HUG 보증한도 하향 조정.. 중도금 대출 보증비율 축소
리츠 공모제도 개선·부동산투자법 개정.. 대체투자처 제공
정부가 주택담보대출을 억제해 가계부채 증가세를 잡고 리츠와 부동산펀드로 시중의 유동자금을 유도할 계획이다.
정부는 24일 서울청사에서 ‘가계부채 종합대책’을 발표했다. 이 자리에서 정부는 “최근 가계부채 증가 추이는 주택담보대출 증가세와 밀접한 모습을 보이고 있다”며 “가계부채가 소비·성장 등 우리 경제의 부담요인으로 작용하지 않도록 연착륙을 유도하겠다”고 밝혔다.
▲대출자 상환능력 심사 강화 및 대출만기 제한제도 도입
내년 1월부터 신DTI를 도입해 대출자의 상환능력 심사를 까다롭게 할 예정이다. 기존 주택담보대출을 보유한 대출자가 추가로 주택담보대출을 받기 위해 DTI를 산정할 때 기존 원리금 상환부담 전액을 반영하도록 해 DTI 기준을 맞추기 어렵게 했다.
마찬가지로 두번째 주택담보대출부터는 만기제한도 도입한다. 만기 기간이 짧아지면 원리금 규모가 커지기 때문에 만기제한으로 인한 대출 제한 효과가 기대된다.
유재수 금융위원회 금융정책국장은 “11월중에 신DTI 운영에 관한 종합적인 내용을 발표할 예정”이라며 “내년 1월부터 DTI 기적용지역에 대해 신DTI를 시행하고 향후 시행상황을 봐가며 DTI 적용범위 확대 여부를 검토하겠다”고 말했다.
▲중도금대출 보증한도 하향 조정
정부는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금대출 보증한도도 하향 조정하기로 했다. 최근 2년간 가계부채 증가폭 확대의 주요 원인 중 하나가 분양시장 호조로 인한 집단대출 증가였기 때문이다.
현재 HUG는 수도권과 광역시, 세종시에서 중도금대출 보증한도를 6억원으로 설정하고 있지만 내년 1월부터 이를 5억원으로 낮출 예정이다. 해당 지역에서 5억원이 넘는 중도금대출은 불가능하다는 뜻이다. 나머지 지역의 경우 그대로 3억원 보증한도가 유지된다.
유재수 금융위원회 금융정책국장은 “같은 보증기관인 주택금융공사의 경우 보증한도가 3억원”이라며 “HUG와 주금공의 보증한도 차이를 어느 정도 비슷하게 만들어줘야 한다고 판단했다”고 말했다.
▲리츠‧부동산펀드 공모 활성화
정부는 또 저금리 시대 마땅한 투자처를 찾지 못해 부동산 시장으로 몰린 개인 투자자들을 분산시키기 위해 리츠와 부동산펀드 공모 활성화를 통한 대체투자처 확보도 대안으로 제시했다.
사모리츠의 공모리츠 전환 유도를 위해 공모의무가 면제되는 연기금 투자비율을 기존 30%에서 50%로 상향하는 부동산투자법 개정안을 오는 12월 제출할 예정이다. 또 내년 2월부터는 모든 공모형 부동산펀드에 대해 국민주택채권 매입의무를 면제해 부동산펀드로의 공모유인을 제고한다는 방침이다.
▲총체적상환능력비율 내년 하반기 도입
주택담보대출 뿐만 아니라 신용대출, 한도대출 등 모든 대출의 원리금 상환부담을 평가하는 DSR(총체적상환능력비율)은 내년 하반기 중 은행권이 자체적으로 도입하고 이후 2금융권까지 확대해나갈 예정이다.
▲부동산임대업자 대출심사 가이드라인 도입
정부는 최근 증가세가 확대되고 있는 부동산임대업자 대출에 대한 여신심사 가이드라인도 내년 3월부터 도입한다는 계획이다.
세부적으로 보면 담보대출 중 유효담보가액 초과분에 대해서는 분할 상환을 유도한다. 담보인정비율이 적용된 대출금액에서 임차보증금 등 선순위채권액을 제한 부분은 분할 상환하도록 하겠다는 것이다.
또한 차주의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI, 연간임대소득을 연간 이자비용으로 나눈 것)를 산출해 일단 참고지표로 운영하고 추후 규제 기준으로 도입하는 방안까지 검토한다는 방침이다.
유 국장은 “임대소득이 이자부담보다 일정 수준 이상 큰 경우에만 대출을 허용하도록 하겠다”며 “이 경우 대출이 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.
한국은행에 따르면 우리나라 가계부채는 최근 2년간 연평균 129조원 늘었다. 과거 2007~2014년 연평균 60조원의 2배를 웃도는 규모다.
특히 가계부채 1천388조원 가운데 54%(744조원)는 주택담보대출이 차지하고 있다. 유형별로는 일반 주택담보대출 501조원, 집단대출 137조원, 정책모기지 109조원이다.
그동안 저금리가 지속된 가운데 전셋값은 꾸준히 오르면서 임차가구의 내집마련 시도가 늘어나는 등 주택 매입수요가 증가했고 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산 투자도 확산된 것이 가계대출 증가의 주요인으로 분석됐다.
