재건축 재개발 감정평가- 종전자산의 평가③
재건축 재개발 감정평가- 종전자산의 평가③
감정평가법인의 선정 및 감정평가 시점
  • 김종일 / (주)대한감정평가법인감정평가사/ 정비사업&
  • 승인 2017.11.01 13:49
  • 댓글 0
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1. 관리처분을 위한 감정평가법인의 선정

1) 감정평가법인 선정 관련 규정 도정법 제24조(총회개최 및 의결사항)에서는 시공자·설계자와 더불어 감정평가업자의 선정 및 변경을 총회의결사항으로 규정하고 있다. 다만 관련 규정에 의해 시장·군수가 선정·계약하는 감정평가업자는 예외로 하고 있다. 또한 총회에서 의결하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정을 위탁할 수 있도록 돼 있다.

2) 사업종류별 관리처분을 위한 감정평가업자의 선 정 감정평가업자의 선정주체는 정비사업의 종류에 따라 달라진다.

도정법 제48조 제5항 제1호에서는 재개발사업 또는 도시환경정비사업은 시장·군수가 2인 이상의 감정평가업자를 선정하나, 재건축사업 또는 가로주택정비사업은 시장·군수가 1인 이상의 감정평가업자를 조합은 총회의 의결로 1인 이상의 감정평가업자를 선정할 수 있도록 하고 있다.

관리처분 이외 목적의 감정평가를 위한 업체를 선정하는 경우에는, 재개발사업은 국공유지 무상양도·양수를 위한 2인의 감정평가업자를 조합이 선정하고, 관리처분을 위한 감정평가업자는 자체단체에서 선정·계약하면 된다.

재건축사업(가로주택사업 포함)의 경우 관리처분을 위해 1개의 업체만을 선정할 수 있으므로 사업시행인가 신청을 위한 총회 이전에 국공유지 무상양도·양수를 위한 2개의 감정평가업체를 선정하되 이들로 하여금 관리처분을 위한 감정평가업무를 어떻게 수행할 것인가를 사전에 정해놓는 것이 바람직하다.

2. 종전자산 감정평가의 기준시점

1) 기준시점 확정의 필요성 부동산의 가격을 평정하는 감정평가에는 가액을 산정하는데 기준이 되는 특정한 날짜기 확정돼야 하는데 이를 ‘기준시점’이라 한다. 관리처분에서는 이 ‘기준시점’이 더욱 중요한데 기초자산인 종전자산의 가격이 유동적이라면 관리처분계획을 수립하기 어렵기 때문이다.

2) 종전자산 평가의 기준시점에 관한 규정 도정법 제48조 제1항 제4호에서는 관리처분계획에 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격’이 포함돼야 하는 것으로 규정하고 있다. 즉 종전자산의 평가기준시점은 ‘사업시행인가 고시일’이 된다.

3) 사업시행인가 고시일에 관한 해석 

① ‘사업시행인가 고시가 있은 날’에 관련 판례 일반적으로 사업시행인가는 일회에 그치지 않고 다양한 요인들에 의해 변경되는 경우가 많다. 만일 ‘사업시행인가’의 내용이 변경되는 경우 변경사업시행인가일을 기준해야 되는지 즉, 종전자산 평가를 다시 해야 하는지에 관해 여러 의견이 있는 듯하다.

대법원은 “최종 사업시행계획이 최초 사업시행계획 내용의 주요 부분을 실질적으로 변경한 것이라고 하더라도, 그러한 사정만으로 최초 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 수립된 이 사건 관리처분계획이 위법하다고 볼 수는 없다”고 판시한 바 있다.

또한 대법원 2014두13294, 대법원 2015두2048 판결에서는 △종전자산가격의 평가를 새로 해야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 아니한 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점 △최초 사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경돼 그 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초계획이 장래를 향해 실효된다는 의미일 뿐, 그 이전에 이루어진 종전자산가격의 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없고 △평가시점의 차이로 종전자산의 가액이 달라져도 비례율에 의해 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없다는 점 등을 주요한 이유로 판시한 바 있다.

② ‘사업시행인가 고시일’에 관한 법제처 질의회신 위의 사례와 달리 당초 사업시행인가를 기준으로 종전자산평가를 실시하지 않은 경우가 있을 수 있다. 법제처는 이 경우 관리처분계획의 수립 시점과 근접한 시점을 기준함이 보다 합리적인 점을 들어 변경사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산평가를 하는 것이 타당하다는 회답을 한 바 있다(법제처 2014.07.21. 안건번호 14-0289).

③ 관리처분계획 인가권자와 협의 필요성 사견으로는 기준시점은 원칙적으로 당초 사업시행인가 고시일이어야 하나 구체적 판단은 사업시행인가의 변경의 내용이 개별사업장 별로 다양하고, 변경정도를 일률적으로 판단할 수 있는 기준이 모호한 경우가 많고, 사업기간 장기화로 사업시행인가일과 관리처분계획수립일간의 격차가 상당할 수 있고, 당초 사업시행인가의 적법성이나 감정평가 실시여부 등 여러 가지 사안을 고려해야 한다고 본다.

일선 조합에서 이러한 사안에 직면하는 경우 반드시 관리처분 인허가청과의 사전 협의가 필요한 이유라 하겠다.

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