재건축단지, 상한제·환수제 ‘이중고’ 불가피
일반분양 수익 감소로 인해 사업중단 우려

분양가상한제 적용 대상이 민간택지 아파트까지 확대됨에 따라 재개발·재건축 등 정비사업장에 거센 후폭풍이 불 전망이다.

정부는 지난달 5일 8·2 부동산대책의 후속조치로 민간택지 분양가상한제 적용 요건을 완화했다. 이에 따라 이르면 내달 말 상한제 적용 지역이 구체화될 전망이다. 업계에서는 분양가상한제 도입으로 가장 큰 타격을 입는 시장은 재개발·재건축 시장이 될 것으로 우려하고 있다.

신규 아파트 물량의 분양가가 상한선 아래로 정해질 경우 기존 조합원 분양가와의 폭이 줄어 조합입장에서는 사업을 끌어갈 동력을 상실할 수 있기 때문이다. 특히 내년 초과이익환수제 부활이 예정된 재건축단지의 경우 상한제와 환수제 ‘이중고’를 겪을 것으로 예상됨에 따라 아예 휴업에 들어갈 수 있다는 지적도 나오고 있다.

▲초과이익환수제까지 겹친 재건축현장…사업 올스톱 우려

분양가상한제는 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도다. 공공택지에서는 이미 시행되고 있으나 민간택지에서는 지난 2015년 4월 기준이 강화된 이후 적용 사례가 없어 사실상 폐지됐다가 2년 반 만에 부활하게 됐다.

정부의 민간택지 분양가상한제 적용 방침에 재건축·재개발 등 정비사업 현장들은 사업 추진에 빨간불이 켜졌다. 상한제 적용 시 일반분양분이 많을수록 분양수입은 더 줄고 일반분양분보다 20~30% 저렴한 조합원 분양가의 메리트도 없어져 사업을 끌어갈 동력을 완전히 상실할 수 있기 때문이다.

특히 분양가상한제 시행을 앞두고 다수의 정비사업지가 혼란을 겪고 있는 가운데 재건축 초과이익환수제까지 감내해야 하는 강남 재건축 현장들은 큰 충격을 받은 모습이다.

강남의 한 재건축조합 관계자는 “재건축 초과이익환수제 등 강력한 부동산 규제책으로 집값 하락이 예상되는 있는 상황에서 분양가상한제까지 시행되면 사업 추진 자체가 힘들어 질 것”이라며 “특히 조합원 추가분담금이 많은 재건축단지의 경우 일반분양 수입이 줄어들어 아예 사업이 휴업 상태에 놓일 가능성도 높다”고 밝혔다.

분양가격 책정을 놓고 건설사와 조합 간 힘겨루기가 이어져 사업이 장기화될 것이라는 우려도 나오고 있다. 분양가상한제가 시행되면 일반분양 이후 수익이 발생하는 건설사들은 분양가 인하를 감수하고 속히 일반분양을 서두를 것으로 예상되지만, 정비사업 조합들은 조합원 분담금 등의 이유로 분양가 인하에 난색을 표할 수 있기 때문이다.

한 정비업체 관계자는 “분양가상한제 시행 시 조합과 건설사간 분양가 합의가 더 어려워질 수 있다”며 “이 경우 관리처분 이후 단계의 정비사업장들도 분양시기가 미뤄져 사업비 부담은 더욱 늘어날 것으로 우려된다”고 말했다.

분양가상한제 시행이 주택시장 전반에 악영향을 끼칠 것이라는 의견도 제기된다. 섣부른 분양가 상한제 도입이 장기적으로 주택공급 부족 현상을 초래할 것이라는 지적이다.

주택협회 관계자는 “분양가상한제가 시행되면 건설사들이 수익성 악화 문제로 분양시기 등을 조정하는 곳들이 늘어나고, 일반분양에 따라 수익성이 달라지는 정비사업장 역시 사업 추진에 속도를 내지 못할 것”이라며 “이 경우 결과적으로 주택공급 감소로 이어져 전·월세시장까지 악영향을 끼칠 것”이라고 우려했다.

▲분양가 상한제 이르면 이달부터 적용

정부가 발표한 변경된 민간 주택용지에서의 분양가 상한제 기준은 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중 최근 3개월간 주택가격상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우다.

여기에 △최근 12개월간 해당지역 평균 분양가격상승률(전년동기 대비)이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우 △분양이 있던 직전 2개월의 청약경쟁률이 각각 5:1 초과 또는 국민주택규모 이하의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우 △3개월간 주택 거래량이 전년동기 대비 20% 이상 증가한 경우 해당 지역에 분양가 상한제를 적용할 수 있다.

국토부 관계자는 “2015년 4월 민간택지에 분양가 상한제를 탄력 적용하기로 했지만 ‘주택 가격 3개월간 상승률 10% 이상’ 등 기존 정량 요건이 엄격해 실제 적용되는 곳이 없었다”며 “거래량과 청약경쟁률 기준을 완화하는 등 상한제 적용지역의 지정 요건을 현실적으로 개선해 투기과열지구 지정 요건보다 다소 높은 수준에서 적용지역을 정할 방침”이라고 밝혔다.

민간택지 분양가 상한제 적용 시기는 이달 주택법 시행령 개정 후 10~11월경 시행될 것으로 예상된다. 국토부 관계자는 “주택가격 상승률, 청약 경쟁률 등과 관련한 주택법 시행령을 개정해 이달 달부터 주택시장 상황에 따라 즉시 대응할 계획”이라고 설명했다.

▲상한제 시행 이후 관리처분인가 신청 정비사업장부터 적용

분양가 상한제 적용지역으로 선정돼 고시되면 일반 분양주택은 상한제 시행 이후 최초로 입주자 모집 승인을 신청한 주택부터 적용한다. 재개발·재건축 등 도시정비사업의 경우 상한제 시행 이후 처음으로 관리처분계획인가를 신청한 주택부터 적용된다.

업계에서는 서울 강남 4구를 비롯해 마포구, 영등포구, 경기 고양시, 부산 금정구 등 13곳이 분양가 상한제를 적용 받을 것으로 분석하고 있다.

한국감정원의 ‘6~8월 석달 간 집값 상승률’통계에 따르면 1.4% 이상 오른 지역은 서울 △강남(2.40%) △노원(2.40%) △강동(2.24%) △송파(2.08%) △양천(1.99%) △성동(1.97%) △서초(1.74%) △용산(1.58%) △영등포(1.69%) △강서(1.65%) △마포(1.45%) 등 현행 투기지역 11개구에 동작구(1.66%)를 더한 총 12개 자치구가 해당된다.

여기에 성남 분당구(3.44%)와 고양시 덕양구(1.63%), 일산 동구(1.60%), 일산 서구(2.23%), 대구 수성구(1.63%), 세종시(2.92%) 등도 1.4% 이상 올라 요건을 충족한 분양가상한제 적용 1순위 요주의 지역이 될 전망이다.