이우진 세무사 "강남권 단독주택 재건축 조합원 피해 가장 크다"
주택가격 높은 지금 추진위 승인 받아두면 피해 줄일 수 있어
이우진 세무법인 이레 세무사는 ‘8·2 주택시장 안정화 방안 분석 및 대응방안’ 주제 발표를 통해 효과적인 대응방안 수립의 필요성을 강조했다. 정치적으로 참여정부를 계승한다고 밝힌 현 정부의 부동산규제책이 줄지어 쏟아질 것이라는 전망에서다.
참여정부가 2003년부터 2008년까지 5년 동안 10여 차례의 부동산규제를 쏟아낸 것에 비춰볼 때 현 정부 역시 앞으로 5년 간 20여건의 규제책을 쏟아낼 가능성이 높다는 것이다.
특히 이 세무사는 재건축초과이익환수제에 의한 피해 가능성에 대한 대비를 강조했다. 특히 초과이익환수법에 의한 재건축부담금은 재산세 및 종합부동산세와 별개로 추가적으로 납부해야 한다는 점에서 재건축 조합원에게 크나큰 부담으로 다가올 수 있다는 점을 지적했다.
실제로 재건축부담금에 대한 피해 규모도 적지 않을 전망이다.
이 세무사가 개략적으로 분석한 자료에 따르면 2천가구 조합원이 있는 재건축단지의 경우 1인당 초과이익이 4억원으로 계산될 때 조합 전체의 부담금 총액은 3천300억원이며, 1인당 재건축부담금은 무려 1억6천500만원에 달한다. 이에 해당되는 조합원의 경우 준공시점에서 재산세 및 종합부동산세와 별개로 1억6천500만원을 별도로 내야 한다.
아울러 1천가구 조합원이 있는 재건축단지의 경우 1인당 초과이익이 2억원으로 계산될 때 조합 전체의 부담금 총액은 650억원이며, 1인당 재건축부담금은 6천500만원에 달한다.
500가구 조합원이 있는 재건축단지의 경우 1인당 초과이익이 1억원으로 계산될 때 조합 전체의 부담금 총액은 80억원이며, 1인당 재건축부담금은 1천600만원이다.
이 세무사는 “강남권에 있는 단독주택 재건축 조합원의 경우 초과이익으로 계산되는 금액이 많아 재건축부담금 피해가 가장 클 것으로 분석된다”며 “재건축사업으로 인해 내야 할 분담금 부담도 큰데, 초과이익환수법에 따른 재건축부담으로 사업 추진이 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.
재건축부담금을 낮추는 방안으로는 현실적으로 현재 시점에 추진위 승인을 받아두는 것을 제안했다. 초과이익을 산출하는 방법이 추진위 승인 시점과 준공시점의 주택가격 차이에 기인하기 때문이다.
따라서 초과이익의 수치를 낮추기 위해서는 주택가격이 높을 때 추진위 승인을 받고, 가급적 주택가격이 낮을 때 준공해야 한다. 현실적으로 준공시점에 주택가격의 높고 낮음을 통제한다는 것은 불가능하다는 점에서 가급적 조정이 가능한 추진위 승인 시점을 통제하라는 얘기다.
이 세무사는 “현행 재건축부담금은 준공 당시 시점의 주택가격과 추진위 승인 시점의 차액이 적으면 적을수록 부담금이 낮아지는 구조를 갖는다”며 “이에 따라 최근 주택가격이 높아졌으니 사업초기에 있는 사업지들은 지금 추진위 승인을 받아두는 것이 좋다”고 말했다.
이 세무사는 현행 재건축부담금의 제도적 한계도 꼬집었다. 제도의 도입 취지를 밀어붙이다보니 합리성이 부족하다는 것이다. 예컨대 준공시점에 주택가격이 1억이 올라 그에 해당하는 부담금을 낸 후 불과 1년 후 주택가격이 1억원이 떨어지면 납부한 부담금을 환급해 주지 않기 때문이다.
