재건축·재개발 전문연구·교육기관인 주거환경연구원에서는 정비사업 관련 핵심이슈를 주제로 정해 매주 화요일에 전문가특강을 진행하고 있다.
지난 17일에는 법무법인 인본의 진상욱 수석변호사가 ‘토지등소유자의 동의자수 산정 및 동의방법’과 ‘추진위원회 및 조합설립 동의서 징구’를 주제로 강의했다.
재건축·재개발사업은 해당 정비사업구역내의 토지등소유자로부터 일정비율이상의 동의를 받아 추진위원회 승인 및 조합설립 인가를 받아야만 사업을 추진할 수 있다. 토지등소유자는 추진위원회와 조합의 구성원이면서 조합원 자격의 근거가 된다.
따라서 토지등소유자 수 산정에 오류가 발생한다면 동의자수가 달라지고 종국에는 동의율 부족으로 승인 및 인가무효가 될 수 있다. 토지등소유자의 동의자수를 정확히 산정하는 방법과 동의자수 산정오류를 대비하여 충분한 동의율을 확보하는 것도 안전장치가 될 수 있다.
토지등소유자 산정의 기본원칙은 소유형태이다. 즉 토지 또는 건축물을 단독으로 소유하거나 여러 명이 공유하거나 여러 개를 소유할 수 있다. 만약 소유자의 유형이 동일하다면 하나의 토지등소유자로, 소유형태가 상이하다면 토지등소유자를 별도로 산정하면 된다. 공유자중 대표자가 동일인이더라도 공유자가 다를 경우라면 토지등소유자를 별도로 산정해야 한다. 이는 관리처분단계가 되면 명확히 확인되지만 신속한 사업추진에 초점을 맞추다보면 더러 동의자수 산정을 누락시킬 우려도 있으니 명확히 검토해야 한다.
덧붙여 진변호사는 소재불명자의 경우 토지등소유자수에서 제외시킬 수 있으나 소재확인을 위한 충분한 노력을 다했음에도 확인할 수 없음이 분명한지 그 처리방안이 실무에서는 매우 중요하다고도 했다.
이어진 추진위원회 및 조합설립 동의서 징구에 대한 주제에서는 다양한 판례를 들어 설명했다. 조합정관을 첨부하지 아니한 조합설립동의서에 동의한 경우 그 조합설립동의서가 무효라 할 수 없다. 조합설립인가 신청시 제출된 동의서에 포함된 조합정관의 초안 내용이 창립총회에서 변경된 경우 동의서의 효력은 유지된다. 조합설립인가처분 후 조합설립등기를 마쳤으나 조합설립인가가 취소된 경우 추진위원회가 지위를 회복하여 조합설립추진업무를 계속 수행할 수 있다.
또한 정비사업의 원활한 추진과 조합설립동의서 재징구에 소요되는 불필요한 비용을 절감하고자 토지등소유자의 의사에 반하지 않은 범위에서 일정요건이 충족되면 무효 또는 취소사유가 확정되어 조합설립인가를 다시 신청하는 경우 기존 동의서를 사용할 수 있도록 허용한 동의서 재사용 특례에 대해서도 설명했다.
