관리처분계획을 수립하기 위해서는 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 가격을 평가해야 하는데 도시정비법은 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로 한 가격(종전자산가격)으로 하도록 규정하고 있다.
여기서 최종 사업시행계획이 최초 사업시행계획 내용의 주요 부분을 실질적으로 변경한 경우 이와 같은 경우는 어떨까. 대법원은 최초 사업시행인가일을 기준으로 종전 건축물 등에 대해 평가를 하더라도 문제가 없다는 입장이다.
문제는 이와 같은 경우에 사업시행변경 인가일을 기준으로 다시 종전자산가격을 평가하면 중대한 위법인가 하는 점이다. 중대한 위법으로 보는 경우에는 그 하자를 이유로 법원은 관리처분계획을 취소해야 할 것이다. 최근 이와 관련해 하급심법원의 판단이 있었는데 최초 사업시행 인가일을 기준으로만 종전자산가격을 평가해야 한다고 해서 논란이 되고 있다.
도시정비법 제48조 제1항은 사업시행자(주거환경개선사업을 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받아야 한다고 하면서, 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)’을 들고 있다.
제2항은 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다’고 하면서, 제1호에서 관리처분계획 수립 기준의 하나로, ‘종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다’고 규정하고 있다.
그리고 제5항 제1호는 재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 종전자산가격 등을 평가할 때에, “부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의해 이를 산정할 수 있다”고 하고, 제6항은 재건축사업에서 사업시행자가 종전자산가격 등에 대해 부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가업자의 평가를 받고자 하는 경우에는 제5항 각 호의 규정을 준용해 할 수 있다고 규정하고 있다.
위와 같은 관련 규정의 문언·취지·체계 등에 더하여, ①구 도시정비법에 따른 재개발·재건축 등 정비사업은 정비구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입해 공동주택 등을 건설한 후 조합원에게 배분하고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양해 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업으로서, 관리처분계획의 내용으로서의 종전자산가격 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것으로 보이는 점,
② 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 하면서, 도시정비법 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물은 시장·군수에게 허가받은 날을 기준으로 평가하도록 하고 있을 뿐, 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격 평가를 새로 해야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 아니한 것은, 평가시점에 따라 종전자산가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하기 위해 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이지만, 한편 종전자사가격이 달라지더라도 사업수익율(비례율)을 고려한 조합원분담금은 어느 경우에나 동일할 수 있는 점,
③사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미치는 것은 아니므로 그 기준일을 모든 조합원에게 동일하게 적용하는 한 그 기준시점은 크게 중요하지 않는 점,
④비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성에 비추어 보면 사업시행변경인가일을 기준으로 종전자산가격을 평가하는 것이 국민적 법 감정에 더 부합하는 점 등을
종합적으로 고려하면, 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 문언 그대로 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미하지만, 그렇다고 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있어 그 날을 기준으로 종전자산가격을 평가하더라도 감정평가자체를 무효화할 중대한 위법은 아니라 할 것이다.
