양 주택을 더 많이 지을 수 있는 장점이 있다”고 말했다.

그는 “주택공급의 한정성이 존재한다는 측면에서 뉴스테이는 지속적으로 추진돼야 할 것으로 보인다”며 “특히 사업성 문제로 어려움을 겪던 도시정비사업장이 활로를 찾을 수 있다는 점에서 뉴스테이 연계형 정비사업은 유지돼야 할 것”이라고 강조했다.

김학주 한국감정원 도시재생지원단장은 “뉴스테이 연계형 정비사업은 임대사업자, 투자자, 조합, 시공자 등 각각에게 모두 불이익을 주지 않으면서 정체된 사업을 촉진시키는 선순환구조의 제도”라며, “특히 사업지체로 오랜 기간 고통받아온 조합원의 고통을 감소시킨다는 점에서도 매우 고무적”이라고 말했다.

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