2) 국공유재산 매각을 위한 감정평가의 기준시점
도정법 제66조 제4항 및 제6항에 따른 국공유재산의 매각을 위한 감정평가(이하 ‘매각평가’)의 기준시점은 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년 내에 매매계약이 체결되는 경우에는 사업시행인가의 고시가 있은 날이지만, 체결되지 않은 경우에는 국공유재산 매각에 관한 일반법적 지위에 있는 국유재산법(국유재산), 공유재산 및 물품관리법(시ㆍ도ㆍ군ㆍ구 등 지방자치단체 소유의 재산)에 따르게 된다.
그런데 국유재산법 제42조 제1항은 “증권을 제외한 일반재산을 처분할 때에는 시가를 고려해 해당 재산의 예정가격을 결정해야 한다”고 정하고 있으므로, ‘처분 당시’가 기준시점이 되고 매각평가 실무상 이는 특별한 사정이 없는 한 감정평가를 위한 가격조사완료일이 된다.
도정법 시행 초기인 2000년대 초중반에는 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년 내에 매각평가가 의뢰되는 경우 기준시점이 사업시행인가의 고시가 있은 날인지 아니면 가격조사완료일 현재인지를 두고 첨예한 논쟁이 벌여졌다. 국공유재산 매각을 주관하는 일선 행정청의 재무과 등은 가격조사완료일 현재를, 정비사업 인허가를 담당하는 주택과 등의 부서는 사업시행인가의 고시가 있은 날로 의견이 대립되는 경우가 많았다.
특히 재개발사업, 도시환경정비사업은 도정법 전의 구 ‘도시재개발법’부터 이와 유사한 규정이 있어 논란이 비교적 덜한 편이었지만, 이러한 규정이 없었던 재건축은 구 ‘주택건설촉진법’ 당시부터 국유재산법에 의한 매각, 즉 매각평가의 기준시점은 가격조사완료일만 가능했으므로, 이와는 달리 재개발과 재건축이 통합된 도정법하의 재건축사업에서는 이러한 견해 대립이 심했다.
도정법의 입법 과정과 취지, 관련 규정에 대한 상식 수준의 해석만으로도 재개발과 재건축 모두 사업시행인가의 고시가 있은 날이라는 것이 명백함에도 불구하고 이러한 견해 차가 발생한 것을 보면 이에 대한 행정청의 관점이 비상식적일 정도로 완고했음을 알 수 있다.
이러한 견해 차는 법제처 법령해석 07-0247(2007.9.14.), 대법원 2010.1.28. 선고 2009다69548 판결을 통해 비로소 “3년 내=사업시행인가의 고시가 있은 날, 3년 경과 후=국유재산법에 의한 시가 매각=가격조사완료일”이라는 지극히 당연한 상식을 확인하면서 종결되었다.
한편, 사업추진 과정에서 빈번히 발생하는 사업시행변경인가가 있은 경우, 3년의 기산일(起算日) 문제, 즉 최초 사업인가고시일부터 3년인지 아니면 변경인가고시일부터 3년인지가 문제될 수 있다. 최초 사업인가고시일부터 치면 3년이 지났지만, 변경인가고시일부터는 3년 내인 경우가 있을 수 있기 때문이다.
이 문제에 대해서는 최초 사업인가고시일이라는 견해과 변경된 사업인가고시일이라는 견해가 있다. 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 일정한 기간(구 도시재개발법은 2년, 도정법은 3년) 내에 매매계약이 체결되는 경우 매각평가의 기준시점을 사업시행인가의 고시가 있은 날로 한 규정은 1976년 구 ‘도시재개발법’ 제정 당시에는 존재하지 않다가 1995.12.29. 전부개정 시 신설된 것이다.
그 취지는 재개발사업이 공익사업인 점을 감안해 국ㆍ공유재산 매각에 있어서 일종의 혜택과 편의를 제공한 것으로 보아야 할 것이다(법제처 법령해석 07-0247, 2007.9.14.).
따라서 3년 이내에 매매계약이 체결되지 아니한 상태에서 사업시행변경인가의 고시가 있었다고 하여 그 혜택이 다시 자동적으로 연장된다고 보는 것은 타당하지 않다.
사업시행변경인가는 1회에 그치지 않고 수회에 걸쳐 발생할 수도 있는데 그럴 때마다 기산일이 변경된다는 불합리한 결과를 초래한다는 점, 3년 이내에 매매계약을 체결하지 못한 사유(귀책)가 매도인인 국ㆍ공유재산 관리청에 있다고 보기 어려운 점 등을 고려해보더라도 이와 같은 견해는 타당하지 않다. 한국감정평가사협회의 최근 질의회신 역시 마찬가지 입장이다(한국감정평가사협회 감정평가기준팀-3018, 2016.11.25.).
예를 들어, 조합으로부터 제시받은 사업시행인가의 예정일을 기준시점으로 하여 정비기반시설 감정평가서를 납품한 후 무상양도받지 못해 유상매입해야 하는 국ㆍ공유지에 대해 유상매입을 위한 감정평가를 추가로 하는 경우에는 동일한 필지를 감정평가한다고 하여 그 기준시점까지 같아지는 것은 아님에 유의해야 한다.
즉 정비기반시설평가는 조합이 예정한 사업시행인가(고시) 예정일이지만, 매각평가는 실제 사업시행인가의 고시가 있은 날, 즉 고시문이 수록된 인가권자가 속한 지방자치단체의 공보가 발행된 날이 된다.
