진상욱 변호사 '내년 달라지는 재건축 재개발 제도 대응방안' 특강

주거환경연구원 도시정비포럼 대설명회 지상중계 김병조 기자l승인2017.09.27 11:09

크게

작게

메일

인쇄

신고

 

사업시행인가 후 조합원별 분담금 통지후 분양신청 받아야

90일이내 손실보상 협의기간 지켜야 수용재결 매도청구 가능

진상욱 변호사는 내년 2월 9일 도시정비법 전부개정 내용 해설을 통해 조합 관계자들의 철저한 준비를 강조했다. 이번 도정법 전부개정법의 취지를 파악하고 이에 적절히 대응해야 한다는 것이다.

▲先 분담금 자료 제공, 後 분양신청

진 변호사가 우선 강조한 것은 조합원에 대한 개별 분담금 통지 시기가 사업시행인가 직후로 앞당겨졌다는 점이다.

진 변호사는 조합원의 알권리 보호 수위가 높아졌다고 강조했다. 현행 규정에서는 사업시행인가 고시 후 60일 이내에 개략적 분담금 내역만 통지하도록 했다. 정확한 분담금은 관리처분계획 수립 후 통보해주겠다는 게 대부분 조합의 대응이었다.

그러다보니 실제 관리처분을 앞두고 개별 분담금이 통지되면 그제서야 분담금이 높다며 분양계약을 포기하며 현금청산자가 쏟아지는 단점이 드러나며 사업에 혼란이 가중됐다.

이 같은 문제를 해결하기 위해 내년 2월 이후부터는 조합원들은 사업시행인가 이후 자신의 개별적인 분담금 확인이 가능해진다. 자신의 분담금을 확인한 후 분양신청이 가능해지는 것이다. 조합은 사업시행인가 고시일로부터 120일 이내에 조합원 개인별 분담금을 통지해야 한다. 이 규정은 새 법 시행 후 최초로 사업시행인가를 신청하는 경우부터 적용한다.

▲재건축사업의 매도청구 절차 구체화

진 변호사는 재건축 매도청구 절차도 그동안 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법룰’에 의해 준용되던 것에서 벗어나 도정법에 명확히 명시함으로써 구체성을 높였다고 설명했다.

그동안 매도청구는 ‘집합건물법’을 준용하다보니 ‘지체없이 매도청구하라’는 내용에 의해 법적 혼란이 발생했다. ‘지체없이’가 과연 어느 기간 내에 매도청구해야 하는지 불명확해 매도청구를 당하는 토지등소유자와 조합 간 갈등이 발생했다.

그러다보니 일부 토지등소유자는 ‘지체없이 매도청구를 하지 않았다’며 매도청구 기한도과를 이유로 조합에게 매도청구권이 없없다는 항변을 해왔다.

이에 대응하는 조합의 논리는 각종 사업진행 업무로 인해 다소 늦어졌을 뿐 ‘지체없이 매도청구 절차를 진행했다’고 대응해왔다.

내년 2월 이후부터는 ‘지체없이’라는 논란에서 벗어난다. 매도청구를 도정법에 직접 규정하는 동시에 매도청구 기간으로 사업시행인가 고시가 있은 날로부터 30일 이내에 토지등소유자에게 조합설립 동의여부를 묻도록 했기 때문이다.

또한 조합의 매도청구 후 상대방이 2개월 내 회답이 없을 때에는 동의를 하지 않는 것으로 간주하도록 했다. 나아가 회답 기간이 지난 후에는 2개월 이내에 매도청구 소송이 가능하도록 명시했다.

이와 관련해 진 변호사는 조합 입장에서 2개월 안에 반드시 매도청구 소송을 진행해야 한다고 강조했다.

진 변호사는 “만일 이때 매도청구 소송 시기를 지나게 되면 관련 절차를 처음부터 다시 진행해야 한다”며 “이 기간을 놓치게 되면 다시 조합설립동의서를 새로 징구해야 하고, 창립총회도 다시 개최해야 하며, 조합설립 등기 후 매도청구 절차를 또 다시 진행해야 한다”고 말했다.

이 규정은 이 법 시행 후 최초로 조합설립인가를 신청하거나 사업시행자를 지정하는 경우부터 적용한다.

▲현금청산 절차 명확화

진 변호사는 현금청산 절차가 보다 명확하게 바뀌었다는 점도 주목할 내용이라고 소개했다. 현행 규정에서는 조합에게 관리처분인가를 받은 후 90일 이내에 현금청산하라고만 명시했을 뿐 이에 따른 구체적 절차 및 방법이 없었다는 게 문제다.

그러다보니 실무 과정에서 크고 작은 문제들이 발생했다. 현금청산 관련 협의 기간도 정해져 있지 않았고, 지연이자도 정관에 정하도록 하다보니 정관에 지연이자 지급 규정을 아예 명시하지 않는 조합도 많았다.

이 같은 문제를 해결하고자 내년 2월부터는 관리처분인가 고시일 다음날로부터 90일 이내에 손실보상 협의를 해야 한다. 용어도 ‘현금청산’에서 ‘손실보상’으로 바꿨다.

다만 조합의 입장을 대변해 조합의 경우에는 분양신청 기간 종료일 다음날부터 협의가 가능하도록 했다. 손실보상을 조속히 마무리 지으려는 조합은 시점을 선택할 수 있도록 한 것이다.

협의기간 동안 협의가 성립되지 않으면 그 다음날부터 60일 이내에 수용재결(재개발) 또는 매도청구(재건축)가 가능하다. 진 변호사는 조합 입장에서 이 기간을 지키지 않으면 수용재결 또는 매도청구를 할 수 없다고 강조했다.

협의기간이 종료됐음에도 불구하고 수용재결 또는 매도청구를 하지 않을 경우, 조합에 대한 패널티 규정도 적용된다. 기간 도과에 따른 지연일수에 15% 이하의 이자를 물린다.


김병조 기자  kim@houzine.com
<저작권자 © 하우징헤럴드, 무단 전재 및 재배포 금지>

김병조 기자의 다른기사 보기

이슈기사

기사 댓글
첫번째 댓글을 남겨주세요.
0 / 최대 400byte

숫자를 입력해주세요

욕설등 인신공격성 글은 삭제합니다.
만평
여백
여백
신문사소개기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침청소년보호정책이메일무단수집거부
(주)하우징헤럴드  |  설립일 : 2004년 5월 21일  |  등록번호 : 서울, 다07654  |  등록일자 : 2004년 5월 25일  |  대표이사 : 김호권
발행인 : 김호권  |  발행일자 : 2004년 5월 20일  |  개인정보책임자 : 이종규  |  청소년보호책임자 : 이종규  |  이메일 : leejk@houzine.com
사업자등록번호 :211-87-49472  |  주소 : 서울특별시 강남구 논현로 105길 48, 6층(역삼동, 나실빌딩)  |  대표전화 : 02)515-9331
Copyright © 2001-2018 하우징헤럴드. All rights reserved.