한국건설산업연구원 지적
올해로 출시 10년이 된 주택연금을 임대주택과 도시재생 등 공공사업에 적극 활용해야 한다는 주장이 나왔다.
주택연금 가입자 급증으로 향후 담보주택 매물이 한꺼번에 쏟아질 때를 대비해 다양한 활용법을 미리 설계하자는 것이다.
한국건설산업연구원은 주택연금의 담보주택 물량이 급증하고 있는데 비해 대출 종료시 활용법은 제한적이라며 이같이 지적했다.
주택연금은 만 60세 이상 주택소유자가 집을 담보로 맡기고 평생 또는 일정기간 매월 연금을 받는 금융상품이다. 집을 살 때 주택을 담보로 대출받은 후 매달 원리금을 갚아가는 모기지론과 반대개념으로, ‘역모기지론’이라고도 불린다.
주택연금 가입자는 지난 6월말 기준 4만5천371명이다. 올 상반기에만 5천942명이 가입, 상반기 역대 최고실적을 냈다. 이 추세라면 올 연말에는 가입자가 5만명을 넘어설 것으로 예상된다. 주택연금의 인기가 높아지면서 부작용도 우려된다.
주택연금 가입자가 사망하면 상속자가 대출원리금을 갚거나 갚지 못하면 주택금융공사가 경매 처분을 통해 채권을 회수하게 된다.
이 때 한꺼번에 담보주택이 시장에 나오면 부동산 가격 폭락을 초래할 수 있다. 경매를 통해 회수하는 금액도 주택 시세의 80% 수준이어서 주택금융공사의 손해가 쌓이는 구조다. 이는 주택연금의 부실로 이어질 가능성이 높다.
김정주 건산연 연구위원은 “주택연금의 단순한 채권 회수방식은 보증기관 입장에선 리스크 요인으로 작용할 뿐 아니라 해당 담보물의 활용 가능성이 있는 여타 공적사업과 유기적으로 연계되지 못하는 문제가 있다”고 지적했다.
주택연금 담보주택은 대부분 수도권에 몰려 있고 위치도 도심지여서 입지가 좋은 편이다. 아파트 비중도 70%가 넘어 쓰임새도 높다.
김 연구위원은 “담보주택의 성능과 위치 등을 고려할 때 공공임대주택이나 도시재생사업에서 임시 거주처 등으로 활용될 여지가 있지만 현 상품구조 하에서는 이런 목적으로 활용가능성이 원천적으로 배제된다”고 말했다.
이를 개선하려면 관련법을 개정해 주택금융공사가 직ㆍ간접적인 임대사업을 할 수 있도록 해야 한다. 현행 한국주택금융공사법은 주택금융공사의 업무범위를 보증, 보증채무 이행, 구상권 행사 등 전형적인 신용보증업무로 제한하고 있다.
