이사비 7천만원 → 150만원으로 대폭 감축
대안설계 제안시엔 구체적 내역 제출 의무

‘입찰-홍보-투표-계약’ 단계로 이뤄지는 시공자 선정 전단계에 대한 총체적 수술이 이뤄진다.

국토교통부는 입찰 단계에서부터 계약까지 촘촘히 해부해 이 과정에서 벌어지는 건설업체들의 위법행위들을 막는 장치를 도입한다고 밝혔다. 최근 강남권 재건축단지에서 벌어진 현금·상품권·명품백 제공, 과도한 이사비 지급, 재건축초과이익 부담금 지원 등 총체적 문제를 미연에 차단하겠다는 취지다.

국토부는 지난 30일 ‘정비사업 시공사 선정제도 전면 개정방안’ 을 발표해 시공자 선정 단계에서 벌어지는 각종 비리 문제 등에 대한 대안을 제시했다.

▲<입찰 시> 이사비·이주촉진비 등 제안 금지

입찰 단계에서는 건물을 짓는 시공자 본연의 활동범위를 넘는 사업제안을 금지시킨다. 재건축사업의 경우 건설사는 설계, 공사비, 인테리어, 건축옵션 등 시공과 관련된 사항만 입찰시 제안할 수 있다. 시공과 직접 관련 없는 이사비·이주비·이주촉진비 및 재건축초과이익 부담금 등에 대한 제안은 아예 금지된다. 이에 따라 조합원은 금융기관 선정을 통한 이주비 대출만 가능해진다.

다만 재개발사업에서 건설사가 조합에 이주비를 융자 또는 보증하는 것만은 허용된다. 재개발사업에 영세거주자가 많은 점을 고려해 건설사가 이주비 지원에 참여하는 것을 일정부분 허용하겠다는 것이다.

이 경우 건설사는 조합이 은행으로부터 조달하는 금리 수준으로 유상 지원만 할 수 있도록 해 속칭 ‘금리 장사’를 할 수 없도록 했다.

나아가 ‘7천만원 금품 제공’논란을 일으켰던 이사비는 건설사 지원이 금지되는 대신 조합에서 정비사업비로 지원하도록 했다. 이에 한 발 더 나아가 서울시는 적정 이사비로 ‘전용면적 84㎡ 기준, 가구당 150만원’을 제시할 예정이다.

전용 85㎡의 포장이사비로 부족하다는 반발이 벌써부터 나오는 대목이다.

최근 큰 문제로 지적된 건설사들의 대안설계는 실제 제안 시 구체적인 시공 내역을 반드시 제출토록 하는 것으로 방향을 잡았다. 의무적으로 제출해야 하는 시공 내역에는 그동안 건설사들이 ‘영업비밀’이라고 치부해 왔던 설계도서, 공사비 내역서, 물량산출 근거, 시공방법, 자재사용서 등이 대거 포함된다.

화려한 대안설계 동영상으로 조합원 눈을 현혹시켜 시공자로 선정된 뒤, 나중에 나몰라라 하는 경우가 많았다는 지적에 대한 대책이다. 최근 반포주공1단지 1·2·4주구에서도 시공자로 선정된 현대건설은 자사가 제시한 특화설계의 구체적인 내역 공개를 거부한 바 있다.

국토부 관계자는 “이와 같은 입찰 원칙을 위반한 경우 해당 건설사의 입찰은 무효로 하되, 1개 건설사만 남은 경우라도 유효한 입찰로 간주하겠다”며 “조합은 그 1개사를 대상으로 총회에서 선정 여부를 결정하면 된다”고 밝혔다.

▲<홍보 시> 금품·향응 적발되면 시공권 박탈 및 2년간 정비사업 참여 금지

위법행위 발각 시 건설사가 회사 피해 감축을 위해 직원들을 내세워 ‘꼬리자르기’ 하던 관행에도 제동이 걸린다. 그동안 건설사 직원 및 홍보업체 직원이 조합원들에게 금품·향응을 제공하다가 적발되더라도 건설사는 “해당 직원의 과도한 수주의욕 때문”이라고 항변하며 법적 제재를 피해갔다.

이에 국토부는 홍보 단계에서 건설사뿐만 아니라 건설사와 계약한 홍보업체가 금품·향응을 제공하다 적발되더라도 그 책임을 건설사에게 물을 예정이다. 건설사가 1천만원 이상 벌금형을 받거나 건설사 또는 홍보업체 직원이 1년 이상 징역형으로 처벌되면 해당 건설사는 해당 시공권 박탈과 함께 2년간 정비사업 입찰 참가가 금지된다.

다만 국토부는 공사가 착공된 이후에는 사업안정성을 위해 시공권 박탈 대신 과징금을 부과할 수 있도록 했다. 현재 건설산업기본법에서 도급금액의 30%까지 과징금을 매기고 있는데, 국토부는 공사비의 10~30% 선에서 과징금을 물리는 방안을 검토 중이다. 30%를 적용했을 때 1조원 공사비 규모라면 3천억원이 과징금인 셈이다.

국토부 관계자는 “과징금 기준은 건설사가 재건축사업을 해도 반드시 손실을 보도록 한다는 취지에서 매우 높게 정할 것”이라고 말했다.

아울러 3회 이상 불법 개별홍보가 적발되면 입찰이 무효화 된다. 대신 사전에 조합에 등록된 홍보요원이 조합원을 만나는 등 개별홍보를 할 수 있도록 했다. 개별홍보를 할 수 있는 것은 1차 현장설명회 이후 총회 전까지다.

▲<투표 시> 장거리 거주자만 부재자투표 허용

돈으로 조합원에게 특정 건설사를 찍도록 하는 매표 행위를 부추겼던 부재자투표 제도는 부재자투표 대상자를 감축하는 방향으로 변경된다. 정비구역 밖의 시·도나 해외에 거주해 총회 참석이 곤란한 조합원에 한정해 허용하며, 투표기간도 하루로 제한된다.

직접 총회장에 와서 투표하라는 의미다. 과도하게 조합원의 투표권을 제한한다는 반론이 제기될 수 있는 부문이다.

업계에서는 부재자투표자의 조건을 제한하지 말고, 총회 직접 참석 시 사전에 한 투표를 자동취소시키고 현장에서 재투표하도록 하는 방안이 적절하다는 지적이다.

▲<계약 시> 공사비 증액 공공에게 검토받도록

시공자 선정 후 계약 및 변경계약 단계에서의 ‘공사비 뻥튀기’를 방지하자는 차원에서 공공의 검토를 의무화하는 방안이 도입된다. 과도한 공사비 증액을 차단하기 위해 정부출자기관인 한국감정원의 적정성 검토를 받도록 했다.

하지만 이에 대해 실제 시공 경험이 없는 한국감정원 단독 기관에게 공사비 적정성 검토를 맡기는 게 합리적이냐는 반론이 나온다. 실제 시공 경험이 있는 공공기관이나 정비사업 전문 연구기관으로 검토기관의 폭을 넓혀야 한다는 지적이다.