1. 재건축으로 인한 상가소유자들의 고민
재건축사업에서는 구역내 소유자들 중 90% 정도가 주택소유자들이고, 상가소유자들은 10% 정도에 불과하다. 이 소수의 상가소유자들은 재건축사업을 심하게 반대한다. 주택의 소유자는 재건축을 하는 동안 잠깐 다른 곳으로 이사 가서 살게 되는 불편만 감수하면 되지만, 상가소유자는 직장들을 잃는 위험에 처하기 때문이다. 이런 이유로 조합설립을 위한 상가동들의 동의를 받기가 어렵고 상가소유자들의 불안을 달래주기 위해서 조합측에서는 장차 관리처분계획의 일정내용을 보장하는 내용의 각서를 써서 공증을 해주기도 한다.
2. 독립정산제를 하기로 하는 경우
때로는 상가만의 독자적인 자치를 실현하기로 하는 독립정산제를 약속하는 경우도 있다. 그런데 이것은 조합장이 말로만 약속하거나 조합측의 회의에서 몇 마디 언급되는 것만으로는 부족하고, 정식으로 협약서를 쓰고 조합 총회에서 통과시켜야만 법률적으로 효력을 인정받을 수 있다. 추진위원회 단계에서 아무리 의결해봐야 이는 추진위원회의 능력범위 밖의 행위이므로 무효이다.
3. 상가협의회의 내부규약
상가가 조합설립에 동의한 경우에도 이들은 자신들만의 권익을 확보하고 조합과의 협상을 위해 상가협의체를 구성하게 된다. 그리하여 회장과 집행부가 선출되고 내부규약을 두는 것이 보통이다. 그런데 이 규약에는 “조합측과 상가설계 또는 관리처분계획의 내용 기타 상가소유자들의 권익에 중대한 영향을 미치는 협약을 체결할 때에는 반드시 상가협의회 내부의 총회나 이사회의 의결을 얻어야 한다”라는 취지의 규정을 두어야 한다. 그래야만 협의회 회장이 독단적으로 조합측과 합의해버리는 것을 막을 수 있고, 회장의 전횡이나 조합측의 회유를 막을 수 있다. 또한 더 나아가 이러한 내부규약의 존재와 위 견제규정을 명확히 조합측에 문서(내용증명)를 통해 알려야 한다. 이렇게 조합측에 내부 규정을 알려두어야 조합측이 나중에 상가협의회 회장이나 집행부와 결탁해 상가설계와 관리처분을 독단적으로 행했을 때 그 법률적 행위의 무효를 주장할 수 있다.
4. 상가의 규모, 구조, 설계를 조합이 독단적으로 진행하는 경우
독립정산제를 하기로 상가와 조합과 약정한 경우에도 조합측이 신축상가의 설계를 독단적으로 진행해 버리는 경우가 많다. 신축상가의 규모와 구조는 상가조합원들이 가장 첨예한 이해관계를 가지는 것인데도 상가소유자의 내부 회의를 거치지 않고 조합장과 상가회장이 밀약으로 정해버리는 것이다. 이렇게 하여 사업시행계획을 수립하고 총회에서 주택소유자들의 압도적 다수로 통과시켜버린다. 상가의 운명을 주택소유자들의 다수결로 결정해버리는 것이다.
5. 사업시행계획 및 인가취소 소송이 가능하다
‘독립정산제’를 하기로 명확히 약정했고 또한 조합과의 중요한 계약은 상가협의회의 결의를 거쳐야 한다고 ‘규약’에 정해둔 경우에는 위와 같은 조합의 독단적인 상가설계에 대해 사업시행계획 및 인가의 취소를 주장할 수 있다고 본다. 독립정산제란 말 자체는 ‘상가소유자들이 상가의 신축에 따른 비용과 수익을 독자적으로 부담하고 누린다’는 것을 의미하는 것이기 때문이다. 그러기 위해서는 신축상가의 규모, 구조의 결정에 상가소유자들의 의사가 당연히 반영돼야 한다. 상가전체의 규모와 위치를 상가협의회 구성원들이 모르는 사이에 조합이 독단적으로 결정해버리는 것은 독립정산제의 근본정신을 훼손하는 것이다. 다만 아직까지는 이러한 점이 정면으로 문제되어 소송으로 비화된 사례가 적다. 그러나 필자는 위와 같은 논리상 사업시행계획의 효력정지와 취소소송을 제기하면 승소가능하다고 생각한다.
6. 소송은 진화하고 있다
과거에 없던 새로운 소송들이 생겨나고 있다. 과거에는 간과하고 지나갔던 문제들에 대해 조합원과 상가소유자들이 인터넷을 보고 연구해 소송을 제기하고 있다. 또한 부동산시장의 변동과 새로운 정책들로 인해 새로운 문제도 날로 발생하고 있다.
지금까지 없던 소송이라고 하여 조합도 방심하면 안된다. 분명히 독립정산제 약속을 하고도 조합이 무단으로 설계를 강행하고 나아가 관리처분계획 수립도 적당히 한 상태에서 명도소송을 제기하면 상가소유자들의 반발은 필연적이다. 도시정비법에는 상가와의 협의를 거친후에 상가설계를 하라는 명시적 규정은 없다. 그러나 이는 규정의 불비일 뿐이지 조합이 일방적으로 밀어부처도 된다는 의미는 아니다. <문의 : 02-532-6327>
