속도전에 내몰려 얼렁뚱땅 계약 … 갈등 불가피
조합·시공자, 하자·무효소송으로 진통 불보듯
정비업계에 졸속 본계약에 따른 2018년發 재건축조합 대혼란이 예고되고 있다. 현재 사업시행인가를 받은 모든 재건축 사업지들이 속도전에 내몰리고 있는 가운데, 재건축초과이익환수제 포화를 피하자며 시간에 쫓겨 약식으로 체결한 본계약의 부작용이 내년부터 본격적으로 나타날 것이라는 관측이다.
공동사업시행방식에 따른 사업시행협약서 체결 과정에서도 비슷한 양상이 벌어질 것이라는 예상이 나온다.
이 같은 우려가 나오는 이유는 현재 상황이 분양가상한제 및 재건축초과이익환수제가 도입됐던 2006~2007년 사례와 유사하기 때문이다.
당시 조합들은 이 두 제도 도입의 역풍을 피하기 위해 속도전에 나섰다가 이듬해 졸속으로 체결한 계약 하자 및 각종 무효소송으로 적잖은 진통을 앓았다. 그럼에도 불구하고 일선 정비업체 관계자들은 조합들이 초과이익환수제 회피에만 총력을 기울이고 있다는 지적이다.
최근 강남아파트 재건축단지들이 대거 사업시행인가 단계에 들어서면서 억대가 예상되는 재건축부담금에 조합원들이 민감하게 반응하고 있기 때문이다. 조합 입장에서는 일단 발등에 떨어진 불을 끄자는 입장에서, 본계약을 다소 소홀하게 진행한다는 것이다.
그러다보니 최근의 사업 진행 주도권이 사실상 시공자에게 넘어가고 있다. 조합들은 재건축초과이익환수제를 피하기 위해 연말 관리처분인가 신청에 전념하고 있는 반면 시공자들은 상대적으로 여유롭기 때문이다. 사업 추진 속도의 키를 시공자가 쥐고 있는 모양새이기 때문에 본계약 과정에서도 이 같은 시공자의 입김이 적잖게 작용할 것이라는 전망이 나오고 있다.
이 본계약 과정은 사실상 시공품질과 공사비 수준 등 사업의 핵심내용이 결정되는 시점이지만, 재건축초과이익환수제 회피를 위한 관리처분 인가 신청을 위해 간략하게 스쳐가듯 지나가는 조합들이 적지 않다는 것이 문제다. 시공자들도 조합 요구에 못이기는 척 약식 본계약을 통해 사업속도전에 동참하고 있다는 지적이다.
시공자 입장에서도 손쉽게 핵심 사업단계를 거친다는 점에서 나쁠 게 없기 때문이다. 일부 시공자들은 한 술 더 떠 민감한 부분은 일단 초과이익환수제부터 피하고 나중에 협의하자고 조합에 먼저 제안하는 것으로 알려졌다.
이 때문에 내년부터 약식 본계약에 따른 계약 변경 과정에서 조합과 시공자간에 갈등이 예고되고 있다. 유리한 내용으로 계약을 체결한 시공자 측에서 조합 요구에 응하지 않고 기존 계약 내용의 존속을 주장할 것이기 때문이다.
한 정비업체 관계자는 “일단 본계약이나 사업협약이 체결됐다는 것은 조합과 시공자 양 측의 이익 내용도 결정됐다는 것을 의미한다”며 “올해 말 재건축초과이익환수제 회피를 위한 관리처분인가 신청에 전념하고 내년에 다시 검토하자고 생각하는 것은 순진한 생각이다”고 꼬집었다.
