재개발사업과 도시재생사업으로 발생하는 젠트리피케이션을 완화하기 위한 방법으로 저렴주택의 확대를 제안했다.
이미 저렴주택이 밀집된 도시내 쇠퇴한 지역을 일시에 재개발 또는 도시 재생사업을 시행하게 되면 기존의 저렴주택수 만큼을 확보할 수 없는 것은 자명하다.
그럼에도 불구하고 도시쇠퇴 지역 내에서 거주하는 저소득계층의 주거안정을 위한 조치는 반드시 필요하다. 현재의 제도에서는 공공임대주택의 건립, 주거이전비 지급과 같은 물리적 혹은 금전적인 보상을 통해서 이뤄지도록 하고 있다.
하지만 현행의 재개발사업에서 건설되는 공공임대주택은 구역내에 거주하는 세입자를 대상으로 하고 있는데 그 임대료 수준이 재개발사업과 도시재생사업 구역내의 저소득층이 감당하기에는 역부족이다. 즉, 현재 도시쇠퇴 지역 내에서 거주하는 저소득층의 소득에 맞는 저렴주택이라고는 할 수 없다.
쇠퇴지역에 거주하는 저소득층이 필요로 하는 주택은 물론 양질의 주택이어야겠지만, 그들의 소득에 맞아야 한다. 이는 현재 거주비용과 같은 수준에서 주택을 공급할 수 있어야 한다는 것을 의미한다. 이런 이상적인 저렴주택을 도심내에서 공급할 수 있을까? 물론 아주 어렵다.
그래서 이를 오랫동안 해결하지 못하고 있는 것이다. 그렇다면 아주 불가능하기만 할까? 꼭 그렇지도 않다. 몇가지 요건만 갖춰지면 도심내에 저소득층을 위한 진짜 저렴주택을 공급할 방법을 만들어 볼 수 있다.
저렴주택을 공급하기 위해서는 토지비용이 현저히 저렴해져야만 한다. 도심내에서 신규주택의 공급가격 중에 토지가격이 차지하는 금액은 아주 크다. 건축비용은 전국 어디에서나 차이가 크지 않다. 즉, 도심내에서 저렴주택을 지을 토지의 가격을 우선 낮출 수 있어야 한다. 토지가격을 낮추기 위해서는 주택가격에 토지가도 포함하는 것으로는 실현하기 어렵다. 토지는 장기로 임대하거나, 아예 토지비용을 부담하지 않도록 할 필요가 있다.
이렇게 토지를 공급하는 방법은 거의 유일하다. 국가나 지자체가 가지고 있는 토지를 저렴주택을 공급하는 부지로 활용하면서 그 임대가격을 파격적인 수준에서 낮춰야 한다.
이를 위해서 국가는 재정을 투입해 토지임대료를 상당부분 부담하는 방법을 강구해야 한다. 토지비용을 낮추기 위한 일환으로 저류지 등을 행복주택부지로 활용한 것이 그 예라 할 수 있다.
다음으로는 건축자재를 다양화해 건축비용도 현저하게 낮춰야 한다. 건축자재가 꼭 고비용의 콘크리트만일 필요는 없다. 목재나, 컨테이너 같은 다양한 자재들을 건축재로 활용해야 한다.
건축비의 절감을 위해서 주차장에 대한 고민을 다시 해봐야 한다. 주차장 설치 비용이 주거공간의 설치비용과 맞먹기 때문이다. 이미 주차장의 설치를 최소화해 주거비용을 낮추고자 했던 것이 도시형생활주택인데 이도 사실상 우리가 필요로 하는 저렴주택을 벗어나는 것이라고 봐야 한다.
도시 저소득층중에는 차량이 필요 없는 분들이 적지 않다. 고령의 거주자이거나, 혹은 도심 내에서 대중교통을 이용해 출퇴근하는 분들은 굳이 차량이 필요 없을 것이다.
그래서 저렴주택에서 주차장을 설치하지 않는 주택을 계획하고, 거기에 입주하는 하는 사람은 반드시 차량을 소유하고 있지 않아야 하며, 만일 차량을 소유하게 되면 저렴주택에서 퇴거하도록 해야 한다.
저렴주택을 확보하기 위한 마지막 수순은 주택의 품질 조절이다. 지나치게 고급자재로 신축하는 것을 지양해야 한다. 건축자재 하나하나마다 비용을 최소화하면서 거주와 안전에는 이상이 없는 자재를 선별해 신축하도록 하면 재개발구역이나 도시재생구역에서 거주하는 저소득층에게 주거비용 상승 없이 신축주택을 공급할 수 있다. 물론 주택용지를 어떻게 대량으로 확보할 수 있을 것인가에 대한 논란은 남아있다.
그런데 재개발사업 등에서 지나치게 확보되는 공원이나 도로 등의 기반시설을 적정수준으로 하면서 이를 주택용지로 대체할 수 있도록 생각을 전환할 필요가 있다.
쇠퇴지역의 주거환경이 얼마나 열악한 것인지를 기준으로 보면, 그보다 개선되는 것은 그렇지 않은 것보다 훨씬 좋은 것이라고 봐야 하며, 그래야만 저소득층이 재개발사업과 도시재생사업으로 주거불안에 시달리는 문제를 조금이라고 완화해 볼 수 있을 것이다.
