재건축 재개발 감정평가- 종전자산의 평가②
재건축 재개발 감정평가- 종전자산의 평가②
종전자산평가 대상 및 기준시점
  • 김종일 (주)대한감정평가법인감정평가사/정비사업본부
  • 승인 2017.10.19 10:35
  • 댓글 0
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1) 종전자산 평가대상에 관한 규정 및 그 중요성

종전자산의 평가대상은 도정법 제28조, 제39조, 동법 시행령 제41조 등에 의거 사업시행인가를 위한 사업시행계획서를 작성할 때 ‘토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세’를 작성하는데, 원칙적으로 이 ‘토지 또는 건축물의 명세’가 동법 제48조 제1항 제4호의 관리처분계획에 포함되어야하는 사항인 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세’와 동일한 것이라고 할 수 있다.

그러나 현실에 있어서는 토지·건물 관련 각종 공부서류를 기준으로 작성한 토지 또는 건축물의 명세와 종전자산이 반드시 일치하지 않을 수 있다.

따라서 종전자산의 확정이 필요한데 종전평가대상을 결정하는 것은 단순히 평가 목적물을 확정하는 것에 그치지 않고 조합원 자격 또는 종후자산의 분양자격 등과도 관련이 있으므로 관리처분에서 중요한 절차라고 할 수 있다. 따라서 이번 회에서는 종전자산의 평가대상을 확정함에 있어 주요한 몇 가지 사항을 살펴보고자 한다.

2) 무허가 건물의 평가대상 여부

종전자산의 평가대상은 적법한 건물이어야 함이 원칙이라 할 수 있다. 그러나 일정 요건을 충족하는 경우 종전자산의 대상에 포함되는 경우가 있는데 서울시의 경우 무허가 관련 조례의 개정전후로 나누어 살펴보아야 한다. 여타 지역의 경우는 대부분 과거부터 서울시의 개정 후(현행)의 규정을 따르고 있다.

현행 서울시 도시정비 조례 제2조는 “특정무허가건축물이란 건설교통부령 제344호 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 시행규칙 부칙 제5조에 따른 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등을 말한다”고 규정하고 있다.

본조의 개정 전인 2011년 5월 26일 이전에는 1981년 12월 31일 항공사진을 참조하는 등의 규정들과 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물의 경우 조합정관에서 정하도록 규정됐고 이를 ‘기존 무허가건축물’이라 했다.

현행 규정은 조문 개정 시점인 2011년 5월 26일 이후 최초로 구역지정을 위한 주민공람을 실시하는 구역부터 적용되는 바, 이전에 공람한 경우는‘기존 무허가건축물’규정을 적용한다.

3) 공부에 등재되어 있으나 현황이 멸실된 경우

현황이 멸실돼 있다면 원칙적으로 종전자산의 평가대상에서 제외돼야 한다. 다만 도정법에서 예외를 인정하는 경우가 있는데 법 제48조 제1항 제4호에서는 사업시행인가 전에 제48조의2 제2항(건물 붕괴 위험이 있어 허가를 받은 경우 등을 말한다)에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격으로 평가하도록 규정하고 있다.

4) 국·공유 재산

정비사업에서 국공유지는 2가지 유형으로 나눌 수 있는데 유형별로 검토가 필요하다.

먼저 사업시행자에게 무상으로 귀속되는 경우이다. 해당 재산은 종전자산에 해당되지 않으며 조합의 비용으로 인식되지도 않는다.

반대로 유상매입대상이 되는 경우가 있다. 이때는 매입주체가 누구인지를 다시 검토해야 하는데 점유자인 조합원이 매입한다면 종전자산에 포함될 것이고 역시 권리가액에도 합산해야 하나, 조합이 매입한다면 사업경비로 인식돼야 한다.

관련해 몇 가지 유의할 사항이 있는데 첫째, 국공유지 종전자산의 경우 그 평가주체가 사유재산인 종전자산을 평가하는 감정평가업자와 일치하지 않을 수도 있다는 것이다.

둘째, 국공유지 감정평가업자 선정 시기를 관리처분 시점과 맞추기 어려운 점이 있어 관리처분계획을 수립할 때 적정한 비용을 추정하기 위해 종전자산은 아니지만 관리처분 목적으로 선정된 감정평가업자가 추가로 평가할 필요가 있다.

5) 현금청산 대상 부동산

현금청산자의 부동산도 매입하는 국공유지의 업무처리와 유사하다. 현금청산은 관리처분계획 인가일로부터 90일 이내에 청산하도록 되어 있다. 정비사업 종류에 따라 청산절차가 다르지만 대개의 경우 현금청산을 위한 감정평가업자를 별도로 선임해야 한다.

그런데 분양신청기간, 관리처분총회 일정, 현금청산의 절차 등을 감안할 때 관리처분계획 수립시점에서 현금청산자에 대한 별도의 감정평가가 이루어지지 않는 경우가 있는데 이 경우에도 관리처분계획에는 현금청산에 대한 비용이 반드시 반영되어야 한다. 

따라서 종전자산을 감정평가할 때 현금청산 비용이 합리적으로 반영될 수 있도록 별도로 현금청산대상자에 대해 감정평가를 실시해야 할 필요가 있을 수 있다.

6)종전자산의 면적

종전자산 면적에 관하여는 조례에 규정되어 있는데 서울시의 경우 토지면적은 관리처분계획기준일 현재 토지대장을 기준하도록 되어있다.

간혹 환지사업을 진행 중이었다가 정비사업으로 전환되는 경우가 있는데 이 경우 원칙적으로 종전의 면적이 아니라 환지예정면적으로 산정한다. 건물면적은 건축물관리대장 상의 면적을 기준으로 한다.

특정무허가(기존무허가)건물에 해당되는 경우 무허가건축물대장이 있다면 이에 따르고 그렇지 않다면 재산세대장 등을 참조할 수 있다. 다음 회에서는 종전자산 평가의 기준시점 등에 관해 살펴보고자 한다.

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