4. 정비기반시설 무상귀속ㆍ무상양도협의 및 국공유재산 매각을 위한 감정평가업체 선정방법
정비사업 전체에서 조합은 여러 감정평가업체를 선정하게 되는데 정비기반시설의 무상귀속ㆍ양도 협의를 위한 감정평가(이하 정비기반시설평가)는 조합이 가장 먼저 선정하는 감정평가업체가 된다.
물론 재건축에서는 조합설립등기 후 매도청구소송에 따른 감정평가가 있을 수 있지만 이 때 감정평가업체는 조합이 아닌 법원에서 선임한다.
조합은 감정평가업체 선정 시 매우 신중해야 할 필요가 있다. 왜냐하면 추후 조합원들이 가장 관심을 가지는 종전자산감정평가 시 중요한 참고자료가 될 수 있기 때문이고, 정비기반시설평가 그 자체로도 조합의 사업성에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.
따라서 조합은 정비사업 및 정비기반시설평가에 대한 경험이 많고 이해가 충분한 감정평가업체를 선정하는 것이 유리하다.
도정법은 정비기반시설평가업체 선정에 대해 법 제30조 제9호 및 시행령 제41조 제2항 제11호에서 사업시행계획서에 포함되어야 할 내용의 하나로 ‘정비사업의 시행으로 법 제65조 제2항의 규정에 의하여 용도폐지되는 정비기반 시설의 조서·도면 및 그 정비기반시설에 대한 2 이상의 감정평가업자의 감정평가서와 새로 설치할 정비기반시설의 조서·도면 및 그 설치비용 계산서’를 규정한 것 외에는 별도의 규정을 두고 있지 않다.
그러나 일반적으로는 사업시행자가 2 이상의 감정평가업체를 선정한다. 다만, 정비구역 내 국ㆍ공유재산인 기존 정비기반시설과, 대부분 사유지인 새로 설치되어 국가ㆍ지방자치단체에 무상귀속될 정비기반시설을 동시에 감정평가해야 하는 성격상 일부 지방자치단체의 경우 내부 행정지침 등을 통해 2 이상의 감정평가업체 중 1인의 감정평가업체는 해당 지방자치단체가 추천ㆍ선정하거나 이를 권장하는 경우가 있을 수 있으므로 유의하여야 한다.
한편 국공유재산의 유상매각을 위한 감정평가업체 선정에 관한 법제처 법령해석(11-0545)을 근거로 정비기반시설평가업체 역시 사업시행자인 조합이 아니라 국공유재산 관리청이 선정하는 것으로 보는 견해가 있기는 하나 여러 사항을 고려할 때 타당하지 않으며 실무 역시 그렇지 않다.
한편, 법 제66조 제6항에 근거한 국공유재산의 매각을 위한 감정평가업자의 선정은 역시 도정법이 별도의 규정을 두고 있지 않으므로 국공유재산 관리 및 처분에 대한 일반법인 △국유재산법 △공유재산 및 물품관리법에 따르게 된다. 이 두 법률 역시 국·공유재산의 매각예정가액 결정을 위한 감정평가업자 선정에 대해 명문으로 별도의 규정을 두고 있지는 않으나 관련 규정의 해석상 총괄청·관리청 및 지방자치단체의 장이 선정하는 것이 원칙이다.
따라서 총괄청·관리청 및 지방자치단체별로 그 기준은 상이할 수 있다. 법제처 법령해석 11-0545(2011.11.4.) 역시 마찬가지 입장이다.
그러나 실무가 반드시 그러한 것은 아닌데, 오히려 실무는 사업시행자가 2인의 감정평가업자를 모두 선정하는 경우가 많으며, 경우에 따라서는 국공유재산 관리청 및 사업시행자가 각 1인의 감정평가업자를 선정하는 경우도 있다.
한편 국유재산의 관리는 한국자산관리공사(KAMCO)가 대행하고 있으므로 KAMCO에서 별도로 국유재산 매각을 위한 감정평가를 의뢰하는 경우가 많다.
5. 정비기반시설 무상귀속ㆍ무상양도협의 및 국공유재산 매각을 위한 감정평가의 기준시점
1) 정비기반시설평가의 기준시점 부동산 감정평가액은 그 가액 결정의 기준이 되는 특정시점, 즉 기준시점 당시의 가격인데, 도정법은 단지 정비기반시설 감정평가서를 사업시행계획서에 포함되어야 할 서류의 하나로 규정하고 있을 뿐 구체적인 감정평가기준이나 그 기준시점에 대해서는 아무런 규정을 두고 있지 않아, 이에 대한 논란이 있었는데 현재는 사업시행자가 제시하는 사업시행인가(고시) 예정일로 정리된 것으로 볼 수 있다.
따라서 정비기반시설평가를 준비하는 조합에서는 사업시행인가(고시)의 예정일을 감정평가업체에게 서면으로 제시해야 한다.
한편 정비기반시설의 설치계획이 변경되어 당초의 사업시행계획에서는 정비기반시설에 포함되지 않은 토지가 변경된 사업시행계획에서 새로 정비기반시설로 예정되는 등의 사정으로 인해 무상귀속·무상귀속 정비기반시설의 목록이 변경된 경우에는 무상귀속ㆍ무상양도의 범위가 달라지게 되므로 정비기반시설평가를 새로 할 필요성이 발생한다. 무상양도 대상인 기존 정비기반시설은 구역 내 국공유지이므로 변경될 여지가 없는 반면, 새로 설치하는 정비기반시설은 사업계획변경 등에 따라 변경될 수 있다.
이러한 경우 정비기반시설평가의 기준시점에 대해서는 최초 사업시행계획인가의 고시가 있은 날이라는 견해와 사업시행계획변경인가(고시)의 예정일이라는 견해가 있으나 후자의 견해, 즉 사업시행계획변경인가(고시)의 예정일로 보는 것이 합리적이다.
