신반포22차·반포현대 등 입찰보증금 납부 요구
“이미 내정된 건설사와 수의계약 노린 수법” 지적

내년 부활하는 재건축 초과이익환수제 회피를 위해 조합들이 하루라도 사업기간을 단축시키기 위해 고의로 시공자 선정 입찰을 유찰시켜 수의계약으로 전환하고 있는 부작용이 발생하고 있다. 일부 조합에서 통상 2달 가까이 걸리는 입찰과정을 현장설명회에서 고의로 유찰시켜 1달 만에 수의계약으로 시공자를 선정하는 신종편법이 등장하고 있는 것이다.

국토교통부 관계자는 “재건축 초과이익환수제 회피를 위해 시공자 선정과정을 하루라도 줄이기 위한 편법이 나오고 있다”며 “고의 유찰을 통해 수의계약으로 전환하는 것은 조합원들의 자유로운 의사결정을 침해하는 것”이라고 말했다.

▲현장설명회에서 유찰되면 수의계약까지 한 달 만에 가능

내역입찰을 위해 물량내역서를 요구하는 서울시 공공관리에서는 조합이 시공자 선정 시 현장설명회로부터 입찰일까지 최소 45일의 기간을 제공하도록 하고 있다.

하지만 재건축 초과이익환수제를 이유로 시공자 선정 시기를 앞당기기 위해 현장설명회 당일 참여업체 부족을 이유로 수의계약하기 위해 갖은 방법을 동원하고 있다. 일반적으로 입찰마감까지 진행할 경우 수의계약으로 전환할 수 있는 3회 유찰까지는 최소 4개월 이상의 시간이 필요하다.

하지만 현장설명회에서 참여업체가 입찰조건에 미달할 경우 자동으로 유찰되기 때문에 기간을 크게 앞당길 수 있게 된다. 조합이 현장설명회 자체도 성사되기 어려운 조건을 제시하면 입찰공고부터 현장설명회까지 약 1주일 만에 자동유찰이 되면서 1개월여 안에 3회 유찰로 인한 수의계약 전환이 가능하게 되는 것이다.

▲현장설명회 참여 조건으로 입찰보증금 납부 요구해 고의유찰 유도

공동사업시행방식을 적용하고 있는 신반포22차, 반포현대 등의 재건축조합에서 입찰보증금 일부를 현장설명회에 납부토록 하는 입찰조건을 제시하면서 논란이 되고 있다. 업계에서는 조합이 수의계약을 통해 시공자 선정 시기를 하루라도 앞당기기 위해 고의로 유찰시키기 위한 꼼수라는 지적이 나오고 있는 상황이다.

건설사들이 현장설명회를 통해 사업에 대한 구체적인 조건을 확인해 입찰여부를 검토하기 때문에 정확한 사업조건도 모른 채 현장설명회에 수억원의 입찰보증금을 내고 참여할 건설사는 없다는 것이다.

따라서 이들 조합이 내년 부활하는 초과이익환수제를 회피하기 위해 내정된 건설사와 빠르게 수의계약을 추진하기 위해 입찰보증금을 악용한 꼼수를 부리고 있다는 지적이다.

실제로 신반포22차재건축 조합의 경우 일반경쟁입찰방식으로 진행한 공동사업시행 건설업자 선정을 위한 입찰에서 입찰자격으로 ‘입찰보증금 30억원 중 5억원은 현장설명회 전까지 현금납부, 25억원은 입찰제안서 제출 마감전일까지 현금 또는 이행보증증권으로 납부한 업체’로 정해 4번에 걸쳐 현장설명회를 개최했고, 현설에 참여업체 미달로 모두 유찰되면서 수의계약으로 전환했다.

신반포22차 조합관계자는 “입찰보증금을 현장설명회에 일부 납부하도록 한 입찰자격은 사업을 정말 하겠다는 의지를 갖고 있는 업체만 참여하도록 하기 위함이었다”고 해명했다.

하지만 업계에서는 사전에 내정한 건설사와 빠르게 수의계약을 체결하기 위한 편법입찰이라는 지적이다.

대형건설사 관계자는 “조합과 사전 담합 없이 현장설명회에 입찰보증금을 내고 참여할 건설사는 없다”며 “조합에서 미리 내정된 업체가 있지 않고서는 나올 수 없는 발상이다”고 말했다. 또한 그는 “신반포22차의 경우 인근에 신반포7차를 수주한 D건설사가 조합에 고의 유찰시킬 수 있는 신종편법을 제시했다는 의혹도 있다”며 “하지만 D사 내부 사정으로 인해 입찰에 참여하지 않겠다는 뜻을 조합에 밝히면서 조합이 우선협상대상자를 찾기 위해 급하게 5개의 건설사에게 입찰 참여를 제안한 것으로 알고 있다”고 말했다.

반포현대 재건축조합 또한 공동사업시행 건설업자 선정 입찰에서 입찰자격에 입찰보증금 30억원 중 10억원을 현장설명회에 현금납부토록 하면서 3번 입찰 모두 현설에 참여업체가 없어서 유찰돼 수의계약으로 전환했다.

▲국토부, “경쟁입찰 도입 취지에 어긋나”

업계에서는 현장설명회에 입찰보증금을 내도록 하는 것이 경쟁입찰의 취지를 무색하게 한다는 지적도 나오고 있다. 현장설명회란 입찰을 위한 선행적인 단계로 사업조건 및 입찰조건에 대한 정보를 제공해 건설사가 입찰에 참여여부를 검토토록하기 위한 단계이기 때문이다.

또한 입찰보증금은 입찰참가자에게 보증금을 미리 내도록 하여 추후 입찰포기로 생길 수 있는 위험부담을 담보하기 위한 것이기 때문에 입찰 이전 단계인 현설에 내도록 하는 것은 부당하다는 것이다.

나아가 현설을 고의적으로 유찰시켜 수의계약으로 전환하는 것은 일반경쟁입찰을 통한 조합원들의 자유로운 선택을 제한하는 것이기 때문에 경쟁입찰의 도입취지에 어긋난다는 지적도 나오고 있다.

국토부 관계자는 “입찰보증금에 대한 법적 기준은 없지만, 현장설명회를 입찰의 일부로 여겨 입찰보증금을 내도록 하는 것은 경쟁입찰제도의 취지에 어긋난다”고 말했다.

한편 신반포22차와 반포현대 등의 시공자 선정 과정에서 짜고치기 입찰논란이 커지고 있지만, 공공지원자인 서초구청은 수수방관하고 있어 공공지원제도의 실효성에 대한 문제가 또다시 제기되고 있다.

서초구청 담당자는 “입찰보증금에 대한 법적인 기준이 없어 제재할 방법이 없다”며 “조합이 원하는 대로 입찰을 진행하는 것이기 때문에 구청에서 개입할 여지가 없다”고 말했다.

이에 국토부 관계자는 “현행법상 제재가 불가능 하지만, 공공지원자인 구청에서 권고 또는 행정지도 등의 조치가 가능한 사안”이라고 말했다.