마감재·대물변제·분양대금 납부 등 허술한 결정 많아 
약식계약 후 문서상 재협상 가능성 남겨놓는 게 유리

내년부터 재건축조합들의 관리처분 변경 총회가 쏟아질 전망이다. 올해 하반기 속도전으로 진행하는 도중 미처 확인하지 못한 본계약서 및 공동사업시행에 따른 사업협약서 내용을 재협의하자는 요구가 커질 것이기 때문이다.

이 과정에서 벌써부터 적잖은 갈등이 예고되고 있다. 조합과 시공자 간, 조합원과 조합원 간 갈등 등 복잡한 변수들이 숨어 있다는 것이다.

이 때문에 최근 사업시행인가를 받은 재건축조합들이 선택의 기로에 섰다. 사업속도를 높여 연말까지 관리처분인가 신청을 함으로써 재건축초과이익환수제 적용을 피할지, 아니면 환수제 적용을 받되 꼼꼼한 계약 검토를 통해 조합 이익 챙기기에 나설지 선택해야 한다. 

하지만 대부분의 조합이 전자를 선택하는 분위기다. 대부분의 재건축조합들은 사업속도를 높여 초과이익환수제를 피하는 한편 본계약은 일단 나중에 재협상하자는 전략이다. 이 재협상 시기가 2018년인 내년에 몰려 있다. 2018년發 조합 대혼란이 예고되고 있는 이유다. 하지만 일단 본계약이 체결된 이상 시공자가 좀처럼 응해주지 않을 거란 관측이다. 

▲본계약에서 시공품질 및 공사비 등 사업조건 확정

본계약 졸속 체결의 문제가 지적되는 이유는 본계약에서 사실상 사업 이익이 결정되지만 초과이익환수제 문제로 불가피하게 약식으로 지나치는 경우가 많아서다.

업계 전문가에 따르면 본계약 시점은 시공품질 및 공사비 등 사업의 핵심 내용들이 결정되는 중요한 시기다. △공사비 수준 △물가상승분 결정 방법 △마감재 상향 방법 △미분양시 분양가 할인 및 공사비 대물변제 기준 △사업시행인가 조건 이행 방법 △일반분양 납입 조건 변경 방법 △현금청산자 증가에 따른 조합원 감소에 따른 대책 등 비용의 핵심 부분이 결정된다. 

따라서 본계약은 수없이 복잡다단한 수입 및 비용 항목에 대해 일일이 검토하고 상대측과 의견 차를 좁혀 나가는 과정이 수반된다. 그러다보니 일정 시간의 투입은 반드시 필요하다는 의견이다.

하지만 현재 초과이익환수제 때문에 재건축조합들이 어쩔 수 없이 본계약을 체결하면서 계약에 의해 양 측 이익이 결정되고 있다. 조합 측의 궁박한 상황에 내몰렸다는 주장도 받아들여지지 않을 공산이 크다는 지적이다.

전문가들에 따르면 일반적으로 본계약체결까지 3~6개월 가량이 소요되는 것으로 알려졌다. 조합원 내 관련 업계 전문가들로 계약소위원회를 구성해 시공자 관계자들과 집중 논의도 진행한다. 횟수로만 30~40여 차례에 달하는 많은 논의 과정이 진행된다.

이 과정에서 실무적으로 조합과 시공자 간에 일종의 ‘기브 앤 테이크’가 이뤄진다는 것이다. 시공자 측에 물가상승 부분을 양보할테니 조합원에게 거실 아트월 수준을 높여달라는 식의 거래가 이뤄진다.

현재 시간에 쫓겨 진행하는 약식 본계약에서는 이 같은 과정이 대거 생략돼 조합에 불리한 계약이 이뤄질 가능성이 높다. 하지만 현실에서는 본계약 협상기간이 1~2주에 불과한 것으로 알려졌다. 연말 관리처분인가 신청을 받아야 하는 조합에서는 본계약 협상에 쓸 시간적 여유가 없는 것이다. 

▲중요 내용만 해도 10여 가지…비용 절감 숙제

전문가에 따르면 본계약 협의를 어떻게 진행하느냐에 따라 조합원 당 수천만원의 부담금을 절감시킬 수 있다.

예컨대 물가상승분 증가율 적용에 있어서도 해당 지수 수치를 어떻게 적용하느냐에 따라 공사비 증액분이 결정된다. 또한 마감재 상향에 따른 공사비도 꼼꼼한 시장 조사로 줄일 수 있다. 거실, 현관, 아트월 등 수많은 마감재 적용 항목에서 절감할 수 있는 부분이 무궁무진하다는 조언이다.

일반분양 미분양시 분양가 할인 및 공사비 대물변제 조건도 많은 협의가 필요한 부분이라는 설명이다. 일반분양 대금 납입조건에 있어서도 거액의 현금이 들어온다는 점에서 어떤 방식을 결정하느냐에 따라 조합의 이익과 시공자의 이익이 갈린다는 것이다.

진희섭 주거환경연구원 부장은 “본계약 협상은 정비사업에서 가장 중요하고도 민감한 부분으로 약식으로 진행할 경우 향후 많은 부작용이 예상되는 과정”이라며 “초과이익환수제 때문에 불가피하게 약식으로 진행한다면 문서상으로 향후 재협의의 가능성을 남겨 놓는 게 유리하다”고 말했다.